回暖、僵持、持续低迷，应该用什么形容上海楼市。政府的政策意图怎样，政策面是否有所松动，未来政策如何走向。3月17日，新浪乐居有幸邀请到上海置沪房地产开发有限公司营销策划部经理付琦先生；高胜行投资咨询有限公司总经理高原兰女士；致观咨询副总经理顾建华先生为网友解读。以下为高胜行投资咨询有限公司总经理高原兰女士对楼市调控政策进行的深入剖析：

　　中央对房价调控决心较大 量价齐升才是回暖

　　新浪乐居：从中央对于楼市的表态，调控政策不会改变，同时俞正声表示，上海今年继续实行限购。中央对于房地产调控的决心，政策十分微妙，一方面比较高调的救市政策直接打压，一方面银根慢慢松动。高总觉得这代表了什么？

　　高原兰：从两会看，中央的态度非常明确，政府对房价调控的决心和尺度较大，要把整个房地产市场投资、投机进行抑制。而地方政府在与中央博弈，这从佛山、芜湖、上海事件就可以看出。

　　实际上，年初部分银行就已经对按揭类贷款表明了支持态度，银根已有所松动。可以看出银行方面的态度，从上面传达到下面的点发生了微妙的变化。且从本次房展会看，开发商推出的适合刚需的小户型较多，也反映出开发商顺应政策，现在把刚需作为主力板块进行促销。

　　新浪乐居：从数据可以看出，目前楼市有一段行情，市场上说楼市正在慢慢的回暖，您觉得现在的楼市是否真正的回暖，如果是回暖了，回暖的真正原因在何方？

　　高原兰：从一些数据来看，进入2月底普通商品住宅成交量稍有回升。这是因为在经过有史以来最严厉调控年后，部分刚需会有一个合理的释放。其中也包括房产税出台后，一些观望的购房者或因某些需求，继续持一个买进的态度。

　　中央坚持楼市调控政策不动摇，整个引导的趋势是使住宅回归到本身住的需求，地方政府和开发商也都在试图寻求楼市的合理复苏。目前来看，市场打折幅度也已经比前面的虚打折实在很多。但现在的楼市还不能界定为回暖，量价齐升才是回暖。

　　房产税试点扩大不可行

　　新浪乐居：我们看看已经结束了两会，两会的一些提案引起了大家的关注。您觉得哪些提案有可行性？

　　高原兰：这次两会有很多提案，一些提案一露面，网友们就纷纷评价。个人比较不赞成征收房产税，从某种角度来说也是不赞成限购。因为在土地交易时并没有说明限购这个条款，行政干预对于房地产开发企业本身存在着不公平。如果限购持续的话，以后在土地交易当中应该先把这个条款事先告知开发商。

　　实际上，限购政策出台以后，国内一部分资金不能流入房地产市场，而一旦流入以后每年要交税，所以有很多资金往海外流。相比在国外房产税征收以后就是改善本区域的环境，我们有切切实实让民众感受到交税改善了我们住的环境，教育、交通等等吗？如果不能很好回答这些问题时，房产税试点扩大不可行，抑制房价并不是只有房产税一种方法。

　　买卖双方都认可的价格就是合理价位

　　新浪乐居：我们在两会当中可以看到，住建部部长 提出了七八个大城市房价一定要降，温家宝总理指出房价要回归到合理价位。您觉得房价降到何种程度才算是一个合理价位呢？上海网友说上海的合理价位是4000元/平方米。

　　高原兰：关于房价是我们关心的话题。在楼市成交高峰时期，上海内环内房价约60000元/平方米，中环内约40000元/平方米，外环附近是20000元/平方米。而目前内环内房价约30000元/平方米，中环内约240000元/平方米，外环附近是10000元/平方米。如果上海的合理价位是4000元/平方米，会直接导致上海有房族账面资产缩水，而他们在全市所占比例不小。

　　实际上，应该有一个平衡线，需要供求之间双方达成了一个约定。对哪些人在哪里购房，应该有一个引导。如果一位是二三四线城市的购房者，我们可以引导他把自身的家园建设好。同时，可以告诉他，在这么一个城市生活，你的成本相当高，获得生活的幸福指数不一定很高，在自己的家乡可能也有很好的生活。

　　至于原本希望通过房子进行炒作的，我个人认为不要一刀切，并不是所有人都不可以投资，而投机肯定要去除的，投机本身并不是想长期持有，而仅仅是通过这么一个渠道买进卖出，扰乱市场。也可以合理的引导，能租不一定要买。

　　对于房价一定要降，并且还远远没有回到合理价位，我认为这种论调还是稍微有点儿过。只要买卖双方都认为能够成交的价格，符合自己意愿的就是合理。

　　“现阶段钱袋子要捂牢”

　　新浪乐居：您认为今年什么时候是一个购房良机？

　　高原兰：我们提的是今年什么时候购房是好时机，为什么我们不改变一下观念，不要那么急的购。我们可以一、二手房多看看，先打听行情。也可以把以前购房的观念一分为二，又可以购，又可以租。

　　有其他同行认为6月底之前必须出手，我认为现在上海之春房展会是一个很好的了解楼市行情的机会。刚需购房者今天来观展是可行，但我们要比前面成交高峰期时期更加冷静一点。

　　可以给购房者三点建议。第一，购房者有空时可以点击新浪乐居或者微博，及时获得一些楼市资讯，尽早的了解一些可供选择的楼盘。第二，购房者要把钱袋捂住。开发商运用各种促销手段很正常，但从目前来看，比08年以后的浪潮降的低，所以现阶段钱袋可以捂的更牢。第三，购房者可以转变思路，不一定要购买，也可以租。如果是投资客，务必选择精品，而不是选择保障房、廉租房、公租房区域内的房。

　　下一页：顾建华：楼市调控支持刚需 自住者可适时出手