新浪乐居讯(编辑 杨蕾 张宁阳)回暖、僵持、持续低迷，应该用什么形容上海楼市。政府的政策意图怎样，政策面是否有所松动，未来政策如何走向。3月17日，新浪乐居有幸邀请到上海置沪房地产开发有限公司营销策划部经理付琦先生；高胜行投资咨询有限公司总经理高原兰女士；致观咨询副总经理顾建华先生为网友解读。以下为上海置沪房地产开发有限公司营销策划部经理付琦先生对楼市调控政策进行的深入剖析：

　　调控政策不会变 楼市回暖受打压

　　新浪乐居：从中央对于楼市的表态，调控政策不会改变，同时俞正声表示，上海今年继续实行限购。目前楼市政策十分微妙，一方面比较高调的救市政策直接打压，一方面银根慢慢松动。您觉得这代表了什么？

　　付琦：首先调控政策肯定是不会变的，因为这涉及到国家的稳定和国计民生的大事，大趋势不会变。执行限购这块有很大的争议，中央政府在目前情况下还是没有能力真正彻底解决房价问题。真正的想法，归根下来是利用任何手段，一定让购买的需求减少，给保障房赢得时间，从而达到供需平衡。供需平衡，不需要任何措施，就可以进行市场化自我的运行。松动并不是为了房地产松动，而是整个经济运行，尤其是工业和实业这块，这块影响了整体的资金运行。但是对于房地产来说，目前刚性需求因为国家是支持的态度，这方面的资金得到有效缓解。

　　新浪乐居：我们从数据可以看出，目前楼市有一段行情，市场上说楼市正在慢慢的回暖，您觉得现在的楼市是否真正的回暖，如果是回暖了，回暖的真正原因在何方？

　　付琦：关于回暖的问题，最近争议是蛮大的。从我们目前的数据情况来看，楼市的回暖是由于受到政策的打压，整个压抑了一年以后。双方作用的挤压下面形成了目前看到的回暖。真正的回暖应该是价格稳定，交易量持续上涨，这样的形式才算是一个真正的回暖。回暖的真正原因是这一年压抑的需求得到有效的释放。每年有这么多毕业生，而且上海、北京这些城市有这么多外来人口有住房需求，等政策等不到，而因为孩子上学等一些因素又不得不买。上海的政策出来以后对于楼市松动意义并不大的，在市场上舆论的影响比较大一些，实际的影响应该不会很大。

　　征“房产税”不如征“空置税”

　　新浪乐居：我们看看已经结束的两会，两会上一些提案引起了大家的关注。您觉得哪些提案有可行性？

　　付琦：说到提案，首先我们看看这些提案谁提出来的。第一个是代表房地产开发企业的代表。第二是代表地方政府提出来的。他们提出的目的无非是想让房市回暖。但是他们有一个共同点，不敢和目前的政策直接冲撞，而是通过目前刚需这块刺激楼市往上走。第二、大城市和二三线城市确实有很大的差异，大城市的需求比较旺盛，让这些城市先发展，带动楼市整体的回暖。这是相关的原因。

　　这些提案对于楼市的影响不是很大，包括现在的房产税，这些影响只是从某些集团利益的单一角度出发提出来的，而真正能达到中央政府和全民都想让房价下来的期望，达到一个供需平衡的角度，我觉得应该换一个角度思考。我们2010年讨论的时候，当时房产税出来，我们提出房产税出台，只是政府想增加税收。我们国家收的是流转税，国外是保留税。我们在流转税基础上加上保有税，本来就是一个“怪胎”。目前市场上主要房价的不合理是由于供需不平衡造成的，在2010和2011年有一场曝空置率的运动。通过空置税，把保有和投资的这些团体，把保有的房产推向市场，这个量比几个大开发商一年的开发量大很多，这样供给得到释放。而且让你投资没有意义，最多你有两套房出租，其他也没有精力管这个东西。如果不去租，也不去住，你的房子空置在那里税收是很高的。另外对于租赁市场也是很好的，有些人有钱，房子租出去，对于租赁市场价格可以得到有效的缓解，以前投资的房子，要不然卖，要不然租。所以供需很快就可以达到平衡。

　　新浪乐居：如果是你提案会提什么？

　　付琦：我肯定会提空置税的问题，这是最直接，最有效的，对于市场的稳定性非常好。

　　地价不跌房价也掉不下来

　　新浪乐居：我们在两会当中可以看到，住建部部长 提出了七八个大城市房价一定要降，温家宝总理指出房价要回归到合理价位。您觉得房价降到何种程度才算是一个合理价位呢？上海网友说上海的合理价位是4000块钱一平。

　　付琦：在宝山去年2月1号出让的土地，楼板价1.1万，如果房价4000块，这个房子怎么生产出来。说到房地产的合理价位，如果2012年想要合理的价位，我们应该看看2012年上市的房子什么时候生产，什么时候拿的地。往后推推一年半或者两年半，如果按照正常合理的开发做的话，因为地肯定是在一年半以前拿的。这样在2011年上半年，和09年下半年，这时候拿的地合理的情况下是今年上市，包括尾房和现房。如果现在要合理，除非是n多年前拿的地，地就是几十万一亩或者几百万一亩，这样生产出来，才可以有让利的空间和降价的空间。但是让利和降价对于他们也是有利的，如果你卖高价，地价很便宜，你不能超出一定的比例。整个房价的合理程度到底在哪，真的没有办法决定。违法操作是有降价空间，降价以后老百姓实惠，房产商实惠。

　　新浪乐居：您认为今年什么时候是一个购房良机？

　　付琦：什么时候买房的建议好像每次活动都有的。站在个人的角度来说，买房子都是想用了才去买，价格再高，你要用也得买。不像奢侈品，今天有钱，看这个东西很好喜欢，就买了。这两者的属性不一样。

　　如果说房价降到什么程度买，这是一个无解的答案。这和刚才所说的砸售楼处有相关性的，为什么股市6000点到2800点没人砸呢，房子稍微一降就有人砸。这和我们国家开始引进按揭政策的时候有关，买卖股票是一次性投入，双方的交易已经完成了，买了变成我的虚拟资产。但是房子买了以后，关键问题是掏钱了没有住房子，我的房子在你那里保管，中间存在一个时间差。我的房子在你那保管期间，资产贬值了。而且我的资产贬值是因为你贬值的，你给我卖什么价，你给别人卖什么价，砸你售楼处是应该的。所以这是一个制度的缺陷造成的问题。

　　现在我们有没有看到，砸售楼处有没有因为房子交了以后产生这样的问题，目前还没有看到。我有能力和有需求买房子，我没有这个能力和需求，我就去租。现在不要考虑什么时候买，而是觉得自己有没有能力买，买了以后自己进去住了。房地产从业人员也有房子的需求，也需要住房子，自住只不过是住的价格高低的问题，房子大小的问题。如果投资就是不一样了，投资者非常关心这个问题，低价买入，高价卖出，如果做不好了，自己财产受损失，让别人说这个人不会做生意。投资的时候需要关注这些，自住不需要关注。

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