回暖、僵持、持续低迷，应该用什么形容上海楼市。政府的政策意图怎样，政策面是否有所松动，未来政策如何走向。3月17日，新浪乐居有幸邀请到上海置沪房地产开发有限公司营销策划部经理付琦先生；高胜行投资咨询有限公司总经理高原兰女士；致观咨询副总经理顾建华先生为网友解读。以下为致观咨询副总经理顾建华先生对楼市调控政策进行的深入剖析：

　　政府差别化调控 利好刚需

　　新浪乐居：从中央对于楼市的表态，调控政策不会改变，同时俞正声表示，上海今年继续实行限购。目前楼市政策十分微妙，一方面比较高调的救市政策直接打压，一方面银根慢慢松动。您觉得这代表了什么？

　　顾建华：这次的调控，我觉得政府想让房地产市场变得比较稳。目前政府不希望房价有一个比较大的反弹，另外一方面也不希望房价会有很快的降价趋势，这对于整个经济有破坏作用。政府希望把这里面投资和投机的水分挤出，这两天我看到房展会的人气和大家的需求都是刚需的释放。一方面从政策层面保持调控的决心，另外我们看到了在信贷这块有宽松的体现。这里面很多的风向和政策的选择，大家也都是从这里面看出一些迹象。

　　新浪乐居：我们从数据可以看出，目前楼市有一段行情，市场上说楼市正在慢慢的回暖，您觉得现在的楼市是否真正的回暖，如果是回暖了，回暖的真正原因在何方？

　　顾建华：这个问题在各个层面已经讨论很多遍了。现在马上给一个定义是否回暖为时尚早，我们从短期来看，包括年后的过程，成交量和数据都可以看到确实往回暖去走，但是回暖是一个长期的过程。现阶段看到回暖的方向有几个原因。一个是信贷的放松。这一段时间成交价格往上走，有一个降价的趋势。另外就是去年被抑制的刚需释放，他们在政策调控下观望很久，目前上海每年的人才机制引进，包括新的大学生就业，这些人的需求的增加是存在的。这几点是回暖的表现。

　　我觉得上海放宽二套房限购被叫停有两个原因。中央的政策希望放松刚需的首套房，自住房，对于投机的多套房，政府希望有所抑制的。政府认为要让刚需入市，但不需要过早对于二套房的政策松绑。包括我们可以看到成交量慢慢上升，是刚需起到了支撑作用。我觉得回暖有可能，但是我们还需要一些时间看看结论。

　　房产税试点扩大势在必行

　　新浪乐居：我们看看已经结束的两会，两会上一些提案引起了大家的关注。您觉得哪些提案有可行性？

　　顾建华：这个命题应该分两块看。一个是我们自己认为应该怎么做，还有就是上面怎么做。我前两天一直就是这个观点，政策所有调控的目标，就是房产税的全面实施。上海也好，重庆也好做这个试点就是在试水，但是我觉得全面实施是最终的方向。因为中国的土地资源是有限的，我们知道地方政府靠土地财政这块依赖度很高，我觉得土地早晚有一点会卖完，我们的土地财政最稳妥的政策，每年比较平稳的税收政策是最好的方式。

　　从今天的市场角度来看，各方都有很多无奈。我们是一个市场经济机制，政府的归政府，市场的归市场。如果一个政策或者一个法律是时松时紧是不严肃的，说明很多管控是有问题的。今天如果是健康稳定，有序发展的市场机制是不需要过多的干预。我觉得从提案实施的可能性来讲，豪宅取消限购和首套房贷7折都不大可能实现，因为这是和前面讲的调控导向目标完全相反的。我觉得房产税的试点扩大是势在必行的。我记得许小年提到，国内土地出让金其实包含了70年的水利，如果再征收房产税可能是一个重复收税的问题。但是这些问题民间有民间的声音，政府有政府的声音，这是一个很大的话题。如果房产税真正推行的话或者试点扩大的话，应该做的透明一点。如果推行的话，把交易税、契税降低，不能增加了这个税收，把另外一块继续保留，这是不合理的。

　　另外我们的房产税征收用在什么地方，有没有监督和透明机制，这一直是一个永恒的话题。我们希望各个方面都可以客观的看待一些问题，不希望大家过于妖魔化一些东西，这有片面的角度和情绪化的角度。中国的房地产黄金时代刚刚过去，但是白银时代是一个成熟的发展阶段，在一定的时间内还是比较大的支柱产业存在，虽然我们的调控目标不是这样的。对于健康有序的发展，一方面政府需要怎么引导，另外一方面在开发商也好，购买人群也好，大家把这个过程撑起来。

　　上海回归“总理房价”是美好愿景

　　新浪乐居：我们在两会当中可以看到，住建部部长 提出了七八个大城市房价一定要降，温家宝总理指出房价要回归到合理价位。您觉得房价降到何种程度才算是一个合理价位呢？上海网友说上海的合理价位是4000块钱一平。

　　顾建华：就这个话题很多人都看到了，我觉得上海房价4000块钱，这是一个美好的愿望。我当时就在微博上评论，如果是这样的价位，政府的楼板价应该给开发商倒贴了。我们还是要看可行性的问题，上海不能只是从本身普通居民的居住角度看待。去年我看了一个新闻事件，也是在上海的某个区，就是砸售楼处的阶段。有一对小夫妻本来很辛苦，花了很多心血拼搏，最后付了一个首付。刚刚成交一个多礼拜，房价下跌了多少，相当于他的一个首付蒸发了。后来他的太太想要去离婚，想自杀。就这个我谈一下自己的观点，对于自有一套房来讲不存在商品流通的可能性，因为你不可能把房子卖了，从投资的角度来说这个房子不会投资的。举个例子，今天我自己住的一套房子，这套房子200万，我听说行情涨了，二手房一换，现在涨到250万了，我多了50万也开心。实际上这50万也没有的，你不会把这个房子卖掉，所以这个50万增加的费用不会到你的手里。如果今天跌了变成100万，就像那个太太一样自己睡不着觉，这个价格只是一个虚拟的，你的房子没有成交，这个价格不存在的。如果你没有看到这个信息，对于你没有什么影响。很多时候从媒体的角度，各个层面都有必要把这些做一些分析和引导，一方面我们认为从住宅这块回归到住宅的本来意义，另外确实加了一些投资功能。债券交易所有人砸吗？没有人砸的。我们认为房产这块应该还是在升值的，我以前我记得有一些专家提的观点，有些人很偏激，认为上海房子上升空间还是很大。我们今天不仅是看作普通居民的上海，包括资本运作，国际的角度看待这个问题，在中国是一个国际化的金融中心，它的价值是综合层面考虑的。

　　什么叫合理？买卖双方都认为能够成交的价格，符合自己意愿的就是合理。因为社会的收入贫富不均，这句话可能比较犀利。对于某些人来说是合理的，对于另外一些人就是不合理的，这些东西只能求同存异。比如今天回到4000一平方，我先不说开发商会死掉一大批，首先这个城市会瘫痪掉。

　　新浪乐居：您认为今年什么时候是一个购房良机？

　　顾建华：我觉得先讲一个前两天看到的段子，父母对一个小孩子说，你上学了我就享福了。小孩上学了，说你大学毕业就享福了，大学毕业了，说你结婚了我就享福了。我觉得中国人活的很辛苦，中华民族最早和土地的渊源，心理上对于土地的依赖感很强。第二、我觉得可能是一个不安全感。我相信丈母娘不同意，首先是你房子都没有，凭什么我的女儿跟你受苦。现在比比，社会的意识形态很悲哀的。大家青春年少谈恋爱，那时候没有房子作为大的屏障放在这里。现在的一些年轻人，在谈恋爱或者婚嫁的时候，没有房子，可能闺密都会劝，他房子都没有，干嘛和他在一起。很多西方人会度假，国内人活的这么累，国外人的心态是没有不安全感的因素。包括我们上次和业内沟通，像现在很多到海外投资，包括去澳洲，有一个数据调研，澳洲人的平均买房的年龄40岁以上，一些大学生刚刚毕业必须承担起买房的这块的职能，我觉得这种压力是不是不合理。包括很多人投资到澳洲，他当房东转手出租给澳洲人，是西方人看不到投资的价值吗？我觉得他们不会把这个作为投资考虑。

　　从购房的时机来讲，对于刚需客来说有的时候不能等的，对于现在市场环境下开发商不是好事，大家需要痛定思痛。前些年大家都可以看到，只要你说一个楼盘在哪个地段，别人马上知道这个地段应该卖多少钱左右。今天是什么概念？我们的房地产项目可能更多是纯粹以地段去看待，不存在以自己的品质角度衡量。我今天看一个包，不会说这个包多大或者用什么皮做的，告诉他值多少钱，你肯定要问他什么牌子的。有些方面未必是坏事情，今天对于开发商提出更多的要求，有些楼盘品质不好的时候，我们是不是应该往更好的品质打造。包括它的物业、服务，你的代表的内涵、资源和平台的东西，你要让这些有理想的，有更多要求的业主，在这个社区可以感受到怎样的环境。这就对开发商提出了更高的要求。所以在选的时候一个是时机，一个是选开发商品牌或者这个项目具有增值潜力的，需要大家把眼睛擦亮。