三招判断房价

　　近几年来，开发商的规模越来越大，资金的压力也就越来越大，这就使得楼盘的抗跌能力越来越差。以万科[简介最新动态]为例，虽然他总称自己帐上有300-400亿的现金看很多，但与其1400亿的年销售规模相比就只相当于2-3个月的现金流；也就是说万科的投资和开销等支出也应该不会比这个规模低多少。那么，万科有2-3个月没有销售收入的话，这300-400亿的钱就会空掉，之后会面临入不敷出的局面。所以，众多大开发商都和万科一样，只要销售量持续一个季度大幅下滑就必然要降价促销。一些大型楼盘因为现金流压力大也是如此。反过来，这些大开发商和大型楼盘的成交量持续一个季度上升就会加价。也就是说，只要看季度成交情况，就可以判断短期房价的涨跌。

　　从历史和国际经验来看，只要经济是增涨的，城市核心区的房价就肯定会涨；只要这个城市人口是增涨的，郊区的人口会涨的更快。反过来，如果这座城市的人口总数在下降，郊区的房价会下跌；经济负增涨的话房价就会跌。但这是房产的内在价值，在房子只有在卖买的时候才会体现其价格，但卖买的时候大家都会判断自己的利失来出价，所以市场的总体售价就会受到利差的影响，就是GDP增涨带来的房产内在价值收溢，减去房产的贷款利率、交易的税费成本和房产税等，房租其实只相当于房产和装修的折旧费而已。例如，08年到现在GDP复合增涨率达到50%，也就是说目前的房价比08年高50%是合理的；但是因为08年下半年经济增涨下滑、房租下跌；而加在房产上面的相关税费和利率还没来的及调，所以房价就大幅下跌；到2010年初，房贷利率打7折后只有4.3%，营业税减税从5年减成3年，使得一些房产5.5%的营业税或得减税；普通住宅标准提高使得一些房产的契税从3%降到1-1.5%；也就是当时的购房年5年出售的交易成本从12%下降到4.5-5%，年化1%；而2010年一季度上海的GDP增幅达15%，减去贷款利率和交易税费后有10.5-11%的利差收益。加上当时二成首付带来的5倍投资杠杆，年投资收益达到55%。 所以当时，很多楼盘都被抢购一空，大幅上涨。如今，上海GDP降到8.2%，银行利率达到7.05%，5年内交易一套房源的税费又重新提高到12%，平摊的年成本达2.4%，加上有些房源还需要0.4-0.6%打7折后0.28-0.42%的房产税；也就是现在投资房产的收益8.2%减去最高达9.73-9.87%的成本后有1.53%以上的损失，所以卖买交易的价格就会下跌。

　　总结以上判断房价的三招就是，短期房价波动看这个楼盘或这个区域、城市持续3个月的成交量波动情况，中期看政策调控下的利差情况，长期看经济前景和人口变迁。