装修问题

　　86.

　　问：现在曝光的毒地板事件吵的非常热，很多购房人都购买了精装修的房子，购房人如何知道装修材料内是否有毒？

　　答：可以对室内装修材料的甲醛释放量进行鉴定，通过鉴定可以知道装修材料是否有毒。同时可以依照合同约定或法律规定要求开发商承担相应的责任。

　　87.

　　问：若是开发商交付的房屋精装修材料和设备标准不符合合同约定，购房人该如何维权？

　　答：可以请相关的鉴定部门对房屋内的装修材料和设备品牌进行鉴定，通过鉴定可以发现合同约定的精装修材料和设备的价格与鉴定的价格差距，购房可以要求开发商赔偿差价。

　　88.

　　问：商品房室内异味大，经检测发现空气质量不达标，是否可以据此解除合同？

　　答：主要看合同的约定。以北京为例，《北京市商品房预售合同》明确约定，室内空气质量不达标的，买受人可以解除合同。如果合同中有这样的约定，可以据此解除合同。

　　物业问题

　　89. 问：收房后发现房屋存在质量问题，整修期间谁来承担物业费？

　　答：举例说明：

　　2010年王先生经过两年的多的等待，

　　收到了开发商的收房通知，办理完收房手续后，王先生本想尽快装修，但发现房子开始漏水，王先生就要求开发商维修，但开发商来看了一趟以后一直找各种借口推脱，时而修时而不修的用了一年半的时间，房子看似是修好，王先生也进了新房子，没想到刚住进新房就收到物业公司催交物业费的通知。

　　王先生认为自己没有实际使用房子不应该交纳物业费，物业公司认为，王先生已经办理了入住手续，应该交纳物业费。那么整修期间谁来承担物业费呢？

　　物业费的收取是从业主办理完收房入住手续开始，但因房屋质量问题导致王先生不能入住的物业费应该由开发商承担。根据相关司法解释规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以要求开发商赔偿损失，如果业主交纳了物业费，可以要求开发商赔偿。

　　需要提醒网友注意的是自2010年10月1日施行的《北京市物业管理办法》要求建设单位在业主入住前，为业主预存不超过12个月的物业费。

　　90. 问：收房时不交物业费开发商就不给钥匙怎么办？

　　答：业主交纳物业费不是收房的前提的条件，业主在收房时如果开发商以交纳物业费为条件才让业主收房，业主有权拒绝。开发商因此而迟延交房的，视为开发商逾期交房，业主有权要求开发商支付逾期交房违约金。

　　91. 问：房屋未居住是否要交物业费？

　　答：房屋未居住也应缴纳物业费。业主接收房屋后，即实际取得了房屋使用权，业主虽然没有实际使用房屋，物业及小区环境及治安等一直处于物业的业主管理中，业主也是享受了物业公司提供的保洁保安等服务。

　　业主开始交纳物业费的时间在业主与物业公司签订的《物业服务合同》中约定，业主应该根据物业服务合同的约定交纳物业费。

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

　　92. 问：业主拖欠物业费，物业公司起诉业主是否有诉讼时效？

　　答：业主拖欠物业费，物业公司的起诉是受诉讼时效的限制的。

　　业主与物业公司之间有物业服务合同，其性质为合同关系。业主拖欠物业费，物业公司是可以起诉业主的，根据《民法通则》的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2 年，法律另有规定的除外。合同法规定：从当事人知道或者应当知道违约行为(损害理由)开始起2年为诉讼时效。如果物业公司在自业主拖欠物业管理之日起两年内没有主张催缴物业费，则丧失胜诉的权利。

　　张某认为自己住的小区卫生环境太差，一直不交物业费，张某拖欠物业费四年后，被物业公司诉到法院要求交纳四年的物业费。张某可以主张前两年的物业费已经超过诉讼时效而抗辩。

　　93. 问：车辆丢失，业主是否可以拒交物业费？

　　答：物业管理范围内的业主车辆被盗，物业公司是否承担赔偿责任关键在于物业服务合同是如何约定的。物业服务合同中是否对车辆保管做出了明确具体的约定，如果没有保管车辆的约定，要看物业公司是否有过错，如果物业公司聘请的保安未按时巡岗，可视为物业公司有过错，物业公司按过错责任承担赔偿，如果物业公司没有过错，物业公司不承担赔偿责任。

　　94. 问：住宅改成美容院，业主怎样维权？

　　答：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经过有利害关系的业主同意。

　　业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失。

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