51. 问：购买国有土地上无规划房屋的的法律保障？

　　答：这种房屋是特殊的小产权房，购买后有一定的风险，但风险不大。他的特殊性在于，土地是国有土地使用权，且土地使用权人属于某一开发商或者公司建设的有正式规划的小区，产权明确，房屋由开发商建设而成但没有规划手续，或者不可能办理规划。这种房屋基本上没有办法办房产证，但房屋本身属于开发商土地的附属物，只要给开发商签订了合同，就从开发商处取得了房屋所有权。这种房屋因为在小区内，不涉及政府利益，一般也不会以违障为由拆除。因土地在小区内，该部分土地不可能转让他们或者抵押，所以土地使用问题基本没有外来威胁。但在法律上房屋属于地上附属物的范畴，而非合法住宅，土地的使用权还属于开发商所有，开发商对房屋有一定威胁，所以要约定违约金。但所以开发商再收回土地没有利用价值，他们除了支付违约金，得不到好处，所以这种房屋基本是安全的。但百年之后所有的房屋拆除重建，这种房屋可能无法分得土地使用权份额。

　　52. 问：不到出售时限的经济适用房及央产房如何买卖？

　　答：经济适用房的购买方案已经成熟，因为经济适用房只存在时间问题，如果过户时间不到，可以约定未来某一天过户，这个时间一定算好，因为房屋在法定的过户期限未到时，其本身亦无法转移登记他人，抵押也很难做到，实际上是有一定的安全性，所以在房屋只要及时过户问题不大，另外可以做公证，授权购房人信任的人直接办理过户手续。

　　央产房的的出售，一搬是单位形式审批，除单位保留部分产权的外，都不会阻止出售。这里需要防止的是售房人(本身与单位有良好关系)与单位配合不办理审批手续，这里可以约定一定时限内未能审批违约责任。对售房人与单位配合不办理审批的，通过诉讼也有成功的案例，需要操作法院配合查明审批障碍，主动承担解决障碍，只要没有过户障碍即可判决，当然可过后追偿。

　　购房纠纷

　　53.

　　问：商品房买卖合同中写了对合同进行登记备案作为生效的条件，但并没有进行，在支付了购房款后，开发商提出合同无效是否成立？

　　答：在购房者支付了购房款且开发商已经接受，虽然双方对商品房买卖合同并未进行登记备案，并不影响合同的效力。法律依据在于最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

　　54.

　　问：购房者在商品房买卖合同里约定除首付款外的余额通过银行按揭贷款方式支付购房款，如果没有申请到，开发商不退定金是否合法？

　　答：能否从银行申请到按揭贷款并不能由购房者来决定，而是取决于银行批不批贷，开发商在购房者交了定金和首付款后，对于没有申请到银行按揭贷款的购房者只退购房款而不退定金的做法是没有法律依据的，因为购房者没有任何错误。律师建议购房者在签订商品房买卖合同时约定：如果购房者得不到银行按揭贷款时，定金全部退还。

　　55.

　　问：购房者在与开发商签订商品房买卖合同后，在什么情况可以向开发商主张不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任？

　　答：在实际生活中，存在很多种因开发商原因导致商品房买卖合同被确认无效或撤销、解除的情形，导致商品房买卖合同目的不能实现。律师提示，购房者可以向开发商主张不超过已付购房款一倍的赔偿责任的情况包括：合同签订后，开发商未告知购房者将该房屋抵押或出售给第三人；故意隐瞒没有预售许可证的事实或提供虚假预售许可证明的；签订商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；签订商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　56.

　　问：收房时发现房屋的实际面积小于合同约定面积，面积误差比超过了3%，该如何维权？

　　答：如果合同中有相关约定，则可追究开发商的违约责任。如果合同中没有相关约定，根据相关法律规定，购房者可以选择：

　　解除合同，要求开发商返还已付房款及利息。

　　继续履行合同，有权要求开发商：

　　面积误差比在3%以内(含3%)部分的房款及利息原价返还。

　　且面积误差比超过3%部分的房款双倍返还。

　　57.

　　问：房价大跌，在什么情况下业主可以要求开发商补偿差价？

　　答：在合同有明确约定的情况下可以要求开发商补偿差价。如合同中明确约定：“开发商保证房价在2年以内不会下降。”

　　销售时，很多开发商会做出房屋不会降价只会升值的口头承诺，但签订书面合同时，极少会有开发商会将这个承诺写进合同中去。若想要开发商补偿，很多时候可以从其它方面入手，如房屋存在质量问题、逾期交房等。

　　58.问：房屋质量纠纷的处理办法有哪些？

　　答：如果买方购买的房屋质量存在问题，卖方应否对房屋的质量瑕疵承担责任？目前，在二手房买卖中对于房屋的质量，只要不是很明显的情况下，买方不会提出质量方面的问题。事实上关于房屋的质量应该按照合同法的瑕疵担保责任的规定。房屋质量依据交付确定责任主体。毕竟二手房经过了一个使用期，买方对房屋本身的损耗应该可以预知。如果卖方明显隐瞒房屋质量瑕疵的应当承担赔偿责任。

　　如果房屋在保修期内，买方可以以所有权人的身份要求开发商承担责任。

　　59. 问：开发商延期交房，没约定违约金，业主是否可以要求赔偿？

　　答：开发商商延期交房应当按照合同约定承担违约金，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。