31.问：我买了一个法院拍卖的房屋，该房屋能否办理产权证？

　　答：要看该房屋在拍卖或变卖之前的产权状况，如果该房屋在法院查封之前属于合法登记的房产且手续齐全，可以依据法院的协助执行通知书办理房产证。如果该房屋在法院查封之前没有办理房产证或初始产权登记，且没有办理的原因是原产权人存在违法行为或不具备产权登记的条件，政府主管部门不予登记的，这种情况购买查封的房屋是无法办理房产证的。但如果原产权人不能办理产权登记的情况，只是因为不具备行政机关要求的条件而无法办理的，那么在具备条件后或法院通过强制执行手段使之能办理产权登记手续的，购房人也可以办房产证。

　　32.问：订立合同后，售房人死亡，如何办理房屋过户手续？

　　答：订立房屋买卖合同后，如果房屋所有权人死亡，则发生继承，继承人对房屋依法取得所有权，应当在继承遗产的范围内履行债务。如果继承人不配合，则买方可以提起民事诉讼，要求继承人继续履行房屋买卖合同办理过户手续。

　　33.问：二手房交易应注意“户口”的哪些问题？

　　答：买卖二手房时，买方关注的重点主要放在房屋的价格、区位、户型、楼层和朝向等方面，却经常忽略户口迁移问题。在司法实践中，因户口引发的房屋买卖纠纷有逐年上升的趋势，其纠纷主要表现为：买卖双方经过谈判后，卖方将房屋过户到买方的名下，买方已向卖方付清了房款，交易似乎就此圆满结束，但在不久之后，买方在办理落户手续之后才发现，卖方的户口并未从交易的房屋中迁出，以致买方的户口无法迁入。更有甚者，有些卖方的共同居住人以其户口尚未迁出为名，主张其对居住房屋具有居住权，因此拒绝搬出。如果碰到卖方共同居住人以户口为由拒绝搬出，则情况会更糟。买方花费巨资买来的房子只能看却不能住。如果想搬进购买的房屋，花费在诉讼上的精力和财力又将不可避免。

　　房屋交易一旦因户口发生纠纷处理起来比较复杂。由于户籍的迁入和迁出等归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的，而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如所售房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都无法将卖方户口强行迁出，相应的买方的户口也就无法迁入。

　　因此，为避免因户口问题而引发的房产纠纷，买方要做好以下工作：

　　第一，核查户口簿登记情况。核查卖方的户口本，可大致了解卖方家庭的户籍情况。但需注意户口簿只能反应卖方家庭成员的户籍状况，而不能排除非家庭成员的户口落于交易房屋内的可能；另一方面，户口本上的登记的信息没有及时更新，可能与实际户籍状况存在差异。

　　第二，预先到公安机关核实户籍登记。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的公安机关管理，买方可以委托律师或亲自到公安机关了解房屋的户籍状况。有的出售方承诺无户口，但仍应到公安机关核实。

　　第三，在房屋买卖合同中约定户口迁移条款和违约条款。户籍问题发生纠纷，采取事后补救很困难，买方必须防患于未然。在签订买卖合同时，应当把握三点：一是要求出售方在申请过户登记前的具体期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。二是约定买方在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时，才可以付清全部的购房款。三是约定具体的违约责任。买方必须与卖方就违反该项承诺的责任做出具体约定，明确违约责任可以免除买方在损害方面的举证责任。

　　34.问：购买二手房时，买方应当注意的具体问题有那些？

　　答：

　　核实卖方身份

　　查看卖方提供的产权证与身份证或其他有效证件是否一致，确保产权证上的房主与卖方是同一人。

　　查验房产证

　　房产证是证明卖方对房屋享有所有权的重要凭证，建议去房管局查验卖方的房产证。看房产证上所标注的面积与实际面积是否相符；看该房屋是否为多人共有，如有继承人共有、家庭共有和夫妻共有，买方应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产的，买方与其签订的买卖合同未在其他共有人书面同意的情况下，一般是无效的。

　　另外，如果房产被抵押，只有在解除抵押或取得抵押权人的同意后再与卖方交易。因此，买房不能着急，一定要查清楚房屋的权属及状况。

　　房屋是否正在出租

　　因为买卖不破租赁，也就是说房屋的买卖不能对抗在先成立的租赁。如果房屋已出租，则须卖方提供承租人同意出售的书面意见，同时在签订买卖合同时，务必在合同中明确约定入住时间，以保证买方的合法权益。

　　注意土地性质和使用年限

　　注意土地的使用性质，看是划拨还是出让。因为划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，只有缴纳了土地出让金，才对房屋享有完整的权利。另外注意土地的使用年限，如果房屋的土地使用权只有50年，房屋已使用20多年，按同地段土地使用权为70年商品房的价格衡量时，就不划算了。

　　是否受市政规划的影响

　　了解是否要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、通风和价格等，才急于出售，作为买方应在购买时作一个全面的了解。

　　单位房屋是否为全部产权

　　一般单位的房屋分为：成本价和标准价的职工住房，两者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，必须先过渡成全部产权后才能办理交易手续。房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时受一定限制，买方在买房时应避免买卖合同与国家法律相冲突。

　　房屋质量有无保证

　　管线是否太多或者走线不合理，天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有爆裂或者脱皮等明显的问题。

　　查验物业管理水平

　　水、电、煤、暖的费用是上门代收还是自己去缴；观察电梯的品牌、速度及管理方式；观察公共楼道的整洁程度及布局；小区是否封闭，观察保安人员的数量和责任心。另外要注意的是有些卖方在转让房屋时，其物业管理费、水电气等费用长期拖欠，如不知情就购买了此房屋，所有费用有可能要全部承担。

　　选中介要小心

　　要选择正规的、有一定信誉度的中介机构，必要时可查阅中介机构应具备的“两证”，一为工商部门颁发的营业执照，二为房管部门颁发的中介代理资质证书。

　　关键性承诺要体现在房屋买卖合同中

　　签约是要特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺都要体现在合同中，切勿以口头约定代替，因为口头约定在一旦发生纠纷时无法举证。合同的必备条款主要包括：房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。

　　35.问：卖房人如何卖一个较高的价格？

　　答：卖房人要熟悉市场行情，评估合理售价，具体可参考以下方法：

　　向周边住户了解近期房屋的出售价格。

　　委托多家经纪公司进行评估，并询问近期三个月的市场成交行情。

　　变身询价：分别以买方身份(通常较高)、卖房身份(通常较低)向经纪公司询价。

　　将报纸杂志等媒体上广告的房价与自家邻近的房屋售价相比较。

　　实行网签的城市，可以查看政府定期公布的挂牌价。

　　最后，卖方要学会谈判。掌握买方心理。

　　36.问：购买二手房，成本如何预算？

　　答：购房成本主要由以下部分组成：一是房屋价款：二是税费；三是贷款；四是每月的还贷本金及利息；五是装修费；六是中介费。

　　37.问：二手房交易税费如何缴纳？

　　答：二手房交易税费在交付当中是分成两方交付的，分别有买房和卖方分别交付，但是很多时候买卖双方都会有一方因为不知道二手房交易税费在交付当中怎么划分，而觉得吃亏，最后形成了很多二手房交易的纠纷。

　　二手房交易税费用会因产权类型不同以及房产证填发时间等因素而有所不同：

　　契税：若买方是首次购买，并且房屋面积不足90平的普通住宅，缴纳房屋成交价格总额的1%；若买方首次购买普通住宅征收房屋成交价格的1.5%，非普通住宅是指建筑面积在140平米以上、容积率高于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍，反之则视为普通住宅。如果是非普通住宅的房产，其契税需要则按照房屋成交价格的3%交纳；

　　印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的0.05%作为印花税。

　　营业税：购买时间在5年内(这里的时间首先是看产权证，其次是看契税发票和票据)，则需要交纳成交价格的5.5%作为房屋需要交纳的二手房交易税费当中的营业税；而5年后，属于普通住宅的则不要交纳营业税，但是如果所售房产是非住宅类，比如商铺、写字间或厂房等则需要全额征收营业税。

　　个人所得税：普通住宅在 2年之内，需要交纳的个人所得税为：{售房收入-购房总额-( 营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%；2年以上(包含)5年以下的普通住宅需要交纳的个人所得税为： (售房收入-购房总额-印花税)×20%。如果家庭只有唯一的住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。

　　其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米，土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。如果房产已经满5年的，并且属于家庭唯一住房的，可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。

　　必须注意的是，如果所售房产是非住宅类房产，不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，二手房交易税费当中的个人所得税也必须征收差额的20%。

　　土地增值税：普通住宅不需要交纳土地增值税；非普通住宅在购买时间3年内：房屋成交总额×0.5% ;购买时间在3年至5年：房屋成交总额×0.25%；购买时间再5年或5年以上：也不需要交纳土地增值税；

　　买卖合同公证费：当买卖合同需要公证时才需要缴纳，费用为房屋成交总额×0.3%；

　　房屋产权登记费：80.00元。

　　38.问：细数“避税”招数及风险

　　答：手段一：做低合同价，能避就避。“做低合同价”是二手房市场买卖双方最常用的避税方式。比如一套实际转让成交价格为35万元的房屋，买卖双方私下协商签订协议后，递交给房产局的过户价则是以22万元成交，这样剩余13万元所产生的税费就可以轻易地避掉了。

　　风险：这种方式可能导致买家根据低报的过户价格来付款，造成业主损失。

　　手段二：先租后买，延期交易。“两税”都将5年作为界限，5年以上转让可以免征营业税。于是，市场上出现了买卖双方协商以“先租后买”来达成交易的情况。

　　风险：该办法因为在相当长一段时间内无法办理交易过户，房子的产权并不是买方的，如果房价上涨，房主可能宁愿赔偿违约金也不卖，买方只能重新选择房源。假如几年后房屋获得房产证时楼价跌了，买家必然也不愿继续交易，未来买卖双方无论哪一方反悔都会产生纠纷。

　　手段三：假赠予真买卖，暗箱操作。在新政策颁布后，不少业主通过“假赠予”偷逃个人所得税和营业税等。

　　风险：由于双方私下进行交易，一旦一方违约，很容易引起纠纷；另外，由于赠予不是买卖行为，而买方拿到房产后如果发生了质量问题，在法律上不受保护，很难要求房主赔偿；再则，赠予在房产证过户之前，随时可以撤销。

　　手段四：假离婚。根据规定，对个人转让自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的收入，免征个人所得税。一般来说，家庭关系是指配偶关系，也就是说，夫妻双方的第二套住房在转让时要缴纳个人所得税。许多夫妻便通过假离婚的形式进行避税。

　　风险：因为是假离婚，双方在办理离婚手续时对财产分割不会做过多考虑。因此，离婚后，一旦出现一方拒绝复婚的话，另一方很难维护自己的合法权益。

　　购买特殊房屋问题

　　39.问：买卖无证二手房(期房)之法律风险及控制

　　答：虽然房屋在未取得两证(房屋所有权证和国有土地使用证)前进行交易危险重重，只有清醒地认识无证二手房买卖中究竟存在哪些风险，才有可能事前预防至少是有所准备。

　　(一)无证二手房买卖之法律风险

　　1.二手房买卖合同无效之风险

　　卖房人欲出售尚未取得两证的房屋，其法律障碍首先就是《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条之规定。根据该条规定，卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。实践中法院对于无两证的二手房买卖合同的法律效力存在不同的看法，有的法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(五)项“违反法律、行政法规的强制性规定”而认定合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十一条对于无权处分的合同效力作了明确规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。因此，无处分权的人处分他人财产，权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权，则合同不发生效力。

　　2.房屋的交付时间、权属变更登记时间不确定

　　现实中无两证的二手房更多的是期房，也就是正在建造的商品房，因此二手房能否按约交付并办理房屋权属变更登记，直接取决于开发商能否按约交付并办理房屋权属变更登记。而商品房的建设期限较长，能够如期完工并交付取决于诸多主客观条件，不确定性因素较多，难以控制。

　　3.房屋质量难以保证

　　现实中无两证的二手房更多的是期房，在建成之前房屋质量如何根本无从判断，这必然为二手房的交付留下了质量隐患。

　　4. “一房二卖”不可不防

　　无两证的二手房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房二卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。

　　当然，这里只是列举了主要可能发生的法律风险，还有卖房人的对外抵押、信用破产等等。

　　(二)无证二手房买卖之风险控制

　　在初步了解了无两证的二手房买卖的各种风险后，接下来必须考虑如何才能有效避免、最少是最大程度地降低可能发生的各类风险。

　　实践中主要采取以下两种做法：

　　做法一，签订二手房买卖预合同，也就是约定将来某个时刻签订二手房买卖合同。这样的话，二手房买卖预合同的法律效力不会存在问题。但是，一旦将来卖房人不愿签订二手房买卖合同，则购房者无法取得房屋而只能追究卖房人的损害赔偿责任。

　　做法二，签订二手房买卖合同，并在合同中约定合同生效时间为卖房人取得房屋权属证书之日起生效。这样的话，是可以有效避免二手房买卖合同被判定无效的法律风险。

　　具体采取上述哪一种做法，应主要根据购房者的个人意愿来决定。

　　40.问：产权人死亡，家人想卖房，要通过什么方式？

　　答：产权人死亡后，其家人若想卖房，一般有两种方式，一是先到公证处办理继承公证，房管部门见到公证书后，方给办理产权更名手续。二是继承人可以起诉到法院拿到判决书或调解书。因为在产权人死亡的情形下，房管部门办理过户时主要看公证书或者是法院的裁判文书。

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