上海二手房市场持续探底 专家建议把握短期机会
二手房价格下跌仍在持续，人气和成交量明显回升。上海永庆房屋总经理陈史翎建议，刚性需求要抓紧短期内价格下跌的时机购房。
市场正在探底
2月上海二手住宅市场骤然明朗，成交量迅速复苏。据上海永庆房屋研展部统计，2月上海二手住宅成交暴增至9501套，环比1月成交量增长156%。但成交均价下跌明显，1.5025万元/平方米的均价环比1月下跌10%。从2007年算起，仅次于2009年2月的成交量。同时，成交均价也在1月的基础上显著下跌。
陈史翎分析，一二手住宅市场出现如此相似而又富有戏剧性的变化，和政策影响关系重大。 2月上海市普通商品房标准调整公布后，不少1月下定但为了享受3月1日降税而延后交易过户的二手住宅，以及年前累积的购买，都集中到2月释放，是2月成交暴增的直接原因；其次，去年底以来，存款准备金率两次下调，今年中央在多次重申不放松调控的同时，对首套房需求的信贷基于支持，货币政策和信贷的定向宽松给了市场一定信心；同时，一手住宅市场开始降价促销，也影响了二手住宅业主对价格的信心，价格让步增加。
综合市场特征和政策因素，市场仍然在探索底部，价格下跌仍在持续，但人气和成交量有明显回升。陈史翎建议，刚性需求抓紧短期内价格下跌的时机购房。
中档房最受益
2月成交增长基本集中在90万元至120万元、120万元至150万元、150万元至200万元这三个总价段位。其中，150万元至200万元的二手住宅成交量环比增长更高达215.5%。
从成交价格数据看，1万元-2万元/平方米、2万元-2.5万元/平方米和7000元/平方米以下这三个段位的二手住宅，成交量上涨幅度均高过全市平均上涨水平。
从成交面积看，70-90平方米的二手住宅成交环比上涨202.1%。综合三方面数据变化，陈史翎认为，贷款有针对性放松、普通房标准调整这两个因素对中等价位、中小户型住宅成交的推动作用最大。
另外，高档住宅成为成交下跌的重点领域，在其他种类住宅成交均大幅回升的同时，总价1000万元以上和单价5万元以上的住宅，分别有44.8%和28.9%的成交量下挫。
外地购房回升
各城区成交中，刚性需求和改善性需求集中的闵行区成交量增长跑赢全市，环比1月增长174.1%，青浦区成交环比增长惊人，达619%。
从各城区成交均价水平看，徐汇、长宁、黄浦、青浦四区均有超过7%的价格下跌，浦东、松江、虹口则有超过8%的价格上涨。
成交户籍状况也发生明显变化。上海本地购买在全部成交中所占比例开始下降，从1月的62.8%下降到58.9%，回到去年全年的水平；外籍人士购买比例继续下降到历史最低水平，成交环比增长也远低于全市水平，证明外籍人士对上海房地产市场的信心仍然没有恢复；外省市户籍的成交占比和环比却明显上涨，表明政策宽松给予了这部分购买力入市动力。
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刚需客瞄准低价宜居板块
3月交易有望持续释放
步入3月，以小换大、以旧换新的业主挂牌量明显增多，瞄准低价宜居板块的刚需客也不少。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，交易结构分析中，刚需首次购房占比突出，低总价房源较为热销。限贷限购大基调下出现结构性倾斜，针对首套房、普通住房的政策作用明显。加上原有“小阳春”行情和市场积压刚性需求跟着释放，住房需求趋向价格低洼板块二手房的方向不变，宜居板块的低总价房源交易肯定还会放大。
宝山大华[简介最新动态]板块，首次购房的刚需客群占四到六成，置换客群占约三成。据中原地产滨江雅苑分行刘洋经理透露，目前该分行有三例潜在交易案例。从成交结构来看，总价在90万-120万元、面积在40-50平方米的紧凑型两房最受市场关注。低总价小户型成交量占比有所上升，购买者多为首次购房的刚性需求者，一些老小区和板块内售后工房如大华一村、文华苑比较受到此类客户的青睐。此外，板块内总价200万元以上的房源挂出量较多，但改善客群相对较少，近期该类高总价房源成交并不多。板块内的代表楼盘有房龄为10-16年的文华苑、大华一村、大华二村，挂牌价为2.1万元-2.2万元/平方米，这类老工房的供应房源集中在面积40-45平方米的一房、小两房，总价100万元/套。房龄10年左右次新房的挂牌房源面积多为80-95平方米的两房，总价为200万-240万元/套，代表楼盘有滨江雅苑、水岸蓝桥[最新消息价格户型点评]。 100万元的挂牌房源相对较少，约两成；200万元左右的两房房源的挂牌量占七成。
嘉定丰庄板块位于嘉定区东部，二手房价格相对较低，吸引了不少刚需客群进入，占成交客户的七成。中原地产丰庄分行刘国强经理介绍，购买婚房的客户逐渐增多，而板块价格与周边长征板块的价格有个很大优势，随着轨交13号线有望年内开通的利好消息，该板块的关注度日益升温，刚需客群与年前相比较为活跃。目前，板块内老工房的挂牌价格为1.9万元/平方米左右，代表楼盘有丰庄一村、丰庄二村。次新房的挂牌价格为2.2万元/平方米，以两房为主，代表楼盘有明日新苑[最新消息价格户型点评]、汇丰嘉苑。业主提供的议价空间在3%-5%之间。如明日新苑内有一套二楼面积为87平方米的挂牌房源，今年年初挂牌价为190万元/套，目前业主主动降价5万元，降幅为3%。来客量与带看量维持2月底的行情。
