新浪乐居讯(编辑 余智杰) 2012开春后，广州楼市就开始降声一 片，涨声不断！降为房价降，涨为成交量涨！而看官们经过实地考察后，又发现这只是“狼 来了”。顿时楼市迷雾九重天，买房人都变成了迷途羔羊，到底降没降？到底买不买？成为 大家纠结不已的心病。到底是楼市真的见底还是开发商试探性降价。新浪乐居特选30个热卖 指标盘，以去年11月至今年2月为统计时段，统计其网签量及网签价格动态，从数据中一窥 楼市“降价”真相。

　　在统计网签均价变化时，将幅度低于2%的价格变动视为市场正常波动，幅度高于2% 的价格变动视为涨价/降价行为，则30指标盘中，共14指标盘降价，4盘涨价，12盘价格基本 持平。降价盘中，其中6盘降价幅度逾1成，当中南沙碧桂园豪庭达最高降幅为22.36%，前后 统计时段相比跌2328元/㎡。而加价落差最大的是海珠区星品，前后统计时段相比跌3867元/ ㎡。

　　南沙指标盘：碧桂园豪庭、南沙滨海花园、万科府前一号、广晟海韵兰庭

　　南沙区的四个指标盘全数降价，其中碧桂园豪庭与南沙滨海花园更位列跌幅榜头两位，碧桂园豪庭在去年年底网签均价达到上万元每方，而踏入2012年，近2个月的网签均价 劲降2千，跌幅达22.36%。如果说碧桂园豪庭网签额较少，当中可能受成交产品有所差别而 不能说明降价的话，那么同样来自南沙的南沙滨海花园与万科府前一号则可能比较有说服力 。

　　南沙滨海花园在去年年底(11月-12月)网签47套，而2012年统计至2月为止共网签102 套，网签均价从8517元/㎡降至6834元/㎡，跌幅达19.76%。而南沙人气热盼万科府前一号去 年年底网签283套，而近两月共网签327套，网签均价从8762元/㎡降至7676元/㎡，跌幅达 12.39%。

　　南沙楼市去年受“十二五”规划等消息刺激，区域均价屡创新高走。而根据新浪乐 居对阳光家缘网签数据监测统计，2月份南沙共成交366套住宅，对比1月成交量206套环比大 增77.67%；但引人注意的是区域均价，去年11月网签均价升至最高点10234元/㎡后开始了连 续3个月的下降，以每月跌1千的势头插水，2月份成交均价为7778元/平方米，3个月内直降 仅3千。规划利好而迟迟不兑现，淡市中降价走量，打算置业南沙的朋友，可以进入新浪乐居房源查询系统参考更多数据。

　　海珠指标盘：星品、新一城广场、纵横国际公寓、力迅时光里

　　海珠区从去年年底开始，由于数个单盘跳水直降，降价单位均以千计，成为广州楼市数一数二的话题区域，夜晚开盘引疯抢数百人排队只为几套房……从纵横公寓开始，力迅时光里、广百新一城都上演过因便宜而逆市火爆的一幕，而前段时间曾被媒体报道直降6000元/㎡的星品更是不得不提。

　　针对海珠区的降价事件，乐居亲赴一线对市况进行了考察。

　　纵横国际公寓：中心区楼价“跳水”第一盘 引发多盘跟风降价

　　2011年12月初，纵横国际公寓团购专场中惊现1.38万元/㎡起的大特惠，直降近万元的促销令售楼部内挤得水泄不通。据了解，特价单位全为毛坯发售，1.38万元/㎡最低价的单位只有3套，很快销售一空。此外还推出了几十套1.5万元/㎡的单位，卖完后，开发商继续加推，不过，加推产品的售价已上升至1.7万元/㎡。而据网签记录，纵横国际公寓的网签价保持在1.6万元/㎡线上再无明显降价，网签量亦随之下跌逾百套，显然加售的的单位吸引力不如之前的特价单位。【查看昔日报道：纵横国际公寓：现在看 还是有着数的】

　　力迅时光里：见好就收 优惠单位经已灭迹

　　去年12月底，力迅时光里开盘当开出引人折扣，除了此前登记客户可以享受96折优惠外，当日还特设了88折优惠的VIP专场，折后最低价格达到17000元/㎡。据当天现场透露项目实际成交套数已经超过150套。据阳光家缘数据，近2月已成功网签套数为233套，网签均价都在2万/㎡左右。而在乐居编辑近期再次走访力迅时光里时，销售表示2万以下价格已灭迹，现时折后价格为2.1～2.3万，百方三房的价格企硬2.2~2.3万。

　　星品：楼市疑似回暖 琶洲豪宅盘星品触底反弹大涨5%

　　星品在11月初开盘均价为26000元/㎡，而据新浪乐居对阳光家缘网签数据的监控显示，去年年底星品的网签均价为25491元/㎡，价格变化不大；而近2个月，星品网签均价已经跌穿22000元/㎡，2012年1月-2月期间网签均价仅21624元/㎡，降3867元/㎡，跌幅达到15.17%。而据报道，个别单位与开盘初更直降6000元/㎡。【查看昔日报道：海珠有盘直降6000元/㎡】

　　而据乐居探市所获最新情报，据星品销售介绍，由于现时楼市有回暖迹象，加上星品主推的C1、C2、C3栋，现在仅剩下C3栋有少量货，已经已经决定于3月重新提价。【查看具体报道：楼市疑似回暖 琶洲豪宅盘星品触底反弹大涨5%】

　　新一城广场：上演海珠降价大戏 特价单位低价如卖菜

　　处于江南西商圈的核心地带新一城广场于今年1月11日推出优惠专场，北向单位带装修一口价1.6万/平，吸引了数百人前来排队后却忽然封盘不卖，要买家明天请早，使买家鼓噪不已，次日开盘发现1.6万/平均价的单位只有五套，其中80方单元3套，90方2套。除了特价单位，其余均在1.8万/㎡到2万/㎡之间，而90方单位则在1.7万/㎡到2万/㎡，比之前的叫价还是便宜不少。而据乐居对阳光家缘网签数据监控，近2个月去去年年底末2月比较，新一城广场网签均价跌逾千元，跌幅达5.28%，网签量经降价后更是暴涨78套。

　　【查看昔日报道；1.6万/㎡起 海珠大盘价格急降！销售急停！】

　　【查看昔日报道：海珠上演楼市降价大片之新一城广场】

　　番禺指标盘：广奥友谊尚居、锦绣半岛、锦绣香江

　　番禺广奥友谊尚居、锦绣半岛均有明显降价，锦绣香江价格变化不大，基本持平。两个降价指标盘中，最值得关注的当数广奥友谊尚居。

　　广奥友谊尚居：连续四周7折广奥清盘 低价撬动刚需市场

　　根据新浪乐居对阳光家缘网签监控所得，去年末2月与今年头2月相比，广奥友谊尚居降价逾两千每平方，跌幅达到12.61%，降价促销成功，近2月网签量将近翻倍。其中，乐居更独家探得广奥友谊尚居连续四周打出7折的超低折扣，用不到一个月的时间消化了该盘近四成的货量，成为广州首个利用低折扣促销手段快速清盘的楼盘。同时也证明在市场低迷情况下，只有给力的折扣才能刺激购房者的买房欲望。【查看具体报道：连续四周7折广奥清盘 奥园掀起全面降价潮】

　　锦绣半岛：降价逾千元每方 刚需小户型热销

　　去年末2月与今年头2月相比，锦绣半岛网签降价逾千元每方，跌幅达11.81%，而据乐居探市，锦绣半岛香堤水岸最后一栋新货入市，折后均价1.3万的两房-三房，开盘当天九折优惠，而此前缴纳3万诚意登记的客户可享受3万抵15万的优惠。【楼市真相：锦绣半岛3万抵15万 淡市加推热销五成】

　　增城指标盘：锦绣半山御景、碧桂园凤凰城、翡翠绿洲

　　增城的三个指标盘仅锦绣半山御景有降价迹象，但仔细分析，锦绣半山御景本身已经是极低价楼盘，起价4字头，不同户型单位的成交亦会造成较大的波动。而另外两个指标盘，价格基本持平，均价变化仅有百元每方左右。总体上而言，增城由于限价政策，本身就是广州十区二市中的价格洼地之一，而加上没有限购的枷锁，增城楼盘可谓低价入市不愁卖。

　　从化指标盘：利泰花林湖畔、方圆明月山溪

　　说完增城，必提从化。从化同样是限价不限购区域，不具有特别大的降价空间。不同的是从化去年有入户政策扶助，今年年初入户政策一度取消，其后又宣布有条件延长。但经过这一折腾，从化楼市已经一蹶不振。最具代表的利泰花林湖畔，之前购房附带2个入户指标，去年末2月合共网签179套，踏入2012取消入户，2个月仅网签22套，暴跌近九成计87.7%。

　　另一指标盘方圆明月山溪两个时间段对比均价下降527元/㎡，跌幅达6.67%，但亦阻挡不了网签量下跌，连个时间段相比网签量减少27套，跌幅达28.72%。

　　白云指标盘：保利西海岸、星汇金沙

　　白云两个指标热盘均属降价行列，跌幅均约5.9%。

　　保利西海岸：白云人气热盘 实在折扣吸引购房者

　　保利西海岸可称白云人气热盘。去年年底(11月-12月)成交136套，今年初(1月-2月)成交131套，网签量基本持平。均价方面，人气热销下，保利西海岸仍然有较明显的降价，两个时段比较，去年年底均价15537元/㎡,今年年初则跌至14618元/㎡，网签均价跌近千元每方计919元/㎡。而据乐居探市，保利西海岸在售“汇海”组团主推83-93平方米的江景和园林单位，均价16000元/平，带精装修。“星海”组团在售90-160平方米的望江单位，售价17000-20000元/平，带精装修。现购房享额外折扣，折后价价格低至14000多元/㎡，与网签均价相符。可见，实实在在的折扣的确能在淡市中吸引购房者。【楼盘动态：保利西海岸加推一线南向江景楼王】

　　星汇金沙：低价单位火速售罄 最低价单位打出“9”字头

　　今年2月中旬星汇金沙有推出全新楼宇G7栋“9字头”特价产品毛坯单位共80套，微博上不少看房客对此发了个人看法。【微楼记：星汇金沙低价单位火速售罄 逆市热销疑似楼市复苏】“9字头”的低价单位迅速售罄，不少“闻风而至”的网友在售楼现场被告知特价单位早已卖光。由于住宅网签的滞后性，暂时未能看见“9字头”单位的网签踪影。而目前星汇金沙还在售G1-G6栋带装修的单位，均价13000元/平㎡，与乐居监控的网签记录相符。

　　萝岗指标盘：万科东荟城、科城山庄

　　万科东荟城：万元起售 开盘均价低过吹风6千

　　广州萝岗科学城的万科东荟城以最低价10800元/㎡起开盘发售，总体均价为12000-13000元/㎡。对比此前18000元/㎡的吹风价，开盘劲降6000元/㎡。“万科一向对市场变化很敏感，做到快速反应，而且这个价格在萝岗还是合理的。”资深房产专家韩世同认为，“此举也是今年颇为流行的高吹风，低开盘的销售策略。”而从网签数据可以看出，万科东荟城在两个统计时段均价均在13000元/㎡线上，与去年年底(11月-12月)相比今年初(1月-2月)网签均价降640元/㎡。而据销售介绍，由于优惠仅限开盘初，所以开盘当天即售8成，目前网签反应的正式开盘初时的成交市况。

　　科城山庄：区域主角不愁卖 价不降楼照样好卖

　　科城山庄是萝岗的成交主力，去年年底及今年年初均有不俗的网签量，均逾百套，即使在其他热门区域这也是难得的成绩更何况在萝岗这样的淡市。也许正因为如此，科城山庄的价格“企硬”，两个时段对比仅降15元/㎡，根本谈不上价格变化。

　　花都指标盘：富力金港城、宝铼雅居、保利花城、雅居乐锦城

　　花都，广州十区楼市成交主力。花都4个指标盘，雅居乐锦城有明显的涨价行为，去年年底(11月-12月)网签均价6550元/㎡，今年年初(1月-2月)上涨531元/㎡至7081元/㎡，涨幅达531元/㎡，相对的，网签量则暴跌282套，较去年年底的326套跌86.5%。

　　其余3个指标盘，富力金港城能勉强列入降价范畴，但价格变动亦仅151元/㎡，另外2个指标盘基本价格无变动。分析其原因，一方面，花都也与广州楼市的价格洼地，降价空间本来就不大，另一方面，正所谓热盘不愁卖。花都楼盘很难出现大幅的降价。

　　荔湾指标盘：万科柏悦湾、保利公园九里

　　荔湾两个指标盘价格基本无变动，行情相当“淡定”。两个指标盘开盘时候都比明显比吹风价要低得多，吸引了大批购房者。两个楼盘都有不俗的销售成绩。

　　万科柏悦湾去年年底以1.29万元/㎡的低价开盘，比吹风价低了6000元/㎡左右。开盘户型为80至120平米，带精装修交楼，货量共约150套左右。而据当时乐居探市所知，当时优惠需在五天内签约，另一方面参照新浪乐居对阳光家缘网签数据监控，去年年底至今的万科柏悦湾的网签均价水平都在15000元/㎡线上，总网签140套，万科柏悦湾价格基本无变化，而据悉目前所有货源已经售罄，销售中心暂时关闭，全新一批新货目前建设中。

　　保利公园九里去年开盘起价仅在12000元/㎡左右，而该楼盘此前的吹风价是15000元/㎡以上，买家认为开发商让利幅度较大，购买欲望大增。去年乐居小编在保利公园九里开盘时亲赴探市，据销售介绍开盘当日半天已售90多套。而根据新浪乐居对阳光驾驭网签数据监控，去年年底至今保利公园九里均保持良好的销售成绩，价格持平。

　　总结来说，荔湾区两个指标盘高报低开，刺激了消费者的购买欲望，之后无须降价也能迎来较好的交情。

　　越秀指标盘：东方文德广场、淘金峯璟

　　越秀的2个指标盘中均是学位房。学位房属于比较特殊的产品，即使在淡市中也有抗跌保值，在需求上，为了让孩子入读名校，家长们也愿意在每年择报名期前出手。

　　淘金峯璟：抗跌保值学位房 特价折扣单位热卖

　　淘金峯璟属涨价组。作为越秀区少有的新盘，淘金峯璟最吸引买家的便是带双学位。多数买家来自老城区，都是冲着学位而来。今年年初(1月-2月)较去年年底(11月-12月)网签均价微涨498元/㎡，涨幅为2.1%。然而乐居小编在去年11月初项目开盘时曾亲赴探市，当时均价30000元/㎡，网签价较开盘价有这明显的落差，经乐居小编翻查记录，淘金峯璟曾于去年年底发起了周末特价单位活动，18楼以下北向单位特价18500元/㎡，南向特价单位23000元/㎡左右，另外高层售价折后在2.5万起。由此乐居小编推测，网签单位大多为特价或折扣单位。

　　东方文德广场：配套省一级小学学位 学位房不愁卖价格“企硬”

　　另外一个学位盘，东方文德广场配套省一级文德路小学，起价190万/套，而根据新浪乐居对阳光家缘网网签数据监控，去年年底(11月-12月)与今年年初(1月-2月)相比，网签均价都稳定在31000元/㎡，价格持平。学位房不愁卖，价格逆市保持坚挺。

　　天河指标盘：华景里、汇景新城

　　天河区，高楼价区域中的战斗机，要我降价？不可能。天河的两个指标盘华景里与汇景新城均在涨价行列，其中汇景新城均价暴涨5295元/㎡！涨幅达到19.14%！华景里也涨逾千元，升价1490元/㎡，涨幅达6.15%。

　　华景里带省一级小学华景小学学位，学位房属性就确保了其抗跌保值的“性能”。而近2月价格上涨逾千元，准确来说应该是回复正常价位，华景里均价25000元/㎡，而去年年底(11月-12月)购房屡推折扣，曾经推出最高折扣为93折，因此去年年底网签的折扣单位导致其均价低于25000元/㎡。

　　汇景新城去年年底推最后一期组团龙熹山B2、B3、D及D2栋，目前在售平层单位均价30000元/㎡，复式均价40000/㎡，另带租约国际公寓，均价45000元/平，购房可享97折，除此外并无有任何优惠信息传出。作为豪宅项目，汇景新城的基本不存在降价行为，其价格变化主要受其成交产品结构影响，平层、复式、公寓的成交占比对其网签均价造成较大的影响。

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