CRIC每日地产:地方政府与企业共同造就"小阳春"
(评论员/孙田)2月中旬以来,北上广深等一线城市楼市成交量出现大幅回升;与此同时有媒体报道,重庆一些开发企业正在酝酿上调价格,23日南京朗诗地产更是直接宣布的城东项目钟山绿郡房价上调100元/平米起。成交放量和部分企业小幅调价的出现,标志着楼市出现了久违的“小阳春”行情。
2月下旬一线城市出现小阳春,部分企业酝酿涨价
从CRIC监测数据也可以看到,2012年第7周、第8周开始,典型城市的商品住宅或商品房成交量出现明显上升,尤其是2月20至2月26日这周,一线城市的商品房成交量环比上涨了两成以上,其中,北京、上海表现尤为突出。北京2012年第8周商品房成交量达到了24.81万平方米,同比环比的涨幅都近两倍,且高出2011年四季度的周平均数据23%。多方面迹象都明显反映出房地产市场进入2月下旬后,一线城市出现“小阳春”走势,楼盘销售陡然升温。在这轮升温下,有部分房企甚至酝酿涨价。
地方政府与企业共同造就市场成交回升
2月下旬的市场短线快速回升的原因主要有两个,一是各地政府频频冲关带来的政策松动预期。进入2012年以后,中山、从化、芜湖等众多三、四线城市分别从调整住房限价、调整普通住房标准、购房入户、财政补贴等方面放宽政策,或明或暗的政策微调给市场以信心,也使市场对未来政策放松的预期增强。尤其是一线城市上海,从调整普通住宅标准,确认居住证满三年可再购一套等政策方面向市场释放积极信号,加强购房者入市信心。(详见表2)
二是房地产开发企业加大推案降价促销刺激了刚性需求的释放。近期龙头企业主题优惠营销活动活跃,比如保利的40个城市2万套房源优惠的“囍春行动”,龙湖的重庆千套房优惠、华润在成都以“青年房展会”为名集中推案800套房源等等;恒 大、碧桂园、招商也借助周年庆名义,推出各类项目优惠。在房企集中推案,大幅降价的带动下, 2月以来案场普遍反映看房客户明显增加,重点一、二线城市重现热销项目。龙湖更是这轮市场短周期升温的得益者,2月25日龙湖地产执行董事秦力洪透露,龙湖在2月18、19日共成交10亿元,是龙湖继2010年9月后的又一次“十亿周末”。价格的合理回归、机制灵活高效加上推案产品多为刚需自住是其热销的原因。(详见表3)
未来市场走势仍存两大变数,关键看中央政府态度
对于目前的市场回升我们建议开发企业不应过于乐观,目前的市场回暖只是短周期状态,市场反弹的动力在未来仍存较大的变数:一方面,要看3月份地方政府政策冲关的数量和政策放松的程度,如果量过多、步子过大将导致中央政府对目前房地产调控态度的转变。当前地方政府的微妙托市,同中央政府的调控政策短期内不放松的基调正处于博弈阶段,是未来调控走向的关键时刻;而另一方面,取决于部分企业上调价格的数量和幅度,如果再度出现普涨的行情,中央政府不会坐视不管任由两年的调控成果付诸东流。目前住建部已经在关注楼市全面反弹的可能性,未来可能不仅仅依靠行政调控,诸如房产税等长效机制也在考虑中。综合来看,2月下旬的市场成交热更像短暂性的“窗口”机遇,中央政府的态度决定这个“窗口”能打开多宽多久。