合富辉煌：未来房地产调控政策弹性小
2012年1月以来，多个地方出台了与房地产相关的政策，大部分都是在中央调控思路框架下的一些微调，但芜湖、广州两市的新政却尤其受到市场的高度关注。芜湖市实施的新政更是在颁布3天后即被当地政府宣布暂缓执行，一时成为行业热议话题。
1. 地方政府迫于财政等压力，纷纷出台政策进行微调。但在中央压力态度下，空间有限
芜湖夭折的新政最主要内容就是对于2012年购买普通商品住宅的可以免契税，并针对不同的购买户型面积进行区别化补贴，同时还对于拥有一定学历以及技术资格的购房人进行进一步购房补贴。此新政明显旨在促进当地商品住房交易，鼓励市民购房。但这一明显的利好政策被迅速叫停，成为继佛山以后又一个被明令叫停的地方楼市政策。
另一个备受关注的地方政策动向则来自广州市。广州市房管局则在1月18日提出，适当调整新建住房购买行政调控手段，如针对住房交易的区域性、人群结构、套型结构特点，研究差别化限购措施的可行性等。不过这个建议当前只是广州市房管局上报广州市政府审定，未经中央审批。但由于“限购”当前取消条件不成熟，即使差别化放松也会释放出强烈信号，招致市场报复性反弹。尤其是广州属一线城市，亦是国内五大中心城市之一，对全国其他城市的政策示范作用，是佛山、芜湖等城市不能比拟的。因此预计短期内制定出台可能性非常小。客观上讲差别化限购重在“差别化”细则如何制定，对哪些需求内容放开“限购”，放开程度如何。这对维护市场稳定，完善市场体系，保持社会稳定性有积极意义。
据广州市官方数据，2011年1至12月，广州土地出让金总收入475亿元（同比增4%），其中市本级316.6亿元（同比增1.1%），但单幅地块的价格有明显回落，土地市场降温。另外，1至11月，市本级土地出让金收入仅205.69亿元。另外目前广州城投资产负债率60%多 。据当地媒体报道，目前广州水投资产负债率约83%。作为地方政府主要的投融资平台，城投和水投的债务很大程度上要靠卖地收入抵偿（城投与广州南站卖地收入相关联、水投与白云湖卖地收入相关联）。在土地市场持续趋冷的情况下，广州投融资平台的压力亦越大。以此可以看出当前地方政府面临巨大财政压力，纷纷出台放“限购”的信号。
2. 年中个人住房信息系统联网可能为限购推出提供条件，但预计将会有相关替代政策出台，对房地产调控依旧难放松
除了地方政府的各项举动外，1月住建部部长姜伟新表示，今年6月底前实现40个主要城市的个人住房信息系统联网。目前，住建部已初步完成系统应用软件的开发，并且启动了部分重点城市与住房与城乡建设部的联网工作。各省区市及其他城市也在加快个人住房信息系统建设，争取2013年实现全市、全省联网。40个主要城市个人住房信息系统的建立意义在于为开征房产税等类似税收提供了切实基础。预计系统建立后，“限购”政策退出具备了条件。如果取消限购，相关替代性政策将随之出台。如：对在主要城市中拥有多套物业的个人，在持有环节征税，增加物业持有成本。既然是“替代性”政策，肯定不意味着调控的放松。有利好，也有冲击。利好是使得被“限购”误伤的部分自住需求（尤其是改善型自住），得到充分释放。但同时不可忽略的是高端需求、投资（尤其是投机）需求物业持有成本提高，受到巨大冲击。
3. 未来房地产调控政策弹性小，在多方矛盾权衡下，适度微调
1月6-7日，第四次全国金融工作会议召开，基于当前金融形势，对今后的金融工作进行部署，会议强调：“显著提高金融服务实体经济的水平。确保资金投向实体经济，有效解决实体经济融资难、融资贵问题，坚决抑制社会资本脱实向虚、以钱炒钱，防止虚拟经济过度自我循环和膨胀，防止出现产业空心化现象。”
这基本为全年的金融工作定调：宏观经济调控政策大方向在于：维稳经济增长，促进经济转型，优化信贷结构，加大实体经济投资。在“确保资金投向实体经济”、“防止产业空心化”等政策基调下，房地产市场仍需严控。
土地购置面积增速快速下降
虽然中央政府严厉调控房地产的调性依旧不放松，但持续调控及银根收缩令土地市场成交明显降温，及其对整个行业乃至整体经济的影响将不得不引起重视。2011年全国房地产开发企业土地购置面积为4.10亿平方米，仅增长2.6%，增速比2010年回落22.6个百分点，增速直线下降。房企开发热情急剧降温，必然直接导致未来几年商品住宅市场供应的急剧减少，供不应求的状况无疑给住宅价格凭添压力。对相关上下游产业未来将逐步显现出来，房地产对经济增长的推动力明显减弱。
正是出于这些考虑，管理层将会继续实施上年末提出的“预调微调”，在现阶段更多地表现为流动性的改善。反映金融机构资金松紧情况的银行间同业拆借利率（SHIBOR）近期出现下行走势，可见当前整体流动性已略有松动。北京、上海、广州多家银行首套房贷利率下调。目前北京、上海、广州等地的多家银行首套房贷利率回到基准水平。广州少数外资银行房贷可申请优惠利率。当前房贷申请和发放较于去年年底也相对容易，贷款等待时间较去年年底有所减少。
2012年中国宏观经济面临的环境非常复杂，这也决定了房地产行业的调控将面临多方矛盾和利益的平衡与协调。调控一方面需要保持政策的持续性，缓解当前由于住房问题引起的诸多社会矛盾；另一方面又需要保持市场的持续性，亦即作为一个对国民经济影响广泛的行业，它需要保持一个起码的市场活力以及成交量，不对经济造成重大的冲击，同时还要考虑地方政府在调控下所面临的困境。
2012年调控大方向不变，市场依旧在较长时间内面临巨大压力。类似广州像过往每年六七百万方的成交量的状况很难重演，年度500－600万㎡的成交量将成为常态。在当前复杂的形势，以及多方力量的角逐下，预计政策将更多的“预调、微调”，每一次政策的微调都是危机共存，把握每一次市场关键节点，将是取胜的关键。
合富辉煌：未来房地产调控政策弹性小
