新浪乐居讯(编辑 刘乾超) 截至明日，于2011年2月16日上马的北京楼市限购政策执行将满一周年。今天14时，新浪乐居邀请到北京房地产业协会秘书长陈志、伟业我爱我家副总裁胡景晖(微博)及九鼎集团副总经理周帆做客乐居嘉宾聊天室，与乐居北京站主编务名扬一道，共话限购对楼市的影响，把脉北京房地产市场最新动向。

　　<<<专题：北京楼市最严限购令周年记

    <<<嘉宾做客新浪乐居 畅聊北京楼市限购一周年实录

    <<<陈志：目前无更好政策替代限购 不宜立刻取消

    <<<周帆：2011年房企悲喜交加 望政策松绑

    <<<胡景晖：方向难变化 但不排除微调可能性

    <<<微话题：北京楼市最严限购令周年记

　　■观点

　　陈志：限购误伤某些合理范围内需求

　　北京房地产业协会秘书长陈志首先阐述了自己的观点。他认为，自“京15条”发布开始至今，楼市限购政策相对过去的一系列政策都趋严，且为长效性、长期执行性政策。按北京市既定方针看，限购政策实为产业发展调控政策。限购导致了房地产内部结构方式发生转变，现实情形是，去年北京楼市被新房、二手房和保障房“三分天下”，今后一段时间内保障房比重将超过其余房产比重。

　　他同时指出，去年房地产宏观调控中要求驱除投资，遏制过快上涨，执行的限购政策中有部分“矫枉过正”情况，对整个社会经济运行产生了一定影响，包括一些合理范围内的需求受到误伤。但由于整个调控过程中还未看到“更好的、可替代的”其他调控方案，因此在类似政策没有出台的情况下，“现在退出限购政策不合适”。他强调，2012年社会安定目标和十八大换届目标对房地产平稳发展有特殊要求，在此背景下，房地产坚持调控不动摇也需坚持下去。

　　胡景晖：政策推出领先市场变化

　　以房地产市场成交的一手数据为蓝本，胡景晖从整体上分析了限购一年以来北京楼市成交量的变化。他指出，北京楼市因限购实施交易量下跌明显，其中尤以二手房为甚：限购前一年北京市网签量20.2万套，限购后为9.47万套，下降50%以上，纯商品住房成交量下降了40%左右。非京籍人士在北京购房交易量过去一年间大降84%，投机、投资型购房需求基本从市场撤出。“北京楼市限购政策打破了此前根据市场变化推出政策的习惯，2011年先于市场出招。而且北京和全国相比政策确实很严格，累计五年纳税以上才可购房的政策在外地基本没有。”

　　胡景晖指出，现状与2009年初北京楼市库存大幅提升相同，但当时曾为应对金融危机举办的“暖市”活动，现在不会发生。“政策不会180度调头，佛山的‘一日游’和芜湖的‘三日游’都表明了限贷、限购政策的原则和方向是不会变化的。”

　　周帆：作为开发商悲喜交加

　　作为战斗在一线市场的开发商，周帆认为2011年对于地产商来说“悲喜交加”，“京十五条”政策非常严格，“开发商陆陆续续走出去”、“资金陆陆续续走出去”、“北京购房人群陆陆续续走出去”。北京市场整体为市场和民生的博弈战场。

　　周帆将限购政策实施比喻为“蓄水”：“现在把这个大坝一堵，堵了之后怎么泄洪是一个问题，如果突然泄洪整个坝就会垮，如果慢慢的泄下面又不解渴。现在政府大量建保障性住房，是在慢慢拉，使两面的水平衡。”

　　■交锋

　　周帆：政策变动体现政府与开发商博弈

　　“从现实状态来看，之前提到的佛山‘一日游’和芜湖‘三日游’，并不是表象的变化，而是内部博弈状态，政府与开发商之间的收入平衡出现了波动。北京居住证政策类似于北京汽车市场一样，开始的时候特别紧，后来允许你旧车换新车，旧号保留，这个基数比较大，所有的牌子一换也是一个很大的市场。”

　　陈志：居住证政策推出并非纯为救市

　　“居住证制定政策首先是给人才创造财富增长机会，对于为北京市经济增长有正向贡献的外地人，自然要参加财富分配。推动经济增长、带动更多人增收是居住证政策最本质的初衷，并不是说要通过这样一个人才政策救楼市。我们每项政策的核心首先是保障经济运行的平稳，这种平稳不是向下，而是向上。”

　　■支招

　　嘉宾建议：年内均为买房良机 最佳时间为四、五月份和九、十月份

　　对于2012年买房者何时入市，三位嘉宾观点一致，均认为2012年是购房好时机。其中，陈志提到全年买房时间尤以四、五月份和九、十月份为佳。

　　陈志讲到，市场反转，买方市场已变为买方市场，消费者不要找极值点，应该找下降通道点。2012年四、五月份两会期间北京房展活动相对扎堆，有聚集效应；九、十月份前后房企拼命出货，因而这两个时间点适合买房。”房地产商周帆则表示购房者最好“立马、现在、立刻就买”，时机已到，开发商资金紧张，银行贷款、信托、私募陆续到期，对于房价应该是忍痛割肉。四、五月份和十月份是开发商促销的大节点，内部销售阶段会调整手段，购买会很实惠。胡景晖表示，2012年全年都是好时机，具体出手时间要考虑多方面因素，不要有抄底心态，盯准目标区域的价格变化，同时北京市轨道交通建设加快，即将开通的6号线、7号线、10号线二期和14号线都会对房价有很大影响。“总而言之，2012一整年给购房者留出了好时机，很多房子足够你挑，大家可以好好选选。”