■本报记者 庞一涛 上海报道

　　西安市单价“地王”或将再度被刷新。

　　近日，西安市国土资源局网站《西安市国有建设用地使用权挂牌交易栏》显示，一宗位于西安市中心城区的商业地块开始挂牌。该地块起始单价高达1959万元/亩，远远高于2011年由铁峰地产创下的1072万元/亩的单价“地王”纪录，有望成为西安市的新晋单价“地王”。

　　业内人士认为，该地块地处西安市核心城区黄金商圈，绝佳的地段使得其商业价值不可估量，其开发前景好，盈利空间可期。不过，由于地处核心商圈，且毗邻多个大型商业中心，区域内同业竞争激烈导致该地块对业态布局的要求极高。同时，超高的地价对开发商的资金实力也颇具考验。

　　地段为王

　　这宗准“地王”地块的编号为XC10-3-76，地处尚德路以东(原游艺市场)，出让面积8498.3平方米，规划为商业金融用地，容积率小于5.27。其起始总价为25000万元，单价高达1959万元/亩。

　　“紧邻解放路，这块地处在西安核心商圈的核心位置。”据陕西龙化东方战略咨询有限公司总经理王建红介绍，高地价完全符合其商业价值，只要后续规划合理，该地块未来的盈利空间会“非常大”。

　　据了解，该地块位于解放路和东新街十字路口的西南角、西安市中心城区解放路核心商圈区域内。其北侧不远即是西安市火车站，西侧不远即是陕西省政府，该区域人流量巨大，大型商业中心集聚，商业氛围成熟。

　　据陕西建祥物业代理有限公司总经理李连源介绍，该地块北侧500米即是大型购物中心万达广场，该项目2009年启动，其商铺售价在30000元~60000元/平方米之间。该地块南侧500米则是商业项目万达新天地，其商铺最高售价更是高达150000元/平方米。

　　李连源算了一笔账。这宗规划为商业金融用地的准“地王”地块的楼板价为5582元/平方米，再加上建安成本、配套费用、税费等，其建成的成本价格约为9000元/平方米。按照一般商业业态布局，其1~2层将为商业裙楼，售价有望超过100000元/平方米；2~4层亦为商铺，售价可达50000元~60000元/平方米；4层以上规划为写字楼，售价或为20000元/平方米左右。据此来看，该项目的盈利空间巨大。

　　资金是拦路虎

　　“从业内传来消息，现在有5家开发商将参加竞拍。”据一位不愿具名的西安房产界资深业内人士透露，该地块的竞争将非常激烈。

　　但李连源却持不同观点。他认为，该地块地处西安市中心核心区域，政府对其规划寄望颇高，未来必须建地标性建筑。该地块的规划审批势必也非常严格，这对开发商的资质将是极大的考验，一般中小开发商将知难而退。

　　“估计该地块可能会稍有溢价，不过肯定不会太高。”李连源表示，能够达到上述诸多高门槛的商业地产的专业开发商并不多，因此该地块的竞争不会过于激烈。同时，在当前中央严控土地溢价率的风口上，地方政府亦会提前知会开发商，以规避过高的溢价率。

　　同时，该地块位于核心商圈地段优势也有显而易见的不利因素。上述业界人士认为，该地块南北两侧的万达新天地、万达广场皆是大型购物中心，百货品牌林立，且这两个项目均有万达参与，其商业地产的招商能力非一般企业能比。为了规避同业恶性竞争，拿地企业需要具有差异化的业态布局能力、极高的招商能力等。

　　“资金实力是必须的。”王建红表示，该地块是一个纯商业业态项目，从拿地到建成并培育至有盈利能力，开发商必须支付巨额的土地出让金、建设费用、税费、运营费等费用，这将沉淀大量的资金。在当前房地产信贷收紧的环境下，资金对多数开发商来说，都是最大的拦路虎。

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