新浪房产讯(编辑/蒋本辉)历时一年多的房地产调控，被称作史上最严厉的调控政策，全国房地产市场不仅出现量价齐跌的现象，一些城市还连续出现零成交，是房地产市场饱和了吗？是城市里没有了住房需求了吗？带着一系列疑问，新浪房产网编辑与SOHO新天地董事长亢荩泽展开深入探讨。

　　一、高房价不是开发商一人之过

　　政府对房地产实施调控，旨在控制房价过快上涨，限贷、限购政策所限制的对象是投资性购房和投机性购房行为。牡丹江房价一涨再涨，有人说：是“绿地”推高了牡丹江房价！ 亢董事长说：高房价不能只归罪开发商！他说：现在从表面上看，受“双限”政策影响，全国房地产都出现量价齐跌问题，但是，下降有这样一个规律，一线下降，二线微降，三线未降。为什么会出现这种状态呢？因为一线城市的房地产市场化已经20年了，经历了大发展和大开放的过程。一线城市具有聚集人口的效应，房地产的量和价上升很快，甚至翻番。不能说房地产价格背离价值，需求决定价格，即使有虚高问题，不完全是开发商追利造成的，而是因土地成本、拆迁成本、税费成本、材料成本、人工成本等因素累加的结果。牡丹江和全国一样，这些年房价不断上涨的最大受益者是政府，另一个受益者是全民。没有房地产的迅速发展，不可能有今天的城市现代化。

　　房价构成主要有以下因素：一是土地价格占房价三分之一左右。二是拆迁成本逐年增大是推高房价的有一个重要原因。过去拆迁时是一比一还原，有的地块是评估作价补偿。现在动迁户要求按市场价补偿，SOHO新天地评估价3700—3800元/m²，动迁户要价6000元/ m²，动迁成本增加近一倍。该项目动迁300户，每户按50万，仅动迁补偿费就高达1.5亿。全市有10万棚户区改造动迁户，其动迁成本有多大可想而知。从另一个角度看，这10万动迁户是城市现代化进程中的受益者，改善了居住条件，许多人在动迁中成了财富的拥有者。三是材料费不断涨价也是推高房价的一个重要原因。牡丹江市房地产快速发展仅5年时间，这五年内所有建筑材料价格基本上是翻了一番。2007年钢材是2400—2500元/吨，现在是5000—6000元/吨；五年前红砖0.13—0.14元/块，现在0.30元/块；五年前砂子30—40元/m³，现在70元/ m³；人工费涨的最多，翻两番，五年前一般工人50—100元/天，现在300—500元/天。工人每天消费就能看出他们收入的变化，过去工人上饭店要一盘炒土豆丝或一个麻辣豆腐就吃一顿饭，现在工人上饭店吃水饺，要红烧肉还要喝点酒，人们生活水平在提高。

　　二、三线城市房价没有降价空间

　　三线城市是过去次发达地区，也可以叫不发达地区。如西北、华北、东北及内蒙的地级以下城市，这些城市房地产市场发展相对滞后。牡丹江市房地产市场进入快速发展不超过5年时间。目前，房价平均3700—3800元/ m²，属于在合理范围内，在省内城市当中也属于中等价位。按着国际通行的收入与房价比判断，即房价与家庭年收入的比3—6倍为合理范围，牡丹江房价也在合理范围。

　　三、牡市房地产市场现状及市场走向预判

　　当前楼市销售遇冷，是政策约束需求和错误预判影响需求的结果。牡丹江住房消费存在刚性需求这是不争的事实。“十二五”期间城市人口要达到100万，需要新增5—6万套住房；每年有1.2万对年轻人结婚，至少需要0.6万套新房；用五年时间完成10万户棚户区改造，需要15万套住房；上世纪90年代以前投入使用的一批住房，设施老旧，功能落后，达不到抗震标准的老房子，需要更新、改造，会逐步淘汰等等。这些都是刚性需求，是潜在的市场。

　　新年过后，国务院总理继续强调要巩固调控成果。一线城市首套房贷款上浮20%利率已经下调至基准利率。2月13日，长春市首套房贷款基准利率上浮20%部分，已经下调10%。银行贷款利率下调，无疑给房地产市场送来一丝春风。部分城市制定优惠政策奖励市民购买首套房，针对大量刚性需求消费者误读、误判市场，持币长期观望情况下，政府主动站出来引导消费者科学消费，我认为这样城市的领导者是称职的领导者，至少比不作为，面对市场僵局无动于衷的领导者高明。2012年2月7日，江苏芜湖市发布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，该《意见》强调五个方面问题，即强力推进保障性安居工程建设，建立健全保障性住房体系；加强市场调控，保持房地产市场平稳健康发展；建设节能省地环保型住宅，保障市场有效供给；引导合理住房需求，改善居民居住条件；强化服务管理，规范住房市场行为。《意见》中对在芜湖市区购买自住普通商品住房(含二手住房)，在办理产权登记时，财政部门给予所纳契税100%的补助。对购买新建自住商品住房面积在90平方米及以下、70平方米以上的，财政部门给予50元/平方米购房补贴；对购买新建自住商品住房70平方米及以下的，财政部门再给予150元/平方米购房补贴。鼓励实用和专业人才在芜湖就业创业，初级以上职称(中专以上学历)者购房自住，政府补贴100元/m²；具有硕士学位、副高级技术资格(包括高级技师)者购房自住，政府补贴200元/ m²；具有博士学位正高级技术资格购房者，政府补贴300元/ m²。上述人员办理房地产等级时，所缴纳契税，政府给予100%补助。

　　相信牡丹江市政府也会出台相关政策，鼓励住房刚性需求，引导房地产市场平稳健康发展。关注民生，改善居民居住条件是政府中心工作。