龙年伊始，楼市政策“微调”信号频现。央行表态要“支持普通商品住房建设”，北京、武汉相继放宽普通住房标准，中山默认提高限价标准上限，芜湖宣布购房送契税补贴，不过该项政策在昨日被宣布“暂缓执行”。

　　“政策多变不好。”上海社科院社会学研究所研究员卢汉龙昨日称，房地产政策最近有很多调整，说明抑制投机性需求起了作用，但不同的城市应该有不同的政策。

　　卢汉龙作出这番表态之际，楼市调控政策是否应该“微调”的博弈，也在激烈进行。

　　此前的9日，福建省住房和城乡建设厅召开的新闻发布会上传出消息，该省今年将落实首套房的首付款比例和贷款利率优惠政策，合理引导促进住房消费。而刚刚发布一系列购房补贴政策的安徽省芜湖市，昨日又宣布这一系列政策将暂缓执行。

　　“商品房市场应放开”

　　在卢汉龙看来，中央应该更多从保障房和银根上面调控。要抓紧银根，要卡住资金，“贷款要卡住，首付要卡住，这都是真金真银的，防止炒地皮等投机性行为。”

　　卢汉龙认为，商品房市场应该放开。“我反对限价，价格就应该市场化。而且容易忽略的一点是，其实租赁价格才更能反映出居住价格，而不是房价。”

　　管理层显然也意识到了这一点。

　　2月7日，央行网站挂出的一篇新闻稿称，今年要继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求，支持普通商品住房建设。

　　在克而瑞分析师杨晨青看来，这是最具冲击力的微调政策。

　　“短期内一二线城市首套房利率优惠会跟进。”杨晨青说。

　　朗诗集团投资部经理黄晓铃介绍，首套房贷款利率以前一直是维持基准利率甚至还有所上浮，现在部分银行已经有9.5折优惠。

　　多位受访业内人士认为，改善型需求也应该得到支持。

　　“现在已经是保刚需，下半年释放改善型需求。”杨晨青指出，但若释放这类需求，可能面临监管难题。2009年，放松合理改善型需求，但后来就没办法收拾了，所有的投资性都变成改善型需求了。这样可能又引发一轮反弹。

　　房产税扩围可能

　　而开发商最为关注的还是限购令的走向。

　　“很多地方政府和开发商都还在盯着现有微调政策的反应和效果。我觉得不太会取消限购，但会松动一下。”黄晓铃认为，对首次改善型需求，比如小房换大房、旧房换新房等，接下来会放松，会有一些细则出来。外地买房的限制也会有放松，但投资还是受限的。

　　也有观点认为，长期来看，房产税应该替代限购。

　　据杨晨青称，限购会放松的地方首先是房地产市场相对落后的省会城市，其次就是三四线城市。福州、厦门研究房产税，未来房产税要代替限购。

　　对此，卢汉龙强调，中国住房自有率高，征收房产税要考虑居民承受力。另外，房屋征资源税的方向，理论上也有争议，有人认为房子地价费已经付了，为什么要征？而且地价会升值，但房屋本身是消耗品，是贬价的。

　　银亿集团销售总监王士章则提到，接下来货币政策会更宽松，存准率会再下调，现在通胀压力小但经济上升的压力大，所以需要货币供应。

　　王士章直言，开发商最希望放松的就是限购、限贷，现在贷款支持首套房，希望改善型市场按揭也会跟进，这样购房者的支付能力就提高了。

　　“总之，小政策松，大政策紧。”王士章总结道。

　　(本文来源：东方早报 作者：王齐)