最近，一张“绿城项目成本构成图”在网上广为流传，尽管绿城否认曾制作了此图，但“开发商利润”这一话题再次引发关注。

　　记者在采访中了解到，在房地产项目各项成本中，土地费用、各种税收约占房价的40%—55%，建筑施工成本占20%左右，三项费用约为10%。

　　“虽然这些费用看起来是由房企承担的，但开发商只是暂时承担了这些成本，最终还是要通过房产销售，分摊到每个购房者的身上。”一位不愿透露姓名的开发商向《华夏时报》记者表示。

　　土地成本占比最大

　　最近两年，在严厉的楼市调控政策下，房价滞涨，而开发商在2009年、2010年拿地成本较高，导致其利润率下降。

　　“与其它行业相比，应该说开发商前些年的利润率的确比较高。但目前，万科、金地的平均净利润率也就在10%左右。”新城房产一位高级经理告诉记者。

　　上述开发商向记者透露，土地是房地产项目开发最主要的成本，也是不确定性最大的一个因素。

　　据了解，开发商的平均土地成本占30%左右，但该成本因地域差异而有很大不同。目前在二三线城市，开发商的土地成本只占两至三成；而在上海等一线城市，土地成本有时候占到房价的四至五成。

　　“对于在全国布局的大型房企来说，由于拿地途径和时间点都差不多，因此平均下来土地成本相距并不大。反而是一些本地开发商，因为与政府关系较好，或拿地的时间较早，获得了更便宜的土地。在上海，土地成本一般占到了价格的一半，仅有极少数项目拿地成本只占四成。”上述开发商告诉记者，由于在拿地上有很大优势，本土中小开发商或当地的国资房企，其利润率反而要比大型房企更高。

　　除了土地成本，房子还没有造起来，开发商就须先缴纳约9%的相关税费。

　　其中，房企在支付土地出让金之后，除了需要缴纳3%的土地契税外，还要缴纳5%的营业税；而在房产进入预售环节后，开发商还要缴纳销售收入1%的契税。

　　“销售完毕后，如果房产价格较拍卖土地时有所上涨，还要按相关规定向税务部门缴纳额度不等的土地增值税。由于土地增值税是分四级累进制的，项目体量越大、房产销售面积越多，总的土地增值税也越多。一般中小型项目，土地增值税差不多约占成本的3%—5%。”沪置房产董事长助理黄建华表示。

　　以此计算，相关的契税、营业税、土地增值税等税收，约占房价成本的12%—14%。

　　名目繁多的费用

　　“现在最低的融资成本就是银行贷款了。但银行贷款，房企拿到手的最低实际利率也要达到10%。”望源房地产董事长季宝红告诉记者。

　　有开发商透露，虽然现在银行对外列出的开发贷款名义利率只有8%，但银行会以各种名义巧立名目，向开发商收取各种费用。

　　“如果项目较小，银行会以财务顾问费的名义，一次性向开发商收取几百万到千万元不等的费用。此外，银行还会收取公证费、保险费、手续费等费用。”上海一家开发商表示。

　　“关键是很多房企无法拿到足额的信贷，甚至根本贷不到款。如果做信托或私募，财务上的成本至少要达到15%，有的甚至达到20%以上。”黄建华说。

　　记者在采访中了解到，房产项目还要缴纳各种名目繁多的收费。而这部分费用，除了部分上缴给所属城市市级财政，有相当一部分被截流在区、县等行政部门。

　　在上海，这些费用包括：城市市政公用基础设施配套费参照项目开发总面积，按每平方米105元收取；民用建筑未按规定修建防空地下室的，收取50元/平方米的易地建设费；建筑施工安全监督管理费，按工程造价的0.19%征收；新建房屋按建筑面积收费，七层以下按每平方米2.30元，八层及以上按每平方米0.70元征收。

　　除了这些建筑施工中要缴纳的费用外，在前期的规划设计和后期的验收、环评等环节，还有多项费用：市政工程施工图及抗震设计审查费、城市道路占用挖掘费、超标环境噪声排污费、环境清扫费等。

　　“这些费用综合起来，估计也要占到约1%—2%的成本。由于环节众多，房企必须每个部门都要跑到；而要拿到这些审批文件，就必须缴纳相应的费用。”同策房产研究总监张宏伟表示，如果办这些手续还算顺利，一圈部门跑下来，也需要两三个月的时间。

　　此外，建安成本占据了项目成本约两三成的比例。

　　“原先上海普通商品房的建安成本在3000元/平方米左右。由于人力成本、油价上涨得比较快，加上建筑材料等原材料价格也在上涨，现在的建筑安置成本约在3500元—4000元/平方米左右。”美地行执行总监宋海峰表示。

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　　一位开发商的坎坷验收经历

　　交过税、费，房子盖起来就可以销售了？事情可能没那么简单。

　　一家开发商向记者讲述了其项目进入销售环节后，是如何跨越地方上各种名目繁多费用“门槛”的经历。

　　“房地产开发中所存在的重复征税现象，是其它行业所没有的。比如建筑施工中施工队在开发票时，也要交契税，有的施工方要求由开发商来交，但其实前面已经交过了。但不交这个税或费，后面的工作就没办法展开，不得不交。”

　　而项目开发接近尾声，即将验收时，又遇到了问题。

　　“我们的项目其实在去年8月份就已经销售得差不多了。按工程进度，本来在10月份就可以验收竣工了，但在验收工程中却遇到了好多坎。”

　　上述开发商表示，由于去年年中时项目开发已基本完成，按公司计划项目销售接近尾声后就向规土部门、房管部申请验收。开发商跑完规划部门、环境评估、消防检查、水务、电力部门等部门后，区房管局指出缺几个部门的申核通过的图章。

　　最后，该房企发现，项目还缺少地下建筑消防安检和环卫的验收通过证明书。

　　“我们没想到还有环卫和地下建筑这一块。其实环卫费用已经在项目开发建设时，按区上的规定交了相应的费用。但我们了解到，街道上要我们交未来十年共计120万的环境清扫费。”

　　这家开发商的老板认为，这是多出来的额外费用，所以在开始时没有交。可直到地方建筑消防安检都拿到一个月了，环卫这一块这家房企就是没办法通过。

　　“就因为上述原因，项目验收向后拖了近两个月。最后因为向购房者承诺的交房时间就要到了，只好交了这笔环境清扫费，才拿到了验收合格证。”

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