■ 大房企看台

　　2012年，去库存减压对于大小房企来说，都是首当其冲的要务。特别是对于上市大房企来说，业绩要求更是很直接的压力。而受整个大市低温、新盘入市前景难测的影响，去化成为房企冲业绩的关键所在。

　　在北京，诸如龙湖等企业今年在京暂无纯新项目，无形中只能专注于去化；对于拥有新项目的公司来说，新项目、新一期工程的开发需要去化带来的现金回流。但对于开发商来说，政策屏蔽市场需求，价格优惠不是仙丹妙药；非重压之下，优惠幅度也有限。从买房人角度说，开发商去化任务重，可以期待的是房价的下调。2012年，开发商去化压力有多大，都将采用怎样的策略，一些名企名盘会否出现价格下调？答案还需要开发商给出。

　　万科：上半年清库存 下半年推新盘

　　【库存分析】

　　两大盘3200余套待售

　　龙头万科去年在售的项目有五矿万科如园 、万科大都会、住总万科金域华府、中粮万科长阳半岛和万科幸福汇等。其中，曾经多次“日光”的中粮万科长阳半岛，开盘去化率节节下滑，从不足60%下滑到不足50%。万科北京公司相关负责人表示，去年北京实行了严厉的限购政策，对楼盘的销售造成了较大影响，开盘能销售50%-60%就已经很不错了，这样的去化率在北京也是很难找的。

　　据悉，今年上半年，万科的主要销售任务集中在去库存上，重点销售项目是中粮万科长阳半岛和住总万科金域华府。从2009年年中开始销售的中粮万科长阳半岛共有7000套存量，目前已销售4000套，还剩3000套左右；而住总万科金域华府的存量约200多套。该负责人也表示，由于长阳半岛前期销售量较大，降价促销会引起老业主不满，这也对项目进一步销售造成困难，所以去库存的压力较大。

　　库存压力：★★★★

　　【去化动作】

　　保持去年优惠幅度

　　据了解，除老项目遗留的库存外，去年万科在土地市场也是频频出手。今年这些地块将陆续入市，万科今年纯新盘约有4个，如位于丰台郭公庄的万科蓝、位于房山长阳的京投万科新里程以及旧宫项目等，等待入市的新盘存量也巨大。

　　万科北京公司相关负责人表示，为避免库存上升，万科今年上半年主要清老盘库存，下半年才会推纯新盘。关于销售策略方面，万科仍然保持去年的优惠幅度，没有更多的促销计划。此外，在销售情况良好的情况下，不排除新购土地的可能。

　　不过，万科总公司早有规定，根据市场可以接受的价格来卖。所谓“可以接受的价格”，是要求一个月之内卖出60%。而如果一个月去化率达不到六成，或许就要想办法增加去化率。

　　去化动力：★★★★