西安楼市系列调查之

　　市场1

　　“未来五年将使保障性住房覆盖率达到20%。”一年前，国家发改委副主任徐宪平在全国“两会”上给出这样的目标。也就在去年，西安市共完成保障性住房13.9万套(户)，完成全年目标任务的111%，在全省年终综合考核中名列第一，今年西安市还将新建各类保障房10.7万套。

　　从陕西保障房开工率居全国第一，到西安市年终考核名列全省第一，主要由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成的保障房，现状如何？保障房若大量入市对于西安房价，又将产生怎样的影响？

　　一个经适房样本的“烦恼”

　　城南最大销售项目“遇冷”

　　8日，“倒春寒”使得西安寒气逼人，号称西安“城南最大经济适用房”的圣合家园销售情况似乎更冷。

　　“可以说门可罗雀！”陕西圣合实业发展有限公司副总经理王炳哲苦笑着说，整整一个上午，几乎没有一位购房者。

　　谈起销售状况，王炳哲直摇头，“从去年11月开始到现在，只卖出1349套经济适用房，而我们2期能提供1611套房源。”据王炳哲介绍说，以往的经济适用房销售，3个月时间几乎全部手续都该办完了。圣合家园的房屋均价大致在3660元，而周边商品房项目均价大约在5800元，有2000元左右的价差。

　　实际上，并不只是“圣合家园”一家遭遇这样的情况。“去年底开盘的经济适用房项目，或多或少都面临这样的问题。”王炳哲说道。

　　一方面是大家对高房价望洋兴叹，另一方面有些经适房却出现了销售难，缘何出现这样的尴尬？

　　“很多人对于经济适用房不是很了解。”王炳哲认为，经适房主要为了满足较低收入人群住房需要，地段、面积、户型等各方面都要照顾到有些勉为其难。因此很多人即使摇到号了，也因为想要一个更大面积，或者更好地段、朝向、楼层等等，结果放弃了。

　　此外，目前的保障房申请条件也成了“购买门槛”。根据西安市的保障房相关规定，家庭人均月收入要在1080元以下。而以圣合家园的均价3660元计算，要购买一套60~80平方米的经适房，需20万元~30万元。这对于普通购房者来说，也是有相当大的难度的。市民张先生表示，“要是按揭能更宽松点就好了。”

　　实际上，有些想买经济适用房的购房者还有些摸不着“门路”。摆地摊的李大姐，尽管家里住房紧张，但由于平常不太看电视和报纸，对于申请经济适用房的事情就不大清楚。

　　一个廉租房的分配“难题”

　　180套房可能“分不完”

　　部分经适房“遇冷”，那么作为保障房的另外一个主要组成部分——廉租房又是怎样情况？记者在长安区住房保障和房屋管理局了解相关情况。

　　“2010年，长安区完成了192套廉租房；2011年，完成了180套廉租房，共约9000平方米，正在进入验收阶段。这180套廉租房，将在今年五月一日前完成分配。”相关负责人介绍说。

　　据王炳哲介绍，按照政策规定，商品房开发必须按照5%的比例配建廉租房，建好的廉租房政府会按照小高层700元/平方米、高层900元/平方米回购，然后统一摇号分配。不过，这180套廉租房的分配任务让这位负责人有些为难：“可能会出现分不完的情形。”

　　据了解，长安区廉租房的月租金是140元，在西安市区廉租房的月租金水平也仅在150元，这个价位比起一些城中村来说，也不算高；而以2008年的统计来看，在长安区符合廉租房申请条件的有1457户，现在符合申请条件的人数还可能增加，廉租房的分配或许并不应该是个问题。“一个是廉租房盖的有点偏，再一个很多人宁可领补贴，也不愿租廉租房。”上述负责人解释道，“举个例子，比如长安区当地的工人，在农村往往还有家，因为下岗了等等的原因，结果回农村了，生活成本很低，如果住廉租房，虽然房租不高，但其他方面需要花的钱会更多。”

　　“保障性住房工作很难做，在街道、乡镇一级甚至还没有专业对口的人员对接。”该负责人如此说道。

　　保障房可平抑商品房价

　　去年以来保障房建设的快速进展，显然会影响到西安市整个商品房房价的走向。来自西安房地产信息网数据研究中心的数据显示：2011年，西安商品房普通住宅销售面积913.75万平方米。如果按照去年西安市共完成保障性住房139697套(户)，以平均每套房子50平方米计算，也是698.49万平方米，几乎和去年的西安市普通住宅销售面积有一比了。

　　“大约能够占到17%。”在谈到去年长安区保障性住房占到整个商品房屋比例时，长安区住房保障和房屋管理局负责保障房事务的相关人士估算，“保障房对于整体房价的平抑作用非常明显，当时长安区几个高档楼盘开盘，一下子使得整个长安区的均价涨到了7000元，而几个经济适用房项目销售后，平均房价立刻回到了4770元。”

　　王炳哲也认为保障房对于整体房价起到了平抑作用。

　　不过，西安强源置业有限公司销售部经理吕林认为，保障房和商品房对应的市场需求并不一样，而且保障房中有很大比重的廉租房和公租房是不计入销售的，这一块对于房价没有直接影响。

　　但是保障房开发如火如荼，无论是土地还是资金，两者显然是扯不断的关联。随着未来保障房市场规模的不断增加，有观点认为，由于土地资源有限，保障房是否反而会形成一种助推房价上涨的力量？对此，吕林认为，目前看保障性住房整体只是在一些支线地段，还不足以影响到商品房土地供应的问题。

　　不过，资金的关联度或许更大。有观点认为，在地方土地财政局面未发生根本性改变的前提下，各地保障房建设的资金来源在很大程度上还需土地出让金的资金支持，这也决定了地方政府没有动力让商品房价格大幅下跌，这就形成了保障房和商品房两个市场相互依赖的局面。吕林认为，两者或许会保持一个合理价差，成为良性互动格局。

　　在地产评论人士半求看来，现在很多地方搞的保障房只是一种“补欠账”，从长远看，保障房对于商品房房价并没有明显的压低作用，有的只是一种“减压”，反之保障房搞得比较好的地方，商品房价反而更高，因为政府不需要去抑制房价的上涨了，比如香港，有一半的人住的是政府的保障房，而香港的房价依然很高。