张立栋

　　财政部6日发文表示，在保障性安居工程现有资金来源基础上，将增加的地方政府债券收入、个人住房房产税试点地区取得的房产税收入、部分国有资本收益和城市维护建设税收入用于保障房安居工程建设，确保不留资金缺口。　

　　在普通商品房市场继续保持调控基调不变的背景之下，确保保障房“不留资金缺口”意味深远。　

　　确保不留资金缺口，换句话就是一种“优先”政策。在我们看来，此番政策可谓“一石三鸟”。　

　　首先，众所周知，一年来的保障房建设和普通商品房市场调控政策并行不悖，这是中央政府在房地产市场出现严重结构性问题之后的一种纠偏：满足刚需同时打压投机行为，遏制房地产市场泡沫使其拥有一个长期健康的发展环境。　

　　当前，一面是普通商品房市场投资和需求明显下滑，由此带来GDP增长的放缓；另一面，作为有效对冲措施的保障性住房建设却面临资金困难，投资不到位等现象。这里既有各地资金紧张的客观因素，亦不排除主观动力不足之实情。在很大程度上，这种尴尬局面给宏观经济带来挑战。　

　　正如国际货币基金组织(IMF)在本周一所发布的《中国经济展望》报告所言，其将中国2012年经济增速的预期从去年9月份预计的9.0%下调至8.25%。在IMF看来，中国最大的担忧在于“贸易和房地产部门同时出现自我强化的大幅下滑”。这可能导致价格、成交量以及与房地产相关投资的下降幅度超过预期。此番加大保障房建设无疑是防止经济下行压力过大的手段之一。　

　　其次，保障房“优先”的态度将有利于推动传统“土地财政”模式的转型。　

　　我们看到，尽管中央政府调控思路明确，但在实施过程中，仍有不少地方政府纠结于固有的利益怪圈而无法摆脱，这个所谓的怪圈就是对土地财政的过度依赖。　

　　对于当前的地方政府来说，在中央代发地方债或自行发行地方债规模有限、个人住房房产税试点地区取得的房产税收入较低的情况下，还不得不面对土地出让收入下滑的现状。2011年5月财政部和住建部发文要求各地严格按照土地出让净收益的10%计提保障房建设资金。但由于土地市场低迷，相当一部分热点城市土地出让金收入下滑。　

　　出让金收入下滑，财政面临压力，通过制度安排来解决是一种无奈之举，但也隐含着对改变既有模式的期待。　

　　其实，去年以来的地方政府自行发债“开闸”，除了表明地方政府过度依赖土地财政状况难以为继之外，更多含义当是中央政府通过输血减压来为“土地财政”模式转型提供缓冲空间，识得苦心者当努力抓住机会“以时间换空间”推进改革，否则“输血”总有尽头，旧有造血机制只能是条不归之路。　

　　其三，保障房“优先”，将进一步明确未来房地产市场的格局和投资预期。　

　　保障房破题已两年有余，2010年在全国范围内获启动；2011年保障房进入了更大规模的建设阶段。住房城乡建设部负责人表示，2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量要高于2011年。　

　　事实上，如此巨量的保障房供给预期，将极大影响房地产市场存量投资者和那些跃跃欲试的增量投资群体。而“优先”发展保障房的信号无疑会对那些对普通商品房市场“单边上涨”仍抱有幻想的投资者带去足够的清醒剂，从而为市场洗牌奠定基础。　

　　凡举一例：此次财政部发布的《通知》明确提出，各地要创新财政支持方式，引导社会资金投资保障性安居工程。相信企业参与投资保障房建设的制度创新还会不断出台。这势必为相关企业带来新的投资回报预期，只不过，这和以往暴利预期已相去甚远。保障房市场上理性预期的形成无疑也会对整个市场的投资预期带来正面影响。而这，也正是中国房地产市场长远健康发展的根本所在。

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