潘石屹:2012是真的 房地产大片下半场即将开始
SOHO中国董事长潘石屹当起了“演员”,他爆料在首部地产贺岁微电影中只有15分钟的“触电”,但却说了一句对社会发展乃至房地产行业都同样适用的台词:2012,是真的。
SOHO中国董事长 潘石屹
“2012是真的 房地产大剧的下半场已经开始”
2012,是真的。他认为,所谓“洪水”,就是人性丑陋的一面:欺骗、自私、对环境的破坏,尤其当我们为空气质量、食品安全、人情冷漠等社会问题而感到忧虑时,这意味着洪水的冲击已经来了;而“诺亚方舟”则是人性积极向善的一面,是用人的品质、爱心、公正、信任、阳光筑起来的坚固防线。
房地产行业也需要一艘“诺亚方舟”,用以改变扭曲的发展模式,保障行业的健康前行。他说,2012,房地产大剧的下半场已经开始。
微博上,潘石屹很难用140个字表达清楚这种模式的变化,他在和新浪地产(微博)对话中做出了更清晰的解释:1998年结束福利分房到2011年,持续13年,可以说是房地产行业的“上半场”,在这半场中,房价飞涨,以北京CBD为例,创造了10倍、20倍的上涨奇迹,而地上建筑物的建安成本、包括建筑材料、工人的工资,涨幅都远远不及。这种现象导致的结果是,开发商的商业模式十分扭曲,只要有钱,不管成本多高,就可以去购买土地,囤地就可以使价格翻一番。地价刺激带动的高速增长,开发商圈钱、圈地、囤地,是不是心思在房子上都不重要了,当苹果公司不断的推出新产品的时候,同样作为企业,房地产公司却鲜有人研究创新、产品、设计。“注意力第一在能不能和地方政府搞好关系上,第二在资金周转上。”他说。
此外,一年一变的调控政策,让开发商成了“惊弓之鸟”。2011年下半年,他在和外地中小型开发商沟通时,很多企业负责人专门研究政府领导的讲话,“都能背的清清楚楚,政策是他们最关注的第三个要点。”
在潘石屹看来,这一切都在2011年9月之后发生了更明显的变化:限购政策发力,成交量急剧下滑,土地价格停涨,“我们收购外滩项目8-1号地块50%股权,和该地块一年半之前的地价差不多。”他认为,土地价格的持平或者说回落将在下半场发生,“目前还是中场休息,政策稳定,下半场就一定回归到最本质的点——把开发商真正当成企业家,注意力放在产品上。”
“充分竞争打破垄断 可以更公平”
谈及SOHO中国把所有项目的招标都放在网络平台上,他说阳光是最好的“杀菌剂”,唯有如此才能公平、避免腐败,从入围到最后的中标全过程都能给供应商一个阳光、透明的交代。
1月18日,望京SOHO公开定标会上。华升富士达独揽142部电梯采购大单,在东芝、蒂森克虏伯、通力、迅达等5家电梯企业中胜出,SOHO中国明确指出中标原则为:合理低价。新浪地产质疑低价是否会影响供应商的服务,如何规避恶意低价?
潘石屹指出,如果不通过市场竞争让多家参与,可能最终合作价格会高出30%,如果3家企业参与,则可能会发生围标等情况。但5家以上企业参与就大大不同,彼此串标可能性不大,而打破垄断,竞争激烈,同时也会带来公平。他也表示,低价是充分竞争产生的合理低价,并非恶意低价,SOHO中国对市场做了充分的调研,且与上述企业都有过部分合作,能够对报价有充分客观评估。
而在采购模式上,尽管很多房地产企业选择“战略合作”的规模效益带来合作双赢,潘石屹则认为所有材料都走招标流程,会对市场反应更敏感,价格判断更准确,而双方的风险控制都会灵活。
针对新浪地产与华远地产首倡发起的“阳光智慧采购平台”,潘石屹也表示非常赞同, SOHO中国也将于阳光智慧采购平台(www.dichan.com)紧密合作,同步公开采购需求,透明采购流程,通过互联网更广泛的邀请优秀供应商共同打造品质建筑,网络信息传播的快速便捷无疑将大大节约合作双方的交易成本。
“2012只收购土地 专注产品”
2012年,SOHO中国只收购土地!这是潘石屹为 “下半场”做出的策略调整。
SOHO中国2011年的收购目标为150亿元,实际完成了154亿元。他认为,2012年,拼规模、拼土地储备的时代已经过去了,需要“连滚带爬的跟着形式走”,以前不看好住宅市场,随着房产税政策或将相继试点出台,今年更不看好住宅市场,他认为依然有潜力的还是北京和上海的繁华地段。
“以前SOHO中国是包括烂尾楼项目都照单全收,项目里可能有华远的基因,复星的基因等等,而现在资金流很好,我们只收购土地,创造SOHO中国风格的独一无二的产品!”
“乔布斯不会想股价,我也不会想。”潘石屹说。