主持人 王峰：谢谢孙建平分析师，  在听完三位演讲嘉宾从不同角度解读2012年中国房地产发展环境和与金融资本结合的思路后，下面我们将进入更有碰撞性，更有交流性的对话环节。第一场对话的的主题是"宏观调控与金融资本如何重构下一个行业格局"；第二场对话的主题是：金融资本在未来房企竞争格局中的角色与机遇？我们期待通过这样深入地探讨、交流和互动，对中国房地产的创新发展出谋划策。首先，让我们以热烈的掌声请出第一场对话的房地产嘉宾，他们是：

　　1、北京房地产业协会副会长兼秘书长   陈 志 

　　2、北京大学房地产研究所所长、中国房地产学会副会长   陈国强 

　　3、远洋地产控股有限公司行政总裁    李  明

　　4、林达集团董事长   李晓林 

　　5、阳光100置业集团有限公司常务副总裁   范小冲 

　　6、K8黄金湾投资集团董事长   申  威 

　　有请本环节的嘉宾主持：理财周报全国地产运营总经理  朱晓丹女士

　　(第一场对话)

　　主持人 朱晓丹：大家好！昨天北京下了2012年第一场雪，这跟我们目前所处房地产环境有点相似，一场接一场调控，就好像一场又一场雪，天气有点冷以至于我现在有点感冒咳嗽。2011年房地产市场是有点冷，进入2012年状况会有缓解、房子好卖、资金问题是不是我们面前大山吗？参加我们论坛的嘉宾是房地产业协会副会长兼秘书长陈志先生；第二位是北京大学房地产研究所所长、中国房地产学会副会长陈国强先生；第三位是远洋地产控股有限公司行政总裁李明先生；第四位林达集团董事长李晓林先生；第五位阳光100置业集团有限公司常务副总裁范小冲先生；最后一位海昌地产集团常务副总裁胡斌先生。

　　各位嘉宾在年底事务繁多情况下，专程抽出时间参加2012中国地产财富年会，我代表组委会、代表我自己向大家深深感谢。同时今天会议得到新浪网、搜狐焦 点、网易等21家媒体的支持，此外新浪微博对本次会议做微博直通车。

　　这里我一并感谢在周日辛勤加班为我们年会做宣传工作的所有媒体同行，谢谢大家！

　　昨天挺热闹，我相信所有地产人士一天之内接到两条短信，上午说某媒体报道北京市调控政策放松，外地人五年纳税证明缩短三年，接跟着下午官方辟谣，接近年底调控政策还摆一场“乌龙”。陈会长对今天的会议主题有什么看法。

　　陈志：其实昨天我也在微博上看到这个消息，应该说我看一下建委官方微博的表达，媒体一厢情愿美好的愿望，稳中有进调上看，我们很多改革从刚刚结束经济工作会议，必然选定一些方向、制定一些方向，在我们很多数据没有出来的时候，做微调不可能的。随着一些政策、环境发生变化，也会发生一些变化，以及随时间推移出来，我们从去年角度看宏观调控措施，五个方面效果已经非常清晰。平抑房价，从均价也好、房价调控目标来看降了，基本叫优化提升。第二就是驱逐了投机，从市场上连续若干月90%以上，再一个限制热钱、信托金融机构分析，都是限制了，还有促进保障房建设，去年调控各方面成效显著，从市场应该说政策步步进逼。12年中央经济说合理回归房价是新的目标，我想今年的趋势应该说是中低端解决方案，二元体系基本在今年保障房大增量情况下得到确立，再一个商品房市场还会发挥国民经济的作用，出口对国民经济增长是负的，消费基本不可能带动市场增长，在短期内还要投资。

　　我想2012年房地产市场成熟，在政策下逐渐成熟起来。再一个我感觉2012年房屋的租赁市场可能是一个发展，特别房地产税作为实有环节税调整，包括新的扩大试点逐渐在租赁市场发展机会。

　　主持人 朱晓丹：谢谢陈秘书长，刚才陈秘书长给我们介绍一下整个政策形势还有行业走向。我想听听学院派的意见。

　　陈国强：从去年说起，刚才副会长用商用住宅、保障房上涨、住宅市场下降、房价下降。我们市场并没有像媒体报道那样，尽管去年全年数字没有看到，12月份数字跟10年相比很关键的数字，10年为什么4.4亿成交量，12月成交量很大的，所以12月数字观察去年情况很关键。从前11个月市场表现从投资指标30%的增长，销售前11月接近9亿人民币，超过09年，销售金额前10个月4.38万亿，和09年全年接近了，所以从投资指标、销售指标包括新开工面积、施工面积，都表明市场情况和我们想象、我们理解、媒体报道情况有点较大出入。这个是我们对去年全局观察的基本判断。

　　第二句话想说，从相关数据当中也看到，市场下行态势非常明显。同样从相关的数据投资数据，尽管前11月接近30%，但是已经出现连续三个月、四个月负增长，房价增速并不明显，房价出现由快速上涨到慢涨、到停涨、到下行非常明显，另外新开工面积、施工面积出现持续四个月负增长。还有一个数字行业景气指数，这个指标反映行业景气状况，重点的市场成交量萎缩、部分价格微雕的幅度给我们强烈的判断市场有明显的效应。另外几个专家也提到，明年投资增长回落20%以下。从这些数据观察行业下行渠道确定不一。

　　第三句话行业转型势在必行。我们在98年启动房改之初提出的双轨制或者多层次供应格局，随着保障房推出这个时代已经到来，意味着我们未来实业企业战略、企业策略做相应的调整，供应模式变了供应结构也变了，还有盈利模式，过去房地产盈利模式不可能持续，我们观察过去黄金十年房地产盈利模式“两低两高”，过去十年恰恰土地比较便宜，特别招牌挂之前土地比较便宜，第二资金流动性比较充足，对于开发企业双低的条件，另外土地高议价，财务杠杆高杠杆，这个确保我们过去绝大多数开发企业获得非常不错的投资收益最基本的引领模式。随着这一轮调控我们可以看清楚，过去的双低双高模式几个空间受到明显的抑制。双低双高模式可持续性面对巨大的挑战，如何面对盈利模式？如何从过去双低双高模式走出来，回归房地产基本的模式，如何在产品上、服务创新上给客户提供附加价值。

　　过去住宅是我们当家菜，未来商业地产、旅游地产等等都会成熟，我相信两位李总手下企业都在新的布局，所以在这些方面，未来市场重心伴随东北沿海重点城市城镇化逐步完成，未来重心转移到中小城市。对于企业而言需要面对这样的现实，真正把转型的问题、调整企业战略的问题提到日程上来。

　　主持人 朱晓丹：谢谢陈所长。感觉政府、专家、学院派学者都认为2012年下行阶段，冬天冷不冷最有发言权是开发商，在去年年会上万科副总裁王大庆有精彩的比喻，我们开发商都是农民，其实我们都是靠天吃饭，天好不好？农民什么时候只冤天不干活。经过2011年我感觉有想法的开发商陡然变着多了起来，有的公司上市，有的开发商转战矿业、也有开发商做起高端床上用品生意，星河湾老总也说2012年开发红酒生意，四位老总大哥2011年过的怎么样？

　　李晓林：还可以，今天主要话题是金融地产投资，全国金融机构基本上全都赚钱了，我们调研一个企业，06年成立募集资本金6个亿，现在60亿，我建议转战银行。6号中央经济工作会议召开，很重要的引导民营资本发展，我觉得是很大的机会。

　　第二地产商绑架机构，也不是三亚把人绑了，因为三亚火了，为什么银行钱不投房地产，因为房地产不稳定。希望我们中国金融业改革稳步前进，尤其是对中小企业吸引比较大的，有的制造业利润点10%左右，银行融资成本多高啊。所以我想别投娱乐，投银行。

　　我们针对中小和微型企业，现在进入银行对中小企业有阻碍。最后是政策的问题，好多人看政策有没有松动？单纯看房地产可能没有太大的松动，如果整个经济下滑比较快，有可能有松动。要想救房地产，你们血管里流着血液，什么血液让政策松动一下，就看宏观经济情况。进出口贸易下滑比较大，再一个中央顾虑怕反弹，有点松的话把价格又上去。所以我想今年房地产政策不会有太大的改变。

　　主持人 朱晓丹：理财做特刊之前，其实对很多地产行业专家做了收集，他们对2011年总结就是不差钱，可能李总是不差钱，最好卖的时候完美收官，这两年开始拿地准备，你属于看的很准。很多媒体看起来李总不是对企业规模、企业利润追求那么高的老总，李总是全国政协委员，在今年两会对房地产目前面临的现状多提宝贵的提案。

　　在2011年很多地产企业感觉压力很大，但是远洋地产销售额从09年到2011年持续三年都是超过50亿增长规模，同时在不久前远洋地产又落土深圳，是远洋地产在全国的第19个城市，作为远洋老朋友也感觉到远洋上市之后，李总压力很大，我想问问李总上市之后觉得累吗？是不是我们今天话题特有切身体会？

　　李明：最近没有看金融形势，就在自家门口扫雪，11年下来坦率地说不光远洋，大多数公司都处在年年难过、年年过年。倒不是调控对企业没有影响，其实每一次调控跟改革一样，主要是针对上一次或者调控之前的政策驱动，如果说是11年是调控让大家感受深了点，其实调控一直在进行。今天话题从两个角度看。

　　一个从地产宏观调控走向看，这个实在看不好，到底对未来有没有影响还得等一段时间。因为短短两年宏观调控，文字表述目标也在不断变化，刚开始遏制后来是抑制，后来增加保障房建设，到现在限购房，无非调最本质的问题你在住宅房地产是不是长远还存在市场调控？这个比例就是时间长短的问题，这是可行的。但是现在下结论为时尚早，这是我一个观点。

　　另外看金融更没有发言权，但是金融只要对地产商认识本性就行了，金融银行有银行的特点，非银行金融系统有它的特点，这个大家要有认识。作为企业来说2012年更多同行可能对自己层面比以往思考更清楚，人都是好了伤疤忘了疼，但是一直发烧就怀疑自己是不是有重大疾病。如果发烧两天就好了就没有问题，可能企业是不是在战略上做深层次的思考，所以出现企业到底搞一个重资产还是轻资产、高周转还是低周转的，专业多元化还是单一化，这些都是企业自身考虑的。

　　主持人 朱晓丹：业内对李明总的评价，用超人智慧和谋略带领远洋地产实现漂亮的转型，刚刚李总也说自己的很多感悟和体会，远洋成立商业公司包括成立自己的基金运作，是不是也对未来版图做一定的谋划？

　　李明：远洋自身基金也有，香港上市公司也有，但是这些东西多是去尝试，我们现在主要的精力还是开发上，开发业务平台还是有必要，现在存在加强周转、提高销售等，没有压力出不来效果。

　　主持人 朱晓丹：看出来李总不打算转行了。阳光地产有应对资产有自己的办法，范总过去一年过的好不好？李总打算转行银行大亨，你怎么打算？

　　范小冲：我们没有打算转型，但是市场肯定是难受，地产公司就是折腾这是一个常态，毫无疑问冬天到了，整个大的背景下冬天到了，真的2012也到了，是不是整个世界崩溃呢？房价跌30%—50%？结论是不会，从宏观数据来看今年数据不一定难看，从销售额、销售面积、增速大数据并不是很悲观，所以从目前大的背景情况下今年真是到了2012末日不会，但是冬天毫无到来。

　　冬天越来越正常，如果没有春夏秋冬的话世界也不会有，冬天能冻死害虫，春天才更加的明媚。刚才说到金融，虽然银行资金收缩，但是社会资金非常充裕，这些钱不是免费的午餐，这些钱实际上资本追逐利润，所以这个钱绝不是有钱了只要咱们李总好，就追着李总上班。这个钱是很贵的，而且这个钱对你的经营、对你的规范管理严格要求，一旦达不到可能端你的饭碗。金融非常重要，因为现在卖地几十亿，宏观一调控库存占用大量的资金周转不了。

　　大家谈到靠天吃饭，但是今天农民不完全靠天吃饭，我想举一个例子，日本日本稻盛和夫接管日本最大的企业航空公司，日本的经济应该一直没有起色，而且遇到九级大海啸，对航空业影响非常大的，如果靠天吃饭是天灾人祸，成为去年航空公司盈利最好的公司。老天爷绝没有眷顾日本，反而遇到最大的天灾人祸，而且对航空业打击最大，我觉得作为中国的地产商、也是中国城镇化快速成长期也是中国最大的内需，也是中国经济的发动机，有这样的背景我觉得我们地产商不要那么消沉，在冬天来临实际我们有内热，虽然天气很冷但是大寒快要过了。大地很热的随时可能井喷，地产公司也不要这么悲观，我们也不会转行坚持我们的发展路径、发展模式，使自己企业壮大起来，使你的核心竞争力、企业盈利模式更加走向专业化。谢谢！

　　主持人 朱晓丹：谢谢范总这么激情洋溢、自信的给我们打气。我们今天还请到海昌地产的胡总，接下来的战略是什么？

　　胡斌：大连海昌集团不太有名，说到海昌大家可能以为海昌眼镜。海昌是在大连本土企业，但是在全国十几个城市做开发，主要做四项业务，石化、船运、旅游、地产，做的年头也比较长到现在为止20年了，从一家小公司做到全国性的大公司，因为前一段做事比较低调。每个企业都有企业的性格，海昌性格相对比较执着，所以从年终岁末，从宏观上大家分析比较透彻，包括我们金融机构对于2012年金融走势分析的也很透彻，我这里没有太多的准备。

　　从自己的企业想法跟大家做分享。海昌做事比较执着一点，这么多年他执着于一个事情，他认为做房地产应该要有自己的特色，所以这么多年一直在做旅游地板，所以用十年时间做了十个旅游项目，包括大连的海洋馆、大连的高尔夫俱乐部、烟台温泉馆太阳馆、成都的海洋馆、重庆的市委建筑等等，旅游地产开发我们做的还不错。配合这回地产开发基本以一个旅游项目带动周边的商业，然后再带动一块地产开发，基本就是这个模式。这种模式也没有太多的新鲜，包括2011年也拿了不少地，大家对形势比较谨慎甚至悲观的时候，我们认为这种模式恰好发挥它的优势。

　　我们也算一下，大家一年假期比较多，加起来152天，恰好旅游休闲地产跟消费、大的经济形势、政策导向不谋而合，所以使着更加坚定对于旅游地产开发的信心。从整个房地产开发下来我个人一直做房地产时间比较长，我觉得有几个事情印象比较深刻。

　　一个在万通的时候，冯仑董事长曾经在99年一度在公司内部开会研讨这个事情，就是传统的房地产开发模式，买地、盖房子、卖房子、收回现金，这种模式遇到政策调控、遇到金融风暴等等相对来说可能产生一些问题，所以我一直在万通时候探讨的时候。

　　另外我对2011年怎么看？回过头这一轮宏观调控一定在中国房地产市场具有深刻的意义，不管97风暴、08年金融风暴，典型是三种，大家可能惶恐、第二反应比较过激、第三反应比较后悔。08年打折大家觉得太可惜了，那个反应还是比较短暂的，但是这次宏观调控我觉得给大家带来深层次的思考，包括国家宏观上关于产业结构的调控，我们自己企业内部怎么来进行调控？最近一年我们所有做项目还有五块项目要开园，之前项目卖的非常好，大家对于这种形势下销售下拼命降价，我觉得属于杀敌一千自损八百，自己内功受到很大的伤害。我们走的提高我们产业附加值，我也问了一些客户，房子都不好卖为什么还买我们项目？他们认为你开业以后带动周边的商业、包括周边的环境很好，看到你产品的附加值提升。

　　不怕没好事就怕没好人，所以年终岁末我们多吸引人才，包括加深内功修炼，第二句话如果不差人就怕不差钱，今天主题是金融和地产，我们在资本运作包括资金筹划、股权方面做一些尝试，所以海昌集团做法拿出来跟大家做分享。

　　主持人 朱晓丹：胡总真的是很棒的企业代言人，下面请每位嘉宾说一下2012年心愿也好、或者祝福也好？

　　陈志：2012年没有太大问题，应该不会比08年太差。

　　陈国强：对企业来说2012年是积蓄能量的一年。

　　李晓林：坚守房地产阵地前沿，开辟有尊严的房地产企业。

　　范小冲：稳中求进。

　　胡斌：坚定信心。

　　主持人 朱晓丹：谢谢各位嘉宾，房地产业回到上一个高峰十年比较难，接下来十年甚至二十年发展周期考虑是每一个企业融资能力，也很高兴各位大佬表态坚持地产行业。谢谢大家！

　　主持人：谢谢。