出让金缩水 底价卖“地王”

　　相关数据显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少13%。土地出让量大幅下降，出让金不可避免地一同缩水。2011年前11月，天津土地市场成交价总金额为709.51亿元。

2010.11-2011.11天津土地市场溢价走势 数据来源：CRIC

　　据以上CRIC数据不难看出，2011年土地市场成交价格甚为低迷，呈现出低溢价率的特征。溢价率在3、4月的走高后急转直下。5月起，每个月的月度溢价率都徘徊在0线上下，而后几块对年度市场影响力比较大的地块均为底价成交。前几年频频出现的高价“地王现象”，在2011年的天津土地市场也已近乎绝迹。

　　7月中旬，长江道内燃机厂地块23.6亿底价出让，天津年度首块总价“地王”方才姗姗来迟。9月中旬，河西棉二地块以29.9亿刷新了长江道“地王”记录，但也主要得益于其总出让面积远超前者。而新“单价地王”已在2011年的天津居住用地成交中彻底消失。

　　虽然天津一如既往是全国大局中市场反应较为平稳的地区，但在楼市整体遇冷的2011年，在津开发企业于拿地方面也表现出了格外的冷静与谨慎。

　　市区地块稀缺 远郊区县成土地出让主力

　　在土地出让分布区域方面，远郊区县无疑是2011年天津公告出让土地的主力军，其公告出让总面积远超同样不乏土地供应的滨海新区和环城四区。而天津市中心区域土地出让量相比这三大区域来说微乎其微，每月公告及成功出让土地幅数屈指可数。

　　直到年末的11月和12月，天津土地交易中心网站上挂牌的中心城区地块才稍有增加，但综观成交情况，风头仍不及环城区域及远郊区县。在市场低迷期，韬光养晦已成为各大开发商的共识。在此情况下，市区地块的稀缺性和高价格是造成开发商不敢轻易出手的主要因素。

　　房企高挂“免战牌”避囤地 抄底良机隐现

　　2011年以来，天津土地市场的低迷集中表现在土地流拍流标、底价成交等方面。楼市调控无疑是导致土地市场低迷的主因。

　　去年以来，房地产市场形势趋冷，不少企业采取收缩过冬的策略，收缩土储战略已经成为业内大多数开发商的共识。时至2011年底，房地产企业资金状况劣势显于往年，企业对于购地的谨慎程度已毗邻高位。

　　郁亮在2011年末反复强调万科“不囤地、不捂盘、不当地王”的冬眠模式。以万科为代表的多数房企进入“积极过冬”通道，以充裕资金、稳健经营为主，着重库存出售，并无再扩充土地储备意愿。开发商主动放缓拿地步伐，造成了住宅用地成交量的缩水，溢价率明显回落。在房价进入深调通道的影响下，预计土地市场的低迷态势至少将延续至今年上半年。

　　2012年上半年，在调控不松货币政策持紧的形势下，土地市场形势或将更加严峻。开发商的拿地热情须待恢复，土地市场复苏有待时日。

　　2012年地方政府也存在较大的偿债压力。若要按期完成本年度供地计划，唯有采取更积极灵活的土地出让策略，理性评估地块起价，减缓土地流标现象。土地成交一再低迷，也不失为逆市投资的良机，尤其是一些优质地块，目前不仅拿地竞争减弱，价格也维持在底价附近趋于合理。此时抄底土地市场，也不失为资金充裕的房地产开发企业以待长期获利的机会。