CRIC地产:保利地产股权激励获批复
12月26日，保利地产公布股权激励计划草案修订稿，其实际控制人中国保利集团公司收到了国务院国资委批复，对11月公布的原草案行权条件作了微调。
行权条件体现管理层对实现“三年再造一个保利”的坚定信心
从前后两次行权条件的变化上来看，净利润增长率有略微调整，修改后为每个行权期的净利润较前三个会计年度的净利润的年复合增长率不低于21%。而之前对净利润的要求是，三个行权期的净利润较基期的增长率不低于50%、80%和120%，这样这算下来，净利润年复合增长率不低于22%左右。可以看出，修改后的行权条件略微宽松，可能与市场恶劣的环境有关，尽管如此，行权条件仍属苛刻。而修订稿对净资产收益率(ROE)的要求没有变化，仍为三个行权期内分别达到14%、14.5%和15%，这在行业内属于较高水平。保利地产股权激励计划的推出标志着其实现“三年再造一个保利”计划的坚定信心。
行权条件对企业提高利润率和周转速度提出了新的要求
保利地产的股权激励计划以ROE和净利润的增长率为主要考核指标，根据杜邦分析法，这要求企业在保持高周转率的同时，同样要保持净利润率水平。保利地产2006年上市以来每年的ROE基本都能达到行权条件这一水平，但要在未来三年都维持这一水平，有一定的难度。首先，财务杠杆水平有下降的压力，将对ROE形成一定压力。目前保利地产的资产负债率已经高达81%，房企业绩下滑，加大了其对预售账款的结算压力，预收账款的下降将降低资产负债率。假设保利地产的资产负债率下降到行业平均水平(71%)，那么在净利润率和总资产周转率不变的情况下，ROE的下降幅度会高达35%左右。也就是说，如果要保持ROE维持在目前的水平，利润率或周转率需要提高35%。这对企业的经营策略提出了新的要求。
未来房企产品策略微调将是新的看点
今年奉行高周转策略的企业都获得了不俗的成绩，万科、保利和碧桂园是最典型的例子。反观一些一味追求利润率的企业则表现不佳。在今年的信贷紧张，资金成本很高的特定环境下，“快进快出”的高周转策略有了很大的生存空间。过去那种仅依靠土地升值就能攫取巨额利润的时代已经一去不返了，过多的土地储备和过低的周转效率会使企业在今年深陷泥潭。但是，高周转必然会牺牲利润率作为代价，中低端刚需产品的毛利率自然会低很多，但是从整体效率上来看，周转率的提升远远大于利润率的下降，所以像万科这样的企业获得了成功。
从现在的情况来看，明年房地产市场的环境会略微好于今年，首置需求将会得到很大的释放，因此，中低端刚需产品依然是各大房企投入的重点。但是毕竟上市企业追求的是净资产报酬率的提升，不应该忽视利润率对企业净资产投入效率的贡献。我们可以看到，从2011年底以来，部分高周转企业已开始主动降速。
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