保障房明年继续发力 投资额稳定增长可期
商业地产市场空间足够
中国证券报：很多开发商都在向商业地产拓展，金地是否担心未来商业地产领域出现残酷的竞争？金地将如何应对？
黄俊灿：确实有许多同行，在商业地产方面起步更早。这是对我们的一个挑战，同时也是机会，因为他们在这方面积累了非常多的经验和教训，可以直接为我们提供教材。在这个基础上，金地肯定能制订好未来的发展路径和管控结构。
中国的市场应该说足够大，还不至于到有你没我的地步，所以大家都可以在这个市场里大有作为。
中国证券报：今年销售上取得一定成绩的开发商都在加快周转。金地今年的业绩可能不像这些开发商那样亮眼，有没有什么反思的地方？
黄俊灿：标准化和周转率，本质上是一个问题。应该承认，金地的标准化做得不够好，所以我们的周转就慢。实际上，金地已经意识到这个问题，所以在今年做产品系列梳理的时候，都是在往这方面做提升的工作。以前金地拿地和开盘的时间比较慢，现在可以通过整个产品系列的开发，在整个集团内部推广，实际上是可以把周转能力迅速提高的。
保证充足现金流
中国证券报：今年金地在现金充裕的条件下，少有拿地行为，是市场环境所致，还是有意控制发展规模？
黄俊灿：要看是什么规模。是管理资产的规模，还是销售规模，或是利润规模。这些问题应该去思考清楚，然后在战略上才不会出现偏差。我们也可以看到，在规模的引导下，有一些公司也出过问题，比如那些扩张非常激进的，九个锅盖搞了十几口锅。在现在的市场环境下，很多企业的现金流很紧张，也是因为规模导向。但我并不是说规模错了，规模没错，规模是必须的，但是从一个企业的发展来看，规模不是唯一。
就土地投资而言，调控政策出台并延续使未来的市场发生变化，所以金地对投资节奏和方向做了适当调整，明年可能会是投资土地更合适的时机。2011年金地已投资土地向二三线城市的刚需、首改类产品倾斜，已公告的南京、扬州地块，均属此类。
现在来看，这种策略应该是对的。目前金地的财务状况健康稳健。截至9月30日，货币资金余额达到178亿元，显示了稳健安全的资金链状况，能够应对较长时间的市场调整。
调控对金地这样的企业意味着挑战也意味着机遇。我们要保证有安全和充足的现金流，还要坚持智慧投资，把握市场节奏，把资金使用得更有效率。
中国证券报：未来，金地最大优势或特点是什么？
黄俊灿：以前人家说，只有偏执狂才能让人记住。但我想，金地并不会在某一个方面特别突出，她更多是一个相对综合、稳健和理性的公司。她性格比较内敛，未来也会有比较好的增长空间和比较好的业务结构。
一线城市新房库存升至历史高位 “先下手为强” 开发商降价快跑
一线城市楼市汹涌的降价潮，令市场风云变色，开发商无奈降价的幕后，则是各地节节攀升、大量积压的新房库存。下半年以来，销售下滑加上新盘不断上市，北京、上海、广州、深圳等城市，新房库存量均持续保持在历史高位。不少开发商开始理性应对，万科、中海、龙湖等房企实施“先下手为强”的战略，降价快跑。
新房库存升至历史高位
北京市房地产交易管理网显示，截至12月25日，北京市新建商品住宅库存达到12.42万套，比限购实施的第一天92900套的库存量上涨33.69%，库存面积高达1564万平方米。
北京中原地产分析人士指出，当前房地产业面临的压力大于2008年，北京预计在明年上半年可能的潜在供应面积高达1200万平方米，将增加超过9万套住宅，库存可能上涨到15万套的历史高位。2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间，但本轮调控之下，房地产行业去库存过程预计会持续较长时间。
上海新房库存压力也颇大。数据显示，截至12月25日，上海一手房可售套数为6.73万套，可售面积969.26万平方米，较去年末增长55.5%，已超越2008年末850万平方米的库存水平，为近4年来新高。分析师表示，2010年调控以来，上海商品住宅库存量波动上扬，而楼盘销售情况不理想，导致库存逐渐累积。
广州楼市由于供应量大增，库存压力进一步加大。截至12月25日，广州商品房未售套数为10.6万套，未售面积达到1355.16万平方米，如果按照广州市近两个月平均销售量计算，即便供应量不再增加，消化这些库存也要22个月左右。
深圳市由于供应量较少，库存增幅不大，目前一手房可售套数达到29120套，可售面积为264.36万平方米，按照目前平均去库存速度，需要一年左右时间。
同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文(博客)表示，开发商眼睁睁看着存货一天一天增加，楼市销售已到冰点，预计春节前后这几个月，楼市将继续受煎熬。
上海易居房地产研究院也表示，以京沪广深四个一线城市以及济南、南京、厦门、杭州四个二线城市为统计样本，截至2011年11月底，8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与去年同期相比，新增1276万平方米库存量，增长约38.44%，环比上月新增3.06%。其中，北京、上海、广州库存增幅较为明显，平均增幅较去年同期增长约50%左右。
开发商存货压力巨大
Wind统计，按照申万一级行业分类，146家A股上市房企今年三季度末存货余额飙升至12227亿元，同比增幅高达42.31%。
其中，“招保万金”四大房企巨头的存货量占据了榜单的前四席。万科、保利地产、金地集团、招商地产三季度末存货余额分别为1929.36亿元、1471.89亿元、652.62亿元、469.78亿元，合计高达4523.65亿元。三季度末存货余额同比增幅分别高达56.61%、44.90%、38.82%、32.46%。
同时，房企销售情况快速下滑。上海易居房地产研究院选取了在沪深和香港上市的15家大型房企进行统计，11月这15家上市房企商品房共成交370.7万平方米，环比10月大幅下降37.7%，比去年同期大幅下降33.5%。15家上市房企中有13家企业销售面积同比下降，其中合景泰富的销售面积大幅跳水，同比下降超过50%。
面临悬顶的库存压力，不少开发商开始理性应对，万科、中海、龙湖等房企实施“先下手为强”的战略，降价快跑。上海中原地产研究部总监宋会雍表示，以上海为例，2008年7月万科开始降价时，上海市场商品住宅存量800多万平方米，与今年10月份的情况差不多。今年10月以来，万科、龙湖、中海、绿地等知名房企的降价抛售行动相当明智。
