保障房明年继续发力 投资额稳定增长可期
今年保障房建设的快速推进，全国保障房开工率逐月上升，6月份完成率达56%，7月份达到72%，8月升至86%，9月达到98%。截至10月底，今年开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的任务已经提前完成。
近期召开的全国住房保障工作会提出，2012年新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上，竣工量要高于2011年。700万套的开工计划较之前业内预期有明显下调，不仅低于年初预期的1000万套，较年中业内普遍预期的800万套也有一定差距。
对于明年新开工任务的减少，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹解释，新开工数量虽然少了，但2012年实际在建工程量巨大，建设资金的实际投入也将超过今年。房屋建设有2-3年左右的建设周期，根据粗略估算，明年实际在建工程量有1800万套左右，这包括2009年新开工的部分项目到明年就要竣工，2011年新开工的1000万套绝大多数到明年还要在建。因此，保障房建设的力度并没有减弱。
瑞银证券指出，保障房建设活动和投资的持续强劲增长将在一定程度上抵消商品房投资疲弱影响。预计2012年城镇住宅施工面积能增长10%以上，房地产投资将增长15-20%，今年二者分别增长20%和30%。这一稳健的增长足以防止整体房地产建设活动和经济增长出现硬着陆。
民生证券宏观分析师郝大明则表示，保障房建设打响了2012年稳增长的头一炮。今年11月，全国房地产开发投资增长20.0%，扣除保障房投资，商品房投资几乎零增长。据他测算，即使在商品房投资零增长情况下，由于保障房投资高增长，在消费、出口和其他投资对经济增长拉动不变情况下，预计GDP增长8.85%，高于市场预期。
也有业内人士认为，保障房的新开工面积缩减将拉低投资增速。申银万国[2.10 2.94%]分析师殷姿报告指出，明年保障房新开工计划下降到700万套，同比下降30%，将拉低明年房地产新开工面积增速至-9%。受保障房开工量下降影响，保障房的投资量也将相应下降，预计将下降至6672亿元，将投资增速向下拉动2.7个百分点。同时，竣工面积持续增长，导致在建面积下降速度超预期，对明年投资支撑能力将快速消失。
海通证券[7.19 0.28% 研报]分析师涂力磊也对此进行了分析，如果按照此前住建部1000万套保障房，对应1.3万亿元投资，即单套住宅投资在13万元测算的话，本次降低保障房开工面积将使得2012年保障房投资增速从62.89%，回落至44.03%，回落幅度在19个百分点。2012年保障房投资对冲商品房投资减速的能力在减弱。
建设分配管理待完善
在保障房大规模推进的同时，滥竽充数、偷工减料、质量低劣以及分配不公等诸多问题也浮出水面。
在各地以前所未有的力度和速度推进保障房建设时，质量问题更是令人不安。武汉、包头等地都有保障房小区建设质量不过关，新楼房成“墙脆脆”的类似报道。
不仅如此，在保障房申请和分配环节，也暴露出存在骗购、审核不严、分配不公的现象，一些不符合条件的申请者“挤入”保障房，真正需要保障房的低收入人群又被挡在门外。
全国住房保障工作会提出，要贯彻落实中央经济工作会议精神，扎实做好明年住房保障工作，在确保质量的前提下，统筹推进新开工和结转续建项目建设，完善配套设施，力争更多竣工，确保分配公平，促进民生改善和经济发展。
近两个月，北京、河北、河南等地已相继出台了新的保障房管理办法，对保障资格审核标准、操作办法、监督方式和退出机制作了严密设计。在审核阶段，有些地区完善了一系列规定办法，如要求申请户所在社区干部必须入户审核；社区、街道、县区和市州房管部门4级联动审核；金融、车管、房管、税务、户籍管理等十多个与个人财产、家庭状况密切相关部门实行信息共享、严密审核等。
专家建议，根本之策是尽快出台基本住房保障法，既要明确各级政府在推进住房保障工程中的责任，又要规范保障房分配、运营、流转环节中存在的种种混乱局面。尤其要加大对虚假申报、骗购骗租、转租转售、闲置浪费保障房等行为的惩罚力度，追究法律责任。
全国房地产开发投资实际完成额度(亿元)
撬动行业生态格局
瑞银证券测算，如果500万套保障房明年如期建成，预计这些保障房将占住宅总竣工套数的三分之一以上，大约占住宅总竣工面积的四分之一。业内人士表示，随着保障房占比的日益提升，将能够促进房地产市场健康稳定。
上海易居(博客)房地产研究院杨红旭(微博 博客)表示，近些年，我国商品住宅价格过快上涨，原因非常复杂，其中保障房滞后是原因之一。随着近几年保障房建设规模快速扩大，很多人的住房消费预期、消费模式发生改变，从而有利于稳定房价。
不仅是稳定房价预期，保障房大规模建设对于地价稳定更是起到巨大作用。海通证券[7.190.28% 研报]认为，保障房建设用地改变了过去价高者得的纯市场化定价所带来的弊端，通过炒地价间接推高房价的不良现象有望得到一定程度解决。支持保障房建设实际上等同于加大“国储房”供给。保障房供应增加有利于解决房价和民生问题。如果保障房建设可以真正落到实处，未来迎来的是对商品房市场限购政策的潜在宽松。
保障房建设也影响到房企的生存发展，部分房地产开发企业开始涉足保障房开发，大大化解房地产信贷收缩和市场低迷带来的不利影响。央行发布的金融机构贷款投向报告显示，三季度末保障性住房开发贷款余额2808亿元，前三季度保障性住房开发贷款累计增加1150亿元，占同期房地产开发贷款增量的52.3%，较上半年高9个百分点。
以上市公司首开股份[8.94 -2.72% 研报]为例，积极参建保障房成为公司一大融资优势。2011年首开股份拟发行43亿的中期票据和50亿的私募债。在房企融资渠道受阻情况下，凭借保障房建设获得的低成本融资成为一大优势。天房发展[3.17 -2.46% 研报]的保障房业务也为其发展提供稳定的收入和利润来源，7月份天房发展获得了天津双港新家园的限价房用地，限价房预售快，销售迅速，回流资金快于普通商品房。
“保障房”是当前房地产市场一个绕不开的热门话题。2011年我国保障性住房建设规模创历史之最，开工建设保障性住房和棚户区改造住房1000万套的任务提前完成。2012年的保障性住房建设计划也新鲜出炉，新开工建设保障性住房和棚户区改造住房700万套以上，基本建成500万套以上。
业内人士指出，2012年虽然保障房开工面积有所缩减，但实际在建面积和资金投入将超过今年。保障房建设能够有效抵消商品房投资疲弱的影响，促进房地产投资稳定增长和经济快速增长。
金地集团[4.80 -1.23% 研报]总裁黄俊灿： 提高周转能力 深耕“一体两翼”
金地集团总裁黄俊灿在接受中国证券报记者专访时表示，金地集团依然看好住宅开发，面对未来的市场环境，金地将保持“性格内敛”的风格，坚持“一体两翼”战略，适时把握发展机遇。
看好住宅开发
中国证券报：调控是否给金地带来很大压力，金地如何应对此次楼市调控？
黄俊灿：调控对企业来说有危也有机，说不定会是一次弯道超车的机会。市场现在的降温，恰恰也能为金地提供一些在系统内部提升、超越的空间和时间。如果说以前市场好的时候，企业就忙着砍柴，那现在市场不好了，就得磨刀了。
今年以来金地进一步加强了产品研发体系的梳理和提升，实施产品系列化战略。这将增强金地产品在中长期的竞争优势。金地本身是以理性见长的稳健型公司，我们相信在目前市场环境下锤炼内功，将塑造未来更具竞争力的金地。
中国证券报：面对这轮楼市寒冬，对于之前的“一体两翼”战略，金地是否会作出一些适时调整？
黄俊灿：大的战略肯定是不会变的，会保持很清楚的逻辑关系，这也是我们“理科金地”的性格特点。我们的战略肯定不是拍脑袋来的。
具体来说，“一体两翼”中的“体”，主要是指住宅开发业务；“两翼”是指商业地产和地产金融。过去金地在“体”的方面已经做得很好了，今后同样也有信心做好“两翼”的事情。因为我们凭借在房地产开发方面积累的经验和能力，是可以去为社会做更多的贡献和提供更多价值的。比如通过地产基金的专业运作，用募集的社会资本创造更多的财富。从这个角度来讲，金地是在输出自身的开发能力和品牌、管理能力，能够使社会上的资金从消费环节变为生产供应环节。而这种缓解供需不平衡的状况对中国也是非常有好处的，可以改变全民炒房的社会现状。
尽管现在来看，住宅开发还是一个非常好的业务，哪怕是在调控背景下，依然还是不错；但是未来市场环境将发生变化，需要我们现在就去培养商业地产的能力。因为商业地产有一个非常好的市场机会。现在人均商业零售面积依然很少，就像我们十几年前去看人均居住面积一样。这一领域未来增量空间巨大。
从内在逻辑来讲，“一体两翼”内部各板块是相通的。比如商业地产，和我们的住宅业务就有很大的协同性，只不过一个是外科，一个是内科。所以我们介入它也比较快，也能够做好。商业地产又和房地产金融高度协同。我们可以看到，国外房地产基金最核心的投资主要是在持有型的商业物业上。
“一体两翼”三块业务，未来相当长一段时间都能够有非常好的协同作用。金地会坚定不移地执行这样的战略，不会因为调控影响而去大幅度改变。越是调控，这三个东西越是要做。
商业地产市场空间足够
中国证券报：很多开发商都在向商业地产拓展，金地是否担心未来商业地产领域出现残酷的竞争？金地将如何应对？
黄俊灿：确实有许多同行，在商业地产方面起步更早。这是对我们的一个挑战，同时也是机会，因为他们在这方面积累了非常多的经验和教训，可以直接为我们提供教材。在这个基础上，金地肯定能制订好未来的发展路径和管控结构。
中国的市场应该说足够大，还不至于到有你没我的地步，所以大家都可以在这个市场里大有作为。
中国证券报：今年销售上取得一定成绩的开发商都在加快周转。金地今年的业绩可能不像这些开发商那样亮眼，有没有什么反思的地方？
黄俊灿：标准化和周转率，本质上是一个问题。应该承认，金地的标准化做得不够好，所以我们的周转就慢。实际上，金地已经意识到这个问题，所以在今年做产品系列梳理的时候，都是在往这方面做提升的工作。以前金地拿地和开盘的时间比较慢，现在可以通过整个产品系列的开发，在整个集团内部推广，实际上是可以把周转能力迅速提高的。
保证充足现金流
中国证券报：今年金地在现金充裕的条件下，少有拿地行为，是市场环境所致，还是有意控制发展规模？
黄俊灿：要看是什么规模。是管理资产的规模，还是销售规模，或是利润规模。这些问题应该去思考清楚，然后在战略上才不会出现偏差。我们也可以看到，在规模的引导下，有一些公司也出过问题，比如那些扩张非常激进的，九个锅盖搞了十几口锅。在现在的市场环境下，很多企业的现金流很紧张，也是因为规模导向。但我并不是说规模错了，规模没错，规模是必须的，但是从一个企业的发展来看，规模不是唯一。
就土地投资而言，调控政策出台并延续使未来的市场发生变化，所以金地对投资节奏和方向做了适当调整，明年可能会是投资土地更合适的时机。2011年金地已投资土地向二三线城市的刚需、首改类产品倾斜，已公告的南京、扬州地块，均属此类。
现在来看，这种策略应该是对的。目前金地的财务状况健康稳健。截至9月30日，货币资金余额达到178亿元，显示了稳健安全的资金链状况，能够应对较长时间的市场调整。
调控对金地这样的企业意味着挑战也意味着机遇。我们要保证有安全和充足的现金流，还要坚持智慧投资，把握市场节奏，把资金使用得更有效率。
中国证券报：未来，金地最大优势或特点是什么？
黄俊灿：以前人家说，只有偏执狂才能让人记住。但我想，金地并不会在某一个方面特别突出，她更多是一个相对综合、稳健和理性的公司。她性格比较内敛，未来也会有比较好的增长空间和比较好的业务结构。
一线城市新房库存升至历史高位 “先下手为强” 开发商降价快跑
一线城市楼市汹涌的降价潮，令市场风云变色，开发商无奈降价的幕后，则是各地节节攀升、大量积压的新房库存。下半年以来，销售下滑加上新盘不断上市，北京、上海、广州、深圳等城市，新房库存量均持续保持在历史高位。不少开发商开始理性应对，万科、中海、龙湖等房企实施“先下手为强”的战略，降价快跑。
新房库存升至历史高位
北京市房地产交易管理网显示，截至12月25日，北京市新建商品住宅库存达到12.42万套，比限购实施的第一天92900套的库存量上涨33.69%，库存面积高达1564万平方米。
北京中原地产分析人士指出，当前房地产业面临的压力大于2008年，北京预计在明年上半年可能的潜在供应面积高达1200万平方米，将增加超过9万套住宅，库存可能上涨到15万套的历史高位。2008年房地产行业去库存过程花了长达5个季度的时间，但本轮调控之下，房地产行业去库存过程预计会持续较长时间。
上海新房库存压力也颇大。数据显示，截至12月25日，上海一手房可售套数为6.73万套，可售面积969.26万平方米，较去年末增长55.5%，已超越2008年末850万平方米的库存水平，为近4年来新高。分析师表示，2010年调控以来，上海商品住宅库存量波动上扬，而楼盘销售情况不理想，导致库存逐渐累积。
广州楼市由于供应量大增，库存压力进一步加大。截至12月25日，广州商品房未售套数为10.6万套，未售面积达到1355.16万平方米，如果按照广州市近两个月平均销售量计算，即便供应量不再增加，消化这些库存也要22个月左右。
深圳市由于供应量较少，库存增幅不大，目前一手房可售套数达到29120套，可售面积为264.36万平方米，按照目前平均去库存速度，需要一年左右时间。
同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文(博客)表示，开发商眼睁睁看着存货一天一天增加，楼市销售已到冰点，预计春节前后这几个月，楼市将继续受煎熬。
上海易居房地产研究院也表示，以京沪广深四个一线城市以及济南、南京、厦门、杭州四个二线城市为统计样本，截至2011年11月底，8个典型城市新建商品住宅库存总量高达4595万平方米，与去年同期相比，新增1276万平方米库存量，增长约38.44%，环比上月新增3.06%。其中，北京、上海、广州库存增幅较为明显，平均增幅较去年同期增长约50%左右。
开发商存货压力巨大
Wind统计，按照申万一级行业分类，146家A股上市房企今年三季度末存货余额飙升至12227亿元，同比增幅高达42.31%。
其中，“招保万金”四大房企巨头的存货量占据了榜单的前四席。万科、保利地产、金地集团、招商地产三季度末存货余额分别为1929.36亿元、1471.89亿元、652.62亿元、469.78亿元，合计高达4523.65亿元。三季度末存货余额同比增幅分别高达56.61%、44.90%、38.82%、32.46%。
同时，房企销售情况快速下滑。上海易居房地产研究院选取了在沪深和香港上市的15家大型房企进行统计，11月这15家上市房企商品房共成交370.7万平方米，环比10月大幅下降37.7%，比去年同期大幅下降33.5%。15家上市房企中有13家企业销售面积同比下降，其中合景泰富的销售面积大幅跳水，同比下降超过50%。
面临悬顶的库存压力，不少开发商开始理性应对，万科、中海、龙湖等房企实施“先下手为强”的战略，降价快跑。上海中原地产研究部总监宋会雍表示，以上海为例，2008年7月万科开始降价时，上海市场商品住宅存量800多万平方米，与今年10月份的情况差不多。今年10月以来，万科、龙湖、中海、绿地等知名房企的降价抛售行动相当明智。
