重庆主城区1－11月商品房成交量、成交均价走势

　　2011重庆楼盘产品变局

　　楼市宏观调控，让重庆楼市在2011年发生着翻天覆地的变化。无论从房价还是楼市成交量来说，被誉为楼市黄金时期的“金九银十”都以一片惨淡声落幕。但是无论楼市如何的冷淡，总会有一些楼盘以逆市热销而闪耀楼市。重庆晨报记者梳理发现，市场的亮点正随着市场调控悄然发生变化。

　　刚需楼盘 成热销榜主力

　　重庆晨报记者注意到，在今年1到11月的前十大热销楼盘中，首次置业和改善型刚需楼盘占据大半江山。除龙湖时代天街以商业为主外，万科锦程、龙湖源著、国际社区、金科阳光小镇、奥林匹克花园等首次置业或改善型刚需的楼盘，均成为热销主力。

　　前两月，迫于接连不断的楼市新政压力，买房人观望情绪渐浓，不少楼盘销量锐减，不过并非所有购房者和楼盘都“鸭梨”巨大，在这个楼市小阳春里，刚需楼盘率先嗅出了“春天的味道”。

　　以龙湖为排头兵的重庆开发商，由于在北京市场率先嗅觉到市场的冷清，3月份开始全力推出商业地产、刚需产品为主体的产品快速出货，从而率先抢得市场先机。

　　随后，财信、保利、东原等楼盘，推出的刚需盘相继走热。在位于江北的财信城市国际开盘当天小户型基本销完，只剩下部分大户型房源；位于新牌坊的另一家楼盘东原黄山大道东，推盘当天，180套房源当天销去九成，同期推盘的保利香雪、南方玫瑰城等，销售情况也比较理想，当日消化率均超过84%，这些楼盘无一例外地将销售突破口指向了刚需人群。

　　晟城地产统计数据显示，从3月份开始，以刚需为主力的户型、楼盘，每周成交量达到3000余套，成为调控市场的最大亮点。

　　商业物业 成逐鹿热点

　　在系列地产新政的影响下，投资客、炒房人被挤出市场之时，不受地产新政所限的商业地产市场却大有蓬勃兴起之势，商用物业价值迅猛提升，不但很多投资客纷纷关注，连开发商也在积极转型。

　　以龙湖为例，今年其全年销售额的60%都与商业物业有关，其中以时代天街为代表的商业地产直接贡献就达三成，再加上星悦荟对春森彼岸销售的带动，U城天街对U城销售的带动等，商业地产对龙湖全年销售百亿居功至伟。

　　中原地产重庆营销策划顾问公司工商铺部总监何倩表示，与住宅市场的持续盘整震荡走势对比而言，2011年的商业地产市场绝对可以用“异军突起”来形容，各大房企也随之相继进入地产转型的新阶段。例如万科曾经专注于住宅市场，但在重庆其石油路的项目以及人和板块的万科城项目中，都有大体量综合性商业，成为万科以及更多开发商今年的一个重要转变。

　　何倩认为，商业地产之所以成为中国各大房企的未来发展重点，就在于近年来住宅市场一直处于政策调控的风口浪尖，加之住宅市场经过多种类型资金的轮番炒作已至高点，商业物业的上涨空间及利润率就显得更加突出。

　　晟城地产相关负责人表示，商业物业的需求首先来源于大型企业和投资者，近几年重庆城市价值的提升，既要有相对繁华的地段，而且对物业本身形象和功能也要求众多。

　　与企业办公不同，受到系列新政的影响，重庆住宅市场越来越趋于平稳，而商业地产包括商铺、写字楼及商务公寓，成为独立于“住宅限购”之外的“资产避风港”。 

　　产品创新 着眼空间创新

　　盘点2011的重庆楼市产品，多数乏善可陈，但还是有开发商坚持在产品上力争有突破。这其中，让人印象深刻的是以远洋平墅、招商花园城为代表的洋房别墅化。

　　洋房是目前市场上颇为尴尬的产品，从盈利能力上不及别墅和高层，开发商只有想法提升洋房的舒适度和附加值，才能让洋房卖个好价钱。因此远洋平墅、招商花园城等洋房产品都配置了大花园、多露台、地下室等，以实现空间感受上的别墅化。同时，在用材上，比如配置专用入户电梯、高档石材等，打造别墅一般的奢华感。这些颇有新意的产品在市场上颇得人心，两个楼盘推出后都在淡季热卖。

　　而在洋房别墅化时，部分别墅却在经济型化，通过低总价与洋房抢市场。不论是龙湖的至德路9号、中渝的春华秋实、还是富力城、大鼎湖滨印象等，总价都在100多万元，价格便宜赛洋房，引来客户热捧。

　　值得一提的是龙湖至德路9号，其产品包含5大创新，在用材上，据称仅是选一种深潭灰的瓦，龙湖的研发部就经过了上百次的比较，其中铺上屋顶进行真实比较就做了15次，耗费了近1000块实体瓦。复地山与城也是2011年楼市颇有亮点的产品，其“溪院、宽院、坡院”3款国家专利别墅产品，销售面积区间约181-303平方米，实得高达300-900平方米山居生活天地，独一无二的达成每个产品大面宽小进深的空间新格局。

　　2011楼市另一热点是“大平层”的豪宅。180平方米，甚至200、300平方米以上超大户型，龙湖、中海等多个知名房企都将精力投向了平层住宅，空间尺度堪比别墅。龙湖地产罗政认为，今年大平层产品在面上“集中爆发”，是因为开发商不约而同看到了该产品的市场需求。“不少事业有成的群体，经历了首次置业、首次改善、再次改善的过程，对他们来说，需要在主城，拥有一个舒适的终极居住空间。”罗政表示，“当然，近郊的别墅和大平层也不矛盾，因为面对的客户，居住的感受都不同。”不过，中原地产统计数据显示，在拥有大平层的重庆楼盘中，大平层所占楼盘比例在10%—15%，与北京、上海、深圳等一线城市相比，略显偏低。

　　就在开发商主要着眼于空间形态的创新时，万科作为行业引领者，今年首次进入重庆的万科城给市民带来了真正有科技含量的创新产品，如其房间关上门窗都可以产生对流，仅此一项，每年夏天就可以少开35天空调。香港置地约克郡、廊桥水乡则重点打造样板示范区，其超大的体验区、精美的园林等让购买者欲罢不能。廊桥水乡被业界誉为最有打动力的示范区，为金科品牌加分不少。

　　市场成熟 创新活力匮乏

　　重庆天景置业有限公司副总经理胡瑛表示，从今年整个楼市来看，产品创新的楼盘并不是很多。尤其是高端豪宅市场，像远洋这样的创新产品越来越稀少。一些大型的地产商，由于规模化作战，在产品创新上面投入的精力也越来越少，更多专注于某类型产品的复制。

　　胡瑛认为，今年开发商创新活力相对较低的一个根本原因，很可能在于调控下更趋理性，更多开发商只是向自己预设的目标客户予以产品设计，目前重庆豪宅市场与沿海城市相比，可选择的产品类型显得非常单一，缺乏更多的市场创新。

　　本版稿件由重庆晨报记者 吴从斌 采写

　　盘点>2011重庆楼市十大事件

　　1.华宇全国首推“三包”

　　12月15日，华宇集团宣布，开启中国房地产行业“三包时代”。活动执行期间，客户自签订购房合同之日起一个月后至两年内均可无条件退房，同时享受年利息5%的补贴。该活动不仅给低迷的重庆楼市注入了新鲜血液，同时也给那些一直犹豫不决买房的购房者，吃下一颗定心丸。华宇旗下楼盘销售迅猛上升。

　　2.龙湖时代天街全球招商

　　9月，龙湖时代天街举行全球招商大会，全球品牌商和代理商多达1500人出席。被称为“亚洲超级购物中心集群”的该项目，拥有60万平方米的商业体量，含有8000个停车位、100多家品牌店、100多家食肆酒吧、2家豪华电影院、2家时尚百货，还有家居馆、电器馆、真冰场、儿童职场公园。龙湖用超大手笔为重庆打造一个全新的商圈。

　　3.金科首推“封顶价”

　　9月，金科在售的四大名盘联手出击，标出“封顶价”，让购房者提前享受秋交会优惠。通常开发商卖房子，都是打出起价、均价的招牌。但此次金科独辟蹊径，直接拉出“封顶价”概念，从最高价往下看，如果最高价都没有让你生畏，足见优惠之大。“封顶价”让金科提前Hold住秋交会，抢了市场先机。

　　4.国际社区九折“抢跑”

　　5月，中海国际社区·观园狂推1352套中小户型房源，并以低至9折的优惠幅度入市。折后建面起价仅5888元/平方米，建面均价约6200元/平方米。此举在重庆楼市掀起轩然大波，引发众多楼盘的惊慌与跟进，由此逐步拉开楼盘降价让利的大幕。

　　5.远洋“平墅”亮相

　　11月，重庆楼市惊现一种重庆人从未见识过的“新屋种”———远洋高尔夫国际社区的“平墅”。独立入户，配置私家电梯，拥有私家花园，这些奇妙配置让追新的重庆人叫绝，开盘当天共销售103套房源。

　　6.重庆国际都会全球征集方案

　　9月，全球设计大师齐聚重庆，来自中国建筑设计院、北京建筑设计院、日本三菱地所设计、美国HOK设计共同参与的“重庆国际都会”全球规划方案全部提交。“重庆国际都会”位于新牌坊转盘中心新建总建筑面积约200万平方米。通过全球征集高规格设计方案，将把该项目建成为重庆北部最具规模的商业中心。

　　7.协信星光68正式开业

　　3月，由协信集团与澳门彩虹集团携手共同打造的星光68国际名品广场盛大开业，著名影星刘嘉玲等现身，宣告这个西南最大的奢侈品集群的正式起航。协信将“星光系列”商业模式复制到重庆乃至全国各地，为更多的人带来全方位的国际化生活享受。

　　8.北大全球校友会在渝召开

　　11月，第七届北大全球校友会在渝召开。借助此次会议，北大资源集团品开发的北大资源·江山名门在两江新区动工，这标志着北大资源在重庆的地产巨舰的正式起航。凭借拥有北京大学、方正集团的实力支撑，该项目迅速将北大品牌落地到重庆。

　　9.东原冠名招商大会

　　5月，由东原商业主办的第11届中国商业地产招商大会在上海举行，在会上东原商业将举行盛大的项目推介招商活动。东原商业将携旗下三大项目东原·1891、东原D7、金山城市广场进行全球推广与招商。东原1891签约橙天嘉禾影城、金钱豹、曼度嘉年华，东原D7区也引入华润万家、星美影院。

　　10.龙湖至德路9号无售楼部开盘便售罄

　　10月，龙湖位于大学城的别墅项目至德路9号开创了重庆楼市的一个先例。没有售房部，没有样板房，没有示范区，仅凭龙湖的金字招牌和6060元的超低起价，开盘即售罄。在惨淡的楼市中，人们不得不佩服龙湖的影响力。

　　重庆晨报记者 栾玉树