年底开发商年关冲刺 北京12楼盘低于8.5折
“每周一套特价房”、“三天内签约总房款减6万”、“购买即享8.5折”、“首付仅需10%”……临近2012新年，开发商希望的是“卖了房好过年”，京城楼市打折降价之风也愈演愈烈。记者探访发现，为避免媒体和老业主关注，开发商对外一般维持报价，在售楼处则针对意向客户开始新一轮“深度折扣”。
12楼盘低于8.5折
据北京市房地产交易管理网数据显示，12月上半月住宅期房、现房累计成交了8914套，环比11月同期增长了279%。业内人士指出，这一方面是近期保障房集中签约，另一方面与房企在年底加大促销力度，加快回款有关。
据统计，目前北京城区及郊区在售新房项目打折楼盘共计284个，占了总数的近六成。据亚豪(微博)机构(博客)统计，目前北京在售对外报价低于8.5折的楼盘共有12个，京贸国际城、领海朗文世家、中粮万科长阳半岛与其今年以来的价格高点相比，价格下跌了30%-40%。
北京思源经纪副总经理任莉表示，北京楼市从9月以来打破“量跌价平”的僵局，从房价小幅松动到开发商各种优惠打折，“以价换量”成为市场主流，少量开发商为了回款几乎是以成本价促销，带热了成交量，也迫使同区域的开发商加入降价队伍，比如通州、大兴。
八成降价盘在五环外
据中原地产统计，北京降价较明显的远洋一方、长阳半岛、天时名苑、金地仰山、京贸国际城等10个楼盘，9月—12月12日期间的销售套数比6-8月大涨了87%。但包括中原、思源、亚豪等机构都表示，多数企业仍未进行大幅降价，“深度折扣”楼盘则收获了销售量的回升，这其中80%的项目集中在五环以外的近郊区域，并以通州、大兴最为明显，四环内仅有少数项目促销。
记者调查发现，目前核心地段“深度折扣”的项目多是50年商住或150平米以上的大户型产品，总价在300万元以上，并非市场主流产品，如望京区域的合生麒麟社打出“全款8.8折”、东三环世茂宫园打出“全款8.5折”、广渠路的赛洛公馆团购8.2折、而位于工体附近的12月刚入市的新盘瑞安君汇8.5折优惠等。
开发商年关冲刺
“只要降价，老客户来闹不说，新客户一定会认为没有降到最低。”北京一位国企开发商表示，这是许多老盘不敢降价的真正原因，他坦言较担忧年底各种考核指标，业绩不佳将直接影响房企员工最大的收入——年终奖。他还透露，即使是那些年度销售任务已基本完成的楼盘，为了弥补公司在北京其他区域楼盘的销售不足，也需加大幅度做促销，力图尽快清盘。
亚豪机构副总经理高姗分析，很多房企倾向于将目前在售部分尽快消化，一方面能减少在售数量制造房源紧张，促进现金回款；另一方面结盘也可减少项目的销售成本。
北京市房地产协会秘书长陈志(微博)告诉记者，由于银行上调房贷利率和首付比例，加重了购房者的成本，也让开发商的降价效果被打了“折扣”，银行“截胡”，购房者希望房价出现更大的降幅，才能对冲掉银行的高利率。市场上首套房或首次改善性购房的真实需求仍存在，开发商应在降价同时对硬件提升和改造，抓住市场机会。
任莉表示，很多购房者预计明年春节后还将降价，但各楼盘情况不同，一般年底是开发商最急需资金的时候，从目前的降价楼盘来看，一些开发商已经接近成本价，价格已不再可能降低，如果购房者自住并能承受，建议适时出手。
■解读
年底“8折盘”当道
调控至年关，不少典型项目连番的调整价格，折扣幅度已经出现6折，而8折项目也已经大行其道，如旭辉御府、金隅万科城、VITA国际。
以京贸国际城、领海朗文世家为代表，今年以来的高价位与调整后的价位对比，已经锁定在6折以上的档位之上。而深折扣项目换得市场效果也是最明显的。京贸国际城，折扣前的阶段性销售业绩维持在个位数，而6折出世后，撬动销售，成交逼近200套。领海朗文世家营销总监温立伟也表示，项目的促销效果可见，此前领海朗文世家单月10套、20套的业绩都出现过。而促销启动后，其签约也过百套。
亚豪机构副总经理高姗分析，降价后取得不错业绩的项目，集中在降至14000元-18000元/平米的楼盘，它们普遍在降价时间和降价幅度上领先于同区域的其他项目。降价滞销项目包括恒盛·小镇藝墅、VITA国际、润枫领尚等，原因是力度不够，“假摔”后售价没有触及购房人的心理底线，反而成为项目贬值的依据。
如恒盛·小镇藝墅项目称打折之前原市场均价为11000元/平米，而从历史记录来看，项目的月度成交均价从未达到过1万元/平米。另一方面与降价策略有关，像亦庄的VITA国际是通过推出数量有限的特价房进行调价，与正价产品位于同一楼座，但楼层、位置和户型均较差。
通州大兴折扣战正酣
“深度折扣”楼盘80%的项目集中在五环以外的近郊区域，并以通州、大兴最为明显。
今年通州区域楼市的降价之旅似乎仍没有抵达终点。据了解，以老盘后期为主的通州楼市，优惠幅度正在进一步加大。比如，京洲世家起价14100元/平米；华业东方玫瑰全款8.9折；珠江国际公馆加盟电商团购享8.8折等。跌破九折“甩卖”的项目比比皆是。而有“京城第一降”之称的京贸国际城，目前为14500元/平米，相当于最高价时的6.3折。机构数据显示，项目在降价后销量增长了28倍。
虽然大兴开发商一再强调黄村与通州不同，产品竞争还未至“惨烈”地步，但从11月龙湖时代天街打出万元房起的低价策略后，区域开发商也迅速跟进，部分楼盘的成交价已回到2009年水平。旭辉御府推出138平米总价200万元特价房，单价折合14500万元/平米，比特价房的报价低了近千元。
针对目前市场上争先恐后的项目“甩卖”，多位开发商表示，项目降价未必能够彻底扭转今年以来的销售颓势，但如果不跟着别人降，一样扛不住。
