一手住宅价格“跳水”个案增加，二手住宅挂牌率上升伴随着成交量下探。二手房交易的不景气直接影响房地产中介的生存。

　　大型房产中介现关店潮

　　据新京报消息，继媒体报道深圳中介龙头中原地产关店60家后，据悉，北京中介也出现关店潮，并已从中小型中介蔓延到大型中介公司。21世纪不动产的2季报显示，其在全国关闭的直营店达34家，而到了3季度，这一数字还在增加。

　　今年2月“限购令”实施细则出台之后，北京中介公司便受到巨大冲击。鑫尊地产作为首家高调关店的中介公司在2月闪电闭店了50家门店。而“限购令”实施近9个月期间，其他中介公司也在跟进关店。

　　21世纪中国不动产副董事长兼总裁卢航6日称，21世纪不动产从去年年底开始，就在北京市场针对性地调整店面。为避免闭店给公司带来较大的冲击，店面调整比较缓慢，通过调整门店位置，把小店并入大店等方式进行调整。根据21世纪不动产2季报显示，其在全国关闭的直营店34家，而到了3季度，这一数字还在增加。

　　而北京另外一家排名前五的大型中介公司，截至目前已关闭了北京门店约40家。

　　一位大型中介公司负责人称，今年前三季度，全行业基本处于亏损状态，最先关店是门店只有50家以下的中小中介，而随着市场的不断调整变化，大中介也支撑不下去现有的规模，纷纷开始关闭门店。

　　据他的保守估计，全行业今年共有3000家门店关闭，约5万名经纪人失业。

　　二手房成交量创新低是主因

　　自调控以来，北京二手房成交量屡屡创新低。“僧多粥少，企业自然要瘦身”，上述大型中介公司负责人表示，在市场低迷的情况下，企业关店是为了生存。

　　二手房行业受政策影响太大，只有根据政策来调整公司的规模，才能生存下去。

　　鑫尊地产是最早在北京关店的大型中介，鑫尊地产董事长刘军(博客)(博客)称，今年1-3季度，二手房成交量从1万套一直下跌至8000套左右，这也是2009年、2010年以来的最低值，而随着成交量的萎缩，大小中介公司都在跟随市场的调整而缩减开店规模。

　　北京二手房成交量接近08年最低水平

　　据第一财经日报消息，　相比于新房降价的“犹抱琵琶半遮面”，北京的二手房价已然步入全面下降通道。

　　北京市房地产交易管理网的数据显示，10月北京二手房网签总套数为7262套，环比9月份的8750套下降了17%左右，相比去年同期的下调幅度则达到了48.7%。

　　“最近三个月的二手房市场成交量已经接近2008年下半年市场最低迷时期的水准。”北京中原市场部分析师张大伟表示，10月已是北京二手房月成交量连续7个月不足万套，更是创下了34个月以来最低值。

　　在成交量持续低迷的带动之下，二手房成交价格的下跌趋势也逐渐明朗。

　　据“链家地产”市场研究部统计，10月份二手住宅成交均价为22967元/平方米，环比下降了3.2%，与今年的1月份相比，下降了6.7%。

　　“链家地产”首席分析师张月表示，10月份二手楼市价格下降趋势表现出两方面的特点：首先，各城区价格几乎呈现全面下降，最高降幅达10.6%。全市仅有西城区成交价小幅上涨1.5%。其中大兴区房价为14434元/平方米，今年价格首次下降至14000元/平方米左右，与9月份16144元/平方米相比大约下降了10.6%。

　　从各环线下降的情况来看，当前房价降势已经开始逐渐由外环向内环蔓延。张月举例说，10月份二环内成交均价为30436元/平方米，与9月份相比，成交下降4.7%。是当月降幅最明显的区域。此外五环外房价目前下降至16700元/平方米，环比下降4.6%。

　　统计显示，调控前后相比，二环内成交量大约下降了50%。“去年调控后，城区房价没有下降而市场成交已经回暖;今年调控后，连续多月成交未回暖，城区价格已经进入下降通道。”张月认为，在需求大幅减少的状态之下，目前业主的心态已经开始转变，扛价能力减弱。

　　价格全面下降的同时，北京二手房价的下降幅度也逐渐加速。据“链家地产”市场研究部监测，调控后至9月的5个月时间里，北京二手房均价从25119元/平方米下降至23793元/平方米，下降额度达到1326元/平方米;而从9月到10月这1个月的时间，则从23793元/平方米下降至22967元/平方米，下降额度达到了826元/平方米。“可见当前已经进入了房价加速下降的阶段。”张月称。

　　“买方市场在二手房交易中占据主动地位的优势正在日益扩大，并且在短期之内这种情况不会有明显改变。”张大伟表示，尤其是最近几年商品房供应明显上涨的区域，商品房转化成二手房的总量逐渐加大，供需比将继续逆转。

　　张月也认为，从当前的成交情况来看，消费者观望情绪趋重，至今年年底的低成交的状态不会有明显改变。加之信贷政策以及其他的因素干扰，消费者出手谨慎。预计年底的成交量仍然维持低位，整体市场进入下行阶段，对于进一步拉动房价下降提供了动力。

　　规模房企股权交易额超300亿

　　据中国证券报消息，北京中原最新统计数据显示，10月份，全国房地产市场成规模的房企股权交易有5宗，交易金额达到44.15亿元。1-10月，房地产市场股权变动频繁，规模房企股权交易累计已达93宗，总交易额达到300.8亿元，远超2010年全年的84宗165.25亿的规模，预计全年交易额相比2010年将翻倍。

　　业内人士指出，本轮房地产调控前，房地产企业一直呈现高速扩张态势，到2010年初，房企数量和储备项目量均已到达顶峰。但随着市场步入深度调整，开发商之间的并购重组案例逐渐增加，而产权市场成为了房企资产交易的主要平台。本轮调控对房企来说是一轮大浪淘沙的过程，融资困难、销售萎缩将使得中小企业或者选择抱团取暖、或者选择被收购。

　　融资困难叠加销售萎缩，使中小房企变卖项目或者抱团取暖成为眼下“最靠谱”的选择。截至10月份，对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产项目进行不完全统计显示，今年以来，在四大产权市场挂牌出售的房地产企业或项目总数超过600宗，而去年同期则不足一半。

　　北京产权交易所的挂牌信息显示，10月份共有25家房地产企业在这里挂牌等待新东家。其中挂牌金额超过5000万元的大型企业(或项目)有6个，挂牌金额超过1亿元的企业(或项目)超过4个。上海产权交易所的挂牌信息显示，有27个房企也在找新东家。有6个项目挂牌价格超过1亿元。天津产权交易所共有8条房地产项目信息。

　　北京、上海、天津、重庆联合发布的央企转让信息则显示，挂牌房地产信息共50条，其中挂牌价格超过5000万元的项目共有36个，11个项目超过1亿元，总共转让金额高达130亿元。

　　挂牌踊跃，成交也活跃。近期，房企股权项目成为产权市场成交的主力。据上海联合产权交易所提供的最新市场情况，在最近的一周内，房地产业再次成为上海产权市场周成交额和新推挂牌项目金额最高的行业。上周(10月31日-11月5日)，上海产权市场上房地产、金融和制造业的成交金额均超亿元。其中，房地产业居于首位，一周成交3宗，成交金额合计达到12.66亿元。

　　大型房企 “退地”搅浑市场

　　据东方早报消息，年关将至，对于上市房企而言，冲业绩的压力迫在眉睫。但从数字表面来看，房产大鳄今年过得还不错。

　　财报显示，今年前9个月万科销售面积841.2万平方米，销售额970.8亿元人民币，同比均增长35%以上。保利前9个月销售额为572.75亿元人民币，同比大增38%。从现金流来看，截至三季度末，万科手中控制的货币资金高达339亿元人民币，比调控严厉的2008年三季度末多出140亿元人民币;保利地产拥有货币资金220亿元人民币，比年初增加近30亿元人民币。中海可动用的现金约为172.4亿港元。

　　一位上市房企的营销总监坦言，“今年公司的销售目标定得不高，现在已经完成了。所以基调仍以观望为主。”“大型房企降价搅市”

　　这一波调控，大型房地产企业率先降价，而且集中在二三线城市。

　　克而瑞分析师杨晨青介绍，年初开始，万科、保利、恒 大已经在降价了，恒 大优惠幅度最大。

　　不难看到，恒 大的项目基本在二三线甚至四线城市。财报显示，恒 大2011年前三季度基本完成年初设定的销售目标。

　　据媒体报道，重庆、杭州等地的楼盘眼下最高降幅超30%，其中包括中海、龙湖、和记黄埔、招商、保利等大企业。和记黄埔在重庆的项目珊瑚水岸由15800元人民币/平方米降到10800元人民币/平方米，降幅32%;中海地产在杭州的紫藤苑正全力促销最后一批房源：136平方米精装修的大户型房源均价从国庆前的每平方米1.7万元人民币调整到目前的1.2万元人民币，降幅接近30%。

　　疑惑的是，龙湖、中海等企业把降价的战线拉到了上海这样的一线城市。而这两个企业财报的账面上都是不缺钱的。

　　一位业内人士称，按前三季度713亿港元的销售进度，中海完成800亿港元的销售目标几 无悬念，其有意调整年度销售目标至900亿港元。而中海在上海的销售目标完成率不足20%。至于龙湖，战线此前一直偏向西南，降价是为布局华东而作准备。

　　实际上，上海真正降价的楼盘并不多。易居(博客)(博客)11月5日发布的报告显示，上海真正降价15%~20%以上的项目只有5-10个楼盘，而上海目前活跃楼盘总数200-300个，占比不超过5%。

　　“房价高、降价少的一线城市，不会是企业跑量的好地方。”杨晨青认为。

　　“一线城市豪宅降了卖不动，(上海闵行)星河湾降了也没有带来成交。”一位上市企业营销总监如是说。

　　“一线城市的楼盘价格不动，完成销售目标有压力了，二三线城市价格考虑松动。”一位上市企业高管如是表示。

　　同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)(博客)认为，大型房企率先降价搅浑了市场，中小房企将更困惑，如果跟风降价，争不过大企业;若不降价，或面临资金链和市场份额的双重施压问题。

　　对时下的房地产大佬而言，“退地”过冬之举接二连三。

　　11月3日，瑞安建业有限公司称，瑞安已同意终止以约32亿元人民币的价格收购南京市一处地块的合营协议。公告称，董事会认为此刻作出如此重大的资本承担乃财务轻率表现，故决定不参与此次买地。这是继上海证大宣布拟以最高95.7亿元出售其上海外滩国际金融服务中心8-1地块项目后，近期第二宗大型房企“退地”的案例。

　　“怎么赚钱怎么买卖。现在不考虑那么长久。”一位上市公司营销总监透露，该公司计划出售一块市中心的商业用地。

　　上述人士表示，降价之后，地价已经开始有“反应”了。这笔钱可以抄底其他项目。

　　杨晨青指出，高周转仍然是大企业未来的出路。对手里土地不多的富力以及一线城市土地储备不足的万科而言，在四季度不能延缓拿地。而土地储备丰厚的企业，如中海、恒 大等，则不需急着拿地。而且，四季度将可能是低价地块集中出现的时间段，是拿地的好时机。