今年，我省建设保障性住房任务为44.72万套，比去年增加了15.95万套。目前，保障房建设进度如何？存在哪些问题？还有哪些困难？

　　12月6日至10日，本报记者跟随全国政协城镇保障性安居工程专题调研组，走访长沙市岳麓区、长沙县等地了解保障房建设情况。

　　如何投入？吸纳社会资本投入

　　截至10月底，我省保障性住房和各类棚户区改造新开工量和竣工率均超过了年度目标任务。“十二五”期间全省计划投资1500亿元，新增保障性住房和各类棚户区改造住房160万套，力争全省城镇住房保障覆盖面达到20%以上。

　　从中央到地方各级政府，对保障性住房建设的进度都要求严格，各地建设步伐也丝毫不敢放慢，但记者在走访中发现，土地征收困难、资金配套压力大等成为阻碍保障性住房建设的主要难题。

　　“今年我省确定的建设任务为44.72万套，居全国各省(市、区)第5位，但是我省是财政弱省，人均财政能力在全国排第25位，财政压力相当大。”省财政厅副厅长石建辉坦言。

　　随着住房保障建设的进一步深入，如何赶进度？又如何确保资金、土地、质量不“掉链子”？这的确是摆在各级政府和部门面前亟待解决的问题。

　　银行贷款是解决资金问题的途径之一，但保障房贷款风险相对较高，利率较低，银行放贷积极性不高。中国人民银行长沙中心支行负责人在参加调研座谈时表示，全省保障房建设“对银行贷款需求量大，在实施过程中面临一些困难”。而通过保障房融资平台拟采用土地收益质押的担保方式，也难以完全达到银行监管部门相关规定的要求。

　　调研组成员、全国政协社法委委员杨超指出，这几年的保障房数量快速增长，资金需求量巨大。在保障房的投资机制、分配机制、运营机制上，目前还是边实践，边总结，边设计，摸着石头过河。杨超认为，当下首先要解决的就是投资机制的问题，“谁投入？投入多少？钱到底从哪儿来？需要每年稳定逐步来解决。许多国家是中央政府财政来解决，现在我们是中央政府百分之十几的投资，其他的都要地方政府出。以前我们总说，有条件要上，没有条件创造条件也要上，但是现在不是那个时代了，作为大的工程应该把资金先计划好。这方面有许多问题要考虑，可以鼓励地方创新融资模式，拓宽资金来源渠道，引入金融资本、民间资本、保险资本投入安居工程。”

　　怎样保障？避免保障房成为寻租市场

　　什么人该保？什么人不该保？这个问题在调研过程中，也成为讨论的焦点。

　　此前爆出的低保户有多套住房的事件，某些地区公租房优先向银行、大企业、公务员倾斜分配的情况，都是利用保障房政策进行不合理分配，扩大收入分配差别的问题，让保障房政策走入了歧途。比如，重庆的公租房将人均收入的标准从2000元提高到5000元，即一个家庭的月收入在万元左右，这就是在向中产阶层倾斜，而非对困难群体的保障，让保障房失去了保障的意义，并扩大了贫富的差别。

　　相关专家提出，不从根本上解决应保障谁的问题，会让保障房成为更大的寻租市场，这无疑将是中国未来发展中的灾难。

　　“保障对象的收入门槛由哪个部门把关，如何把关？像临时性务工、再就业以及在外地人员的收入核定相当困难。”这是益阳市保障性安居工程领导小组办公室主任、市房地产管理局局长黄新初的体会。

　　“现在我们的保障对象还不是很明确，一些地方不管收入多少都是保障对象，我认为衡量需要保障的人，一个看收入，一个看住房。到目前为止，各个城市也没有颁布保障对象的具体标准。如公租房、廉租房将人均收入的标准定得稍高，这就不是对困难群体的保障，无疑会引发社会更大的不公平。”调研组成员、全国政协社法委副主任高金榜说，“分配给谁？如何分配？一定要清楚我们保障的对象，还有社会经济发展情况，住房保障不能一刀切，既要有低收入者，又要有中低收入者，保障的方式可以不一样。”

　　面积多大？保障面积需更人性化

　　“保障房的标准，到底是多大面积？现在要明确，我们的财力、政策到底能保障多大面积？保障对象基本需求的又是多大面积？”座谈会上，株洲市房产管理局局长刘希山接连发问。

　　现在保障性住房面积大多在40—60平方米的界定与发展趋势不符，建设部有专家称之为“建筑垃圾”，不符合住宅性能认定要求。特别是廉租住房每套50平方米以内，低于一个4口之家的住房需求，没有真正解决住房困难。刘希山建议，保障性住房的面积应人性化调整。

　　此外，调研组成员、全国政协社法委副主任张穹认为，保障房分配，可租，可售，还可以先租后售。每个家庭都希望有一套属于自己的房子，因此保障房应该能售就售，或者先租后售也是可以的。让“穷人”也能够实现资产的保值增值。各地可以采取不同的形式，一些大城市可以租为主，中小城市可以租售结合。只要是公平合理就可以。

　　“保障房公平合理分配的前提是如何将需求测算得更准。公租房和廉租房，一般都认为是用来出租的，地方政府对公租房的投入很纠结，因为回报很慢，而地方政府财力有限，公租房的出租资金只够付息，成本什么时候收回不知道。其实，可以在需求之下把相关标准定得更细更好。”张穹说。

　　省财政厅副厅长石建辉则认为，住房保障模式不一定采取实物配租的方式，在保有一定数量保障性住房房源的基础上，可根据保障对象的支付能力，提供不同层次的货币住房补贴。

　　如何退出？“退出机制”实施难

　　目前实现保障性住房的动态管理依然是工作中的一大难题，尤其是退出管理方面，还没有特别有效的办法保证“退得出”。长沙市住房保障局局长石长松对此感受颇深。

　　“准入退出动态管理的确难，由于资格认定机制不健全，管理手段滞后，导致保障对象收入、财产和住房情况难以动态把握，退出难度大。”益阳市房地产管理局局长黄新初也深有同感。

　　“新建保障房主要是实物配售的。更多应该有存量房或者是用货币补贴的办法，实物配售的问题比较多，退出机制很难实施。实物补贴，我就不搬走，有什么办法？”高金榜建议，加强动态监测，加大退出执行力度。

　　“廉租房和公租房制度并轨，对不再符合廉租房实物配租条件，但符合公租房住房条件的已入住家庭，按公租房住房标准收取租金，解决其退出难的问题。”黄新初建议。

　　调研组组长、全国政协社法委副主任王巨禄认为，“退出机制”的实施很重要。“我们现在建1000万套，这1000万套退出怎么办？因为这些人不可能永远是穷人。保障房也要讲需求和供应，应建多少是根据应保障的人群标准决定的，且这个人群是变动的人群，不存在应保尽保的问题，而是逐年逐步梯次过渡的问题，否则必会出现空置与浪费。”

　　他建议，逐年建设分期供给应成为一种常态的制度，需要不断完善，滚动发展，应该因城制宜、因地制宜，这样才能达到理想的状态。另一方面，目前保障房关于运营管理的规定还不健全，措施不具体，对亟待明确的权属及交易管理、租金价格和管理、物业服务与收费等问题，应该制定明确的规定和具体的操作办法，解决运营维护管理难。

　　针对保障性住房建成后存在的后续管理和维护问题，调研组成员建议，重点是建立保障性住房维护管理资金保障机制，实现可持续运转。

　　何时有法？《住房保障法》需加快出台

　　因为缺乏相关的规章制度，很多基层的保障性住房工作人员都感到“执法难”、“办事难”。

　　“提保障房体系，应该是个完整的体系，这个体系的法律保障是什么？我们现在法律体系不完善，国家在这个方面重视程度不够。现有《房地产法》还是1993年至1994年制定的，住房法何时能出台？”株洲市房产管理局局长刘希山建议，加快住房保障工作的立法，加快出台《住房保障法》及相关配套法律法规，使住房保障工作做到有法可依，有法必依，实现保障性住房建设管理的法制化、规范化。

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　　何谓保障性住房

　　保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国大力加强保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展。

　　长沙市的申请条件

　　申请住房保障必须由本人到四大部门办妥至少五项证明。这些证明依次是，申请人本人到户籍所在地的住房保障部门登记领取《长沙市经济适用住房货币补贴申请审批表》、《长沙市经济适用住房购房资格申请审批表》或《长沙市廉租住房申请审批表》；户籍所在地的公安部门出具的《户口户籍信息证明》；市房屋产权监理处出具的《住房状况证明》；民政部门出具的《收入认定证明》、《婚姻状况证明》或提供人民法院已生效的离婚法律文书；身份证、户口簿；审核部门认为需要提供的其他证明材料，如《直管公房租住情况证明》。

　　取得上述证明并得到住房保障部门审批后，申购经适房的，可购买120平方米以下新房或二手房，或获得5—8万元货币补贴；申请廉租房保障的，可获得廉租房实物配租；或获得每人每月80—160元、每户每月不超过800元的廉租住房租赁补贴。

　　申请人必须同时符合的主要条件有三：一是具有本市城区常住户口5年以上(符合本市军队转业、退伍安置条件的人员不受此限制)的已婚家庭(含离异或丧偶的单亲家庭)；二是取得《长沙市家庭住房状况证明》的无房户或住房困难户；三是取得《长沙市住房保障家庭收入认定证明》(含《长沙市低收入家庭认定证明》和《长沙市城市居民最低生活保障金领取证》)。

　　未来五年建设规划

　　未来五年，保障形式继续以包括廉租房在内的公共租赁住房、包括经济适用房在内的政策性产权房和各类棚户区改造安置房等实物住房保障为主，同时结合租金补贴、保障房摇号等形式。

　　通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。