秦虹

　　国家住房和城乡建设部政策研究中心主任

　　导报记者 曹凤芹 聊城报道

　　近期，房地产市场一连串的新动作令人关注，除了一些地方政府半遮半掩地通过契税补贴等方式，放出“限购”松动的试探性气球，房企也纷纷“上书”，呼吁政策调整。

　　在3日举行的“变局下聊城房地产价值新方向”房产研讨会上，国家住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，今年房地产调控政策不会放松，信贷放松将对房地产行业是一个“有限利好”，房地产企业对未来要有一个稳定的预期。

　　调控政策不会放松

　　“房地产企业应明确调控政策预期，不要猜测政策何时放松或转向。”秦虹说。

　　秦虹表示，近两年的房地产调控政策已经发挥效用，一是将市场上投资和投机性需求大大挤出，二是房价上涨的势头得到遏制。目前，政策需要继续，以巩固调控效果。可以看出，今年房地产市场的调整，主要还是政策主动干预的结果，从这方面来看，政策也不会放松。

　　秦虹表示，从长期看，今后调结构将是中国经济发展的主题，要大力发展实体经济，改变过去各行各业投资房地产所有资金流向房地产的局面。避免过多资金进入房地产领域，最有效的办法就是使房地产市场获利空间降低，“这样才真正有利于经济结构性的调整。”

　　随着中央经济工作会议落锤定音，“促进房价合理回归” 已取代“抑制房价过快上涨”，成为今年房地产调控的最核心的关键词。温家宝总理5日所作的《政府工作报告》中也明确提出，“严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。”

　　对于房价如何合理回归，秦虹认为有两方面，一是过去被投资和投机推高的不合理房价应要回归到合理水平；二是房价的涨幅不能够超过人均可支配收入的涨幅。

　　货币政策影响更甚

　　事实上，相对于限贷限价限购，货币政策对房地产市场影响的力度更甚。“去年房地产投资增速27.9%，但在房地产开发企业资金来源里，银行贷款的增速是零。银行贷款的一半左右投入到了保障房建设。”秦虹说。

　　今年央行两次下调存款准备金率，很多人都在猜测，信贷放松对房地产行业将是一个利好现象。

　　对此，秦虹表示，这只是一个“有限利好”。首先，信贷额度宽松，包括个人房贷等可能会容易一些，进而刺激销售，有利于房企回笼资金，这是利好。但是，今年信贷放松是有限放松，不可能像2009年那样大幅度放松。而且，今年信贷投资方向主要是实体经济和小微企业，即使信贷放松，投进房地产的也不会占到多数。

　　当然，如果今年能拿到正常的银行贷款，房企开发保障房普通商品房的资金压力可以得到缓解。不过，这也是有限的，秦虹表示，不会出现大的回流，房企不要抱太大的希望。

　　房企须转型应对

　　在秦虹看来，“十二五”期间，楼市调控政策还会继续，目前来看，两大政策方向是已经确定的，那就是补保障性住房欠账和控制投资性需求。

　　虽然房企压力重重，但秦虹表示，目前我国楼市还没有到倒退萎缩的阶段，增长空间还很大，只是今后增长速度会放缓。

　　对房企来说，秦虹认为，坚持多元化投资非常重要，如果业态品种或是投资过于单一，抗风险能力就堪忧。“过去的经验是只要冒进就可以发展，而今后，冒进并不意味着可以发展。专业化的能力稳健的财务模式和多元化的投资模式，都值得房企关注。”

　　秦虹表示，在政策不变的情况下，差别化利率对普通住房和商品房都会产生不同的影响，企业的产品定位方面也应该有所准备。现在大家关心的问题是“能不能买得起房”，随着市场降温，“能不能买到好房” 将会成为下一步面临的问题，因此，“提高住房的舒适度功能结构以及提升服务，变得越来越关键，这是对房企的专业能力的新考验。”

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