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　　“我们最担心的不是融资、负债率、销售额、投资机会，反而是地方政府，最怕地方政府太乐观。”宝龙地产执行总裁许华芳告诉本报记者。

　　宝龙近期有点复杂：业绩目标难完成、降价；穆迪投资、标普几乎同时下调其评级展望；宝龙向中国人寿借贷融资，大股东抵押股份履行抵押品追加契约条款，被外界担忧成其控制权变更的隐患。对此，宝龙的回应是，包括青岛李沧宝龙城市广场、镇江宝龙城市广场在内多个重头项目，年底集中开业或开工奠基； 12月1日及2日，公司先后回购450万股及120万股，支撑市场信心。

　　在信贷紧缩、市场需求被大幅遏制的背景下，此前业内对商业地产“春天”的判断似乎正被证实“太过乐观”，商业地产商的危机成为外界关注的热点。

　　9月8日，宝龙地产宣布向中国人寿信托发行优先票据融资10亿港元，大股东兼主席许健康抵押其占已发行股本的19.66%股份作担保，利息率达13.8%。这一举动几乎成为评级机构担忧宝龙的重要“导火索”。

　　1月至10月，宝龙的签约销售额为46亿元，不及其全年约100亿元的目标一半，加上宝龙对常州、杭州等项目进行降价销售等市场表现，11月底，标普把宝龙地产的评级展望，由稳定下调至负面，并把该公司及其未到期优先无担保债券的大中华区信用体系评级；穆迪投资也同时表示，已将宝龙地产的公司家族评级从Ba3下调为B1，并将其高级无抵押债务评级从B1下调为B2，评级展望为负面。

　　对此，宝龙方面正面回应本报表示，相关融资是以大股东的个人股权抵押而非上市公司净资产抵押。“股权抵押发行优先票据是一种很常见的成熟的融资模式，抵押物价值高于借款一定的比例，乃至于几倍均属正常现象。”宝龙方面有关负责人表示，对于企业控制权转移的说法，是根本不可能的事情。

　　许华芳告诉本报，宝龙现有财务结构中，以2年以上的长期贷款为主。当前市况下，宝龙继续坚持“综合体模式，住宅、部分商业街快速销售实现资金回笼，持有和销售就地平衡”的“开发是为了更多持有”策略。

　　记者了解到，宝龙今年的新盘大部分在12月才销售和开业，12月3日李沧开业、12月24日即墨开业、12月30日洛阳开业、12月31日安溪开业。12月5日奠基的镇江项目是10月拿的地，预计将于明年5月开始销售。

　　数据显示，宝龙地产今年的负债率出现较大幅度的上升，这也是外界担忧的重点。公司对此表示，截至2011年上半年末，国内上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%，宝龙地产的负债率只有40%多，相比而言是非常好的。

　　据测算，宝龙一年内偿还的借贷、贸易及其他应付款以及所得税负债等流动负债总额53亿多元，宝龙解释说，其中的土地增值税等部分款项可以递延。随着开发放缓，应付的工程款等各项费用也会下降，实际应付的款项远低于53亿元。

　　许华芳告诉本报记者，宝龙债务结构中长期贷款占70%以上，流动贷款中大部分可以通过续贷融资业务，总体还贷压力很小。面对商业地产市场逐步走热的趋势，宝龙最担心的反而是地方政府太过于乐观。

　　勿庸置疑，竞争正在加剧，甚至在商业地产圈内的大鳄之间，直接对话的几率也在迅速上升。据了解，一直立足二三线城市发展的宝龙集团，较为少见的与行业老大哥万达集团同城相遇，而此次的青岛宝龙项目，即形成直接与万达同城竞争态势。

　　“不过，市场空间依然很大，主流依然是各自抢占市场，大规模的淘汰时期还没有到来。”许华芳判断，但国内商业地产的短板已经出现，首先就是商业地产人才极为短缺。“国际情况，一个商业地产项目的操盘手可能需要30年的行业磨练，而在中国，已经出现几年工作经验的项目操盘手，这样的人才必然存在综合能力和经验上的短板，是个隐忧。”(田新杰)