名博品鉴团走进百大绿城·西子国际之业内讨论
【时间】2011年11月10日
【地点】杭州庆春东路1-1号西子联合大厦
【活动介绍】2011年11月10日，新浪乐居名博品鉴团第十九站走进杭州庆春东路1-1号西子联合大厦百大绿城·西子国际。该项目位居城市繁华中心，紧邻庆春广场，距离西湖约5公里，更与钱江新城零距离无缝衔接，处于老城区与钱江新城转换的核心地段。参与品鉴的十多位博友，就“城市综合体如何改变城市”这个话题进行激烈的讨论，整个品鉴过程在惬意的气氛中完美落幕。
【嘉宾】：
祝军 百大绿城营销总监
胡志军 智威总经理
高银华 中豪房产副总经理
方杰洁 华鸿房产营销总监
王征 万国投资副总
严平 和达房地产商业总监
沈敏强 亿丰置业营销总监
张力 迪凯股份营销总监
楼佳 迪凯股份总助
徐天明 新天地集团总经理
米侃 新天地集团招商经理
金伟成 中天房产集团副总裁
姜震宇 久恒置业营销总监
吴强 九龙仓项目总经理
张秋静 九龙仓项目营销总监
章瑾 浙商财富中心营销经理
张金马 中赢华嘉置业营销总监
戴江鸣 远洋地产营销总监
陈铁勇 开元房产集团总助
张骑兵 好安好居置业营销总监
金晓燕 世茂广场企划经理
韩轩刚 莱茵达枫潭置业副总经理
晁风 万翔房地产品牌经理
陈旭虎 天册律师事务所合伙人
祝军：首先欢迎大家的到来，我是百大绿城?西子国际项目的营销总监祝军。
百大绿城?西子国际是百大集团和绿城集团联合开发的城市综合体项目，项目紧邻庆春广场，相对于我们以前操作的住宅类项目，这个项目难度超过了其他项目。所以借此机会，一方面想听听大家对于我们项目好的想法，另一方面针对“城市综合体”这个话题大家做一些交流。下面先请我们销售部的同事把这个项目给大家介绍一下。
吴俊：各位领导、同仁，欢迎参加本次沙龙。
我们这个项目是集高端商务、办公、酒店和商业为一体的大型城市综合体，项目土地出让金26.5亿，总投资约62亿，计划于2014年底建成投入使用。
项目的最大优势，第一个最核心就是它的地段，项目位于江干区区政府对面，距西湖和武林广场均约5公里，15分钟可达市民中心，离城站火车站也非常近。
第二个优势是拥有便捷的交通网络，杭州城市主干道庆春路、解放路以及凤起路都在项目的周边。地铁2号线已在今年9月份正式开工，庆春广场站跟项目地下商业部分是无缝连接的。
我们项目位于庆春商圈和钱江商圈交界处。整个区域拥有完善成熟的商务配套，在项目的喜来登酒店建成之后，将会给整个区域带来更为成熟的商务环境。
在自然环境方面，庆春路连接了钱江新城和西湖，在项目145米的顶层可以俯瞰钱塘江和远眺美丽的西湖。
庆春路也是杭州金融第一街，有杭州的华尔街之称。整条路上进驻了数百家国际、国内知名的银行和金融机构，历来是高端商务办公的首选之地。
距离项目几步之遥的邵逸夫医院，更是为项目提供了完善的医疗配套。
为了保证项目的高品质，我们邀请了世界众多著名的团队共同打造。如：美国的KPF、美国AECOM 和美国HBA，同时也包括一些专业设计顾问团队，有机电方面的迈进，灯光顾问BPI，酒店运营是与喜来登酒店进行合作。
ACOM是美国最大的咨询公司，项目的整个景观规划是由他们负责，他们成功设计了美国狄士尼乐园、日本六本木等一系列经典作品。
灯光顾问BPI，他们在整个领域中有非常知名的项目，有自由女神象、香港金融中心等等。
启胜是新鸿基房地产集团全资附属机构，香港很多高端项目都聘请他们做物业代理。
喜来登我就不介绍了，大家都很清楚，喜来登跟绿城有很多合作。
下面介绍一下四大业态组成。分别是国际化写字楼，城市精装公馆、喜来登酒店和名品广场。其中明年下半年发售的是项目核心双塔——国际化写字楼，销售面积达82520平方米，座落于杭州金融街之上，分享庆春、钱江双商圈的繁华，其商务价值难以估量。
在明年年中首先发售的是精装城市公馆部分，总共409套，其中一房面积在50—100平方米，二房面积约120—150平方米，四房面积约260平方米，标准达到了五星级酒店的标准，由国际知名室内设计团队HBA担任室内精装设计。
【应征】百大绿城西子国际总经理
非常感谢各位在百忙之中能够抽出宝贵的时间给予我们指导。我们非常有信心来做好这个项目，最主要的是我们对这个地块充满信心，最主要的也是对商业地产充满信心，所以有条不紊的推进我们的工作。
前面大家讲到了综合体，其实拿到这个项目之后很迷茫，14000块钱的楼面价格拿回来怎么做？一直在琢磨这个事情，绿城集团对这个事情也很重视，跑了很多地方，到处考察，整个中国大部分城市带领团队都去过，因为城市综合体这个东西是比较难。搞城市综合体没有模式，绿城也没有做过，可能万达做的多一点，华润也比较多，我们也没有经验，但是逐渐在琢磨怎么做这件事情，后来我们团队非常努力，就是要建立一种盈利的模式或者是生活的模式，这可能是一个核心的问题，所以我们提出来打造五分钟生活圈，这就是我们对城市综合体的一个理解，就是所有的生活在五分钟以内能够解决掉，不要超过这个时间，因为我们人会越来越偷懒，爬楼梯懒的爬了，开车懒的开了，这是一种惰性，包括使用电子产品也会发现，傻瓜相机，我们的生活会不会也会越来越傻？我们一直在思考这些问题，所以提出来一个打造五分钟生活圈，城市边界不断在扩张，我还好住市中心，对交通感受不是特别强，从我家里走过来半个小时，开车也就是十多分钟。
所以我们一直在研究，我不是做规划的，也不是做房产出身的，但是一直在思考理想的生活模式，也看了很多城市综合体，未来我们应该怎么去生活？模式怎么建立起来？我最渴望的一种生活模式，是最好在五分钟能够解决所有的问题，吃饭五分钟，消费五分钟，医院五分钟，办公室去去五分钟，就是五分钟能够解决所有的问题，这可能是都市人的一种生活模式。当然你要更好的一种生活，到临安或者郊外买一个别墅，我做任何一种事情都很有目的性，按照模式做下来，有的人说办一个公司，我说你办公司盈利模式是什么？如果你盈利模式没有想明白，盲目的办一个公司肯定失败。就像找对象，你的模式是什么？你跟她在一起的模式是什么？都要去研究，所以我们就是要研究未来生活模式是什么，包括今后城里的生活，郊外的生活，这可能是全球范围内的一种模式。所以我们一直把这个核心思想牢牢的抓住，打造五分钟生活圈。
住宅项目也做过，但是比较盲目，以前搞过金基晓庐，没有像这个目的性这么明确，一种模式给它建立起来，很多人房子卖掉就好了，那叫赚钱，盈利模式。这个城市综合体从某种意义上赚不了多少钱，因为8万方不能卖，所以我要跟着它一起老，我要去伴随着它更新，伴随着它不断产生效益，要持有它，这种模式跟其他的模式可能不一样。
我们房产人、开发商，拿到一块地要研究模式是什么，不仅仅是盈利模式，包括公司模式、盈利模式、文化模式或者社会责任感的模式，怎么样在这块地当中得到表现。所以我们的核心思想就是打造五分钟核心圈。
第二我们在做这个项目的时候，更多跟宋总，包括跟西子集团文化理念的传承，就是做有责任的社会公民，有责任的房地产开发商。所以我们在做这个项目的时候不惜代价，请最好的专家，请最好的设计师，用最好的材料，用绿城最好的团队，用最好的资源去做。因为我一直有一个理想，房产人文化境界有多高？国际视野有多少？社会责任感有多少？我们不是做一次性的茶杯，像这个杯子不用炸掉就可以了，但是我们的设计标准可能要一百年，回头看看我们有多少建筑能保持一百年？
我跟宋总都是理想主义者，我们团队一直很努力，包括我们领导一直很努力的做一个百年建筑，能够给世人留下一些，包括我的后人能够看到这个建筑还在，如果被人指是垃圾建筑，有亏于60亿的投资，有亏于这个资源，有亏于社会对我们的信任。我希望在座的各位造的房子一百年以后不要改造，这是非常理想化的，但是我们努力去实践、努力去做。这是对城市综合体第二个感受。
第三个城市综合体，包括我一直很困惑现在的商业，刚才各位谈到很多建议。商业说难听点，我们确实是一个落向，必须要承认这一点，从目前为止我们也从这方面研究，我们也请了KPF做了很长时间的研究，根据他们的经验，是做个性化的购物，不是百货型的购物，在武林商圈不可能再做一个银泰或者是杭州大厦，不是说我们不想做，我们做了以后可能就会面临同质化竞争的问题，所以从百大本身意愿来讲，还是希望能够满足大众化的消费。但是放到这边来，整个庆春广场商业氛围可能不是很好，或者整个消费不是很好，所以江干区政府跟我们谈的时候，希望我们能够改变整个庆春广场氛围，提高商业品位。所以当时想请万达过来，万达也跟我们竞争。我们拿下这块土地之后做了很多的研究，我们一直在谈希望引进国外的百货公司过来做，或者是九龙仓时代广场也做的不错，如果商业你们经营的好我们也可以合作。目前一直跟美国的商业在谈，希望引进它们过来，但是因为美国的商业是买断型的，一切买断自己经营销售，但是中国经营变成了摆地摊，经营模式不一样，但是这肯定是一个发展方向。
刚才有一位谈到酒店问题，酒店问题盈利模式非常好，所以我一直在想，酒店盈利模式是不是能够套用到百货公司盈利模式中去，用国外品牌管理公司来经营购物中心的管理，因为做百货是非常难的一件事情。我们现在也跟很多银行谈，可能朝南的部分变成金融中心，朝北的可能就变成一些旗舰店了，比如我们跟苹果公司在谈，苹果公司旗舰店或者是展示店放到这里来，包括跟汽车厂商也在谈，我们希望去管理它，汽车你们可能管理的很好，但是人生你们有没有去维护过，只有喝点水、擦点面霜，只有生了病才到医院去，实际上这已经很晚了，所以在这里可能引进健康管理中心，叫人生4S店。可能商业配套不是传统百货型，如果传统百货型面积支撑度不够，我们希望到这里来目的很明确，过来东西买好就回家。我们这种商业模式要创新，要有颠覆性的改变。但是这个路怎么走我们是摸索阶段，因为到2014年底才能好，我们往这个方向走，做一些尝试，同时我们可以寻找一些更好的合作伙伴，或者可以和其他的合作，包括一部分我们做。当然难度最大的是商业，如果下次哪家做城市综合体的时候商业先行，商业想好了什么都好做了，如果这个事情没有想好是本末倒置。
总结两点，一种城市综合体模式要想清楚，就是打造里面五分钟生活圈，包括里面的流线设计，包括里面所有业态配置都围绕这个主题去做，这个城市综合体可能会做成功的，因为这是未来人的生活模式。第二是商业先行，因为城市综合体没有商业谈不上是城市综合体，多业态配备，商业是核心。这是我们走到现在对整个城市综合体的理解。
我就讲这些，非常感谢各位能够到这边，给我们提出宝贵的意见，以后大家还要继续关心我们城市综合体的发展和成长，因为我们明年8月份公寓可以对外卖，我们有8万多方写字楼，希望各位也能够帮我们去卖。
【王征】万国投资副总
刚才我也在看这个项目，我觉得好的东西挺多的，体量规模也非常大。因为我经常路过这里，所以这个项目其实也比较关注，只是不太去了解它的一些细节，当然具体项目的经济指标我没有看到。但是从整个项目方案规划来看，我觉得档次还是蛮高的。当然好的东西我不太想多说，现在各位碰到的综合体的问题更多是在交通解决方面，我不知道这个项目有没有碰到过，因为这个地方停车是一件比较麻烦的事情，因为它的最核心的价值应该是在商业包括它的地段，对于商业人流的引导，特别是对于一些区域辐射力比较强大的一个核心的综合体项目来说，它可能要接触除了地铁之外的一些车流的梳理和引进，这块可能是比较头痛的问题。
另外，这个区域相对比较成熟，可能作为开发商需要考虑的整体资金平衡问题，刚才也介绍过了，首先会零售一部分，应该是精装的酒店式公寓。其实我们也会碰到类似的问题，就是在做IBC的时候也会去考虑，但是我们区域不同，可能最开始开发商需要着重考虑的是你是做自己持有型的物业或者是说去做一个卖给投资倾向为主的客户，或者是说卖给自住倾向的客户，因为高端的酒店式公寓，特别是大户型的可能自住型客户倾向比较多，其实他们在需求差异上有微妙的偏差，这可能对于将来销售是会有影响的，投资型的客户看中的是投资回报，特别是在现在这种市场情况下，可能未来大家对预期不能说是谨慎乐观，可能是偏中性或者是悲观。我个人认为对于投资型客户，开发商首先要考虑他的投资回报，就是如何确保这部分投资型客户通过未来转售而获得高额溢价的同时，开发商通过什么样的途径使他们获得租金上的回报，这个是投资型客户所关注的。因为像南方的这些投资客，往往关注一个硬的指标，买楼是4%或者5%的投资回报率，也有人开玩笑，到香港当回报率在3%—4%上下的时候，大型开发商会持有或者是马上出售物业。
这是我们经历过的，或者是经验的介绍，还需要仔细的分析一下，在这样的地段到底开发商应该抓住的是哪部分人群，我个人认为这里比较适合卖给真正想自用的这批人。
另外一个问题是城市综合体的社会价值，这个比较笼统。但是我觉得首先作为城市综合体，首先要实现自己价值的平衡或者是持续的增值，因为它的影响力比较大，它做的好对于综合体业主本身来说是一个名利双收的事情，既能获利又能够获得所谓比较好的社会价值，当然风险比较大，如果做不好其实是一个伤害比较大的事情，就是说它往往占据一个城市最核心的地位或者是最优质的资源，这就对综合体开发的开发商或者是团队提出了比较高的要求，如果没有做好对这片区域造成的伤害非常大。
综合体价值的体现，我觉得比较实在的一个问题，因为往往综合体会占据一个片区的中心或者是核心的资源，所以说不管在任何的调控市场环境下，顺境或者是逆境，它始终应该起到这个区域决定性的价值，如果不够稳定，会在调控的时候，特别是反向调控的时候会产生逆向叠加的作用，就是你的价格往下跌一点点，可能周围的价格会跌更多的一点点，这可能是比较现实的。
未来城市综合地的发展方向，这个问题我可能回答不上来，当然我觉得它的功能应该更复杂，在复杂的前提下可能开发商压力更大，它会更多从人性化的角度，是真真正正人性化的角度去考虑，可能会分析你的一天24小时或者是在受到综合体影响群体的24的工作、生活，乃至于整个商业活动的点点滴滴，来让它成为与整个社会或者是所辐射人群面高度的有机的结合。所以这个可能会越做越辛苦，但是很多亮点也是从城市综合体项目业态所爆发出来。
主持人：王总在IBC运营过程当中有什么样的经验可以跟大家来分享。
王征：我们最大的经验，就是在做项目之前首先考虑到要卖还是要租，卖给谁？这部分人他的属性是什么样子的？是自己有还是投资的？我觉得这块是需要首先考虑清楚的，开发商首先要算大帐，大帐算清楚了，实际上作为营销一切手段都是围绕原先既定的战略去做，你得给到你既定客户群体可以信服的理由，这个应该是我们的一些经验。
【徐天明】新天地集团总经理
我记得2008年的时候，杭州提出来要建100个综合地，那个时候业内是一片哗然，现在回过头来看看，确实这几年发展实在太快了，我看到一个数据，成都在建综合体88个，杭州其实建100个综合体现在看起来也不是不可能，当然是对这个综合地怎么定义。因为我们知道有非常大型的综合体，那就是市中心，像杭州这样一个城市，在二线和一线之间，目前杭州只有一个市中心——武林门，自然形成的，目前也只有杭州这个城市了，其他城市都是几个中心，目前杭州也是在转型，未来可能武林门是一个，钱江新城也是，北面、西面、南面都会有，但是不会太多，杭州不可能有十个大型的市中心，也就是五六个差不多了，这是一种市中心。还有一种是区域性的中心，那就更多一点了，我觉得包括庆春商圈这块，更多是市中心里面的一个区域中心的定位，还有很多的社区中心，也是一种综合体的概念。当然现在综合体有点滥用，很多住宅项目，比如80%是住宅，甚至90%是住宅，10%的商业配套，也说是综合体，那可能是一种住宅产品的升级换代了，从狭义上面来说不是综合体了。所以我觉得一个是综合体的发展前景是非常好的，
第二个综合体产品创新，我非常同意刚才王总的意见，其实做商业跟做住宅确实完全不一样。一个综合体成不成功，跟住宅成不成功衡量标准不一样，住宅可能是利润率最大，商业这块像房产公司要做综合体，我相信这家公司也是想做品牌的。作为商业地产来说，营运方面有几种模式，一种是SOHO中国，卖掉了返租也能够保证开业，发展的也很好。第二种就是像万达，资金流每个项目都在持衡，卖掉一部分持有一部分，发展也非常快。另外像华润，持有比较多，但是发展的比较慢。应该说几种模式各有各的特点，但是有一个共同的特点，就是保证今后的营业，特别是商业综合体，成功不成功就是看人流，今后这个地方有没有人？我觉得做综合体，讲到产品创新，更多的还是要考虑一下我们的运营创新，我们以什么样的模式去做，有钱怎么做？没钱怎么做？但是最起码一个核心就是不要丢掉了，就是这个综合体开出来之后，以后是要营运的，不是住宅放在那边可以空在那边，怎么样保证人进来才是最关键的，包括比如要卖的办公也好，如果卖掉了没有人进来，那也是很麻烦的一件事情。我看到钱江新城一些横向开出来，横向出租，都卖掉了，各个业主不愿意协调，它认为租了之后变成二手房了，以后不好了，很难协调一致。包括新天地里面，我一直给董事会灌输这种理念，是要卖，确实要卖，因为资金回不笼，但是我希望首先要租，先让我租满了，宁可价格便宜一点，因为前几年租赁可以忽略不计，主要靠后面的运作。所以我觉得做综合体是很累，也不能一卖了之，钱又要回来，但是万变不离其中，希望综合体开出来之后还是要有人流。
其实不光是综合体，商业也一样，我们现在在规划里面，除了住宅以外的项目都是公建，包括我们这个项目也是公建，公建就是公共建筑，不是为特定的人服务，住宅很有特定对象，但是我们公建的话，除了开发商，对商家、对入驻的企业、对投资客有定位，但是社会价值体现在它是一个公共建筑，有可能为整个杭州市民服务，无论是办公也好还是购物也好，都有可能过来，所以这就需要开发商有更大的社会责任心。项目的成功不仅仅是把它卖掉，而是要把它营运好。
【金伟成】中天房产集团副总裁
首先感谢新浪，有这么一个机会，因为从这个项目说起来，这个项目我一开始就比较关心，从这块地拍的时候我就比较关心，因为我也在公司分管投资这块，拍下来我也觉得这块地确实是不错，我用了六个字来形容这块地，因为刚刚也碰到项目老总，我跟他这样形容：天时地利人和。怎么讲天时地利人和呢？
天时很简单，我就回答第一个问题，如何看待杭州城市综合体的现状？我认为杭州像样的城市综合体偏少，可能真正能够落入法眼的就是万象城，之前我在另外的论坛上也提到过，万象城使杭州人多了一个像样的去处。但是万象城我不是特别了解，它上面酒店式公寓、写字楼多不多我不是很清楚，但是目前情况下还是购物、休闲的地方。除了这个以外，杭州当初也想做一些类似综合体的，包括像武林门这么好地带的环球中心，目前作为一个综合体我觉得它实在不怎么样，因为前不久我去了它下面的电影院，有点惨淡经营的感觉。包括城西，可能现在有西城广场，还有新的印象城，真正像样的综合体杭州确实不太多。因为作为综合地，我认为它是真正作为一个城市的标志，是大家真正能够去的地方，不管是办公也好还是商业购物也好。
说到这里，我比较欣赏开发商请高端的设计团队的做法，因为我们都知道，因为杭州开发商在做住宅方面比较下工夫，但是真正比较像样的做综合体的，除了我对面的万国投资王总他们，在城东做了一个比较好的尝试，真正在这方面做的比较好的真不是太多，我认为不是太多。我们也找了很多境外的一流团队来设计我们的一些住宅，但是我觉得可能有点大材小用，因为国外设计团队对于住宅这块可能真正大规模的社区本身做的不多，但是他们对酒店、写字楼、综合体明显比我们要有更好的经验。所以请这些团队做综合体我认为性价比比较高，做住宅有点浪费，这是我个人的观点。
另外我比较同意徐总的说法，就是刚刚问到的第二个问题，可能需要创新最主要的还是运营模式的创新，对于开发商来说可能需要解决资金平衡的问题，也就是买和租的问题，杭州真正租赁，因为上海、北京很多就是纯租赁的，对我们来说既要解决租金问题，同时又要解决运营的问题，我有个建议，就是怎么样在租跟买之间找到平衡，也就是卖出去的房子怎么样想办法重新租，包括我也建议结合钱江新城的话题，刚刚主持人也问到，我觉得可能更多考虑一些高档的精品式的写字楼的出租，因为这个市场杭州并不是太大，但是它的供应量并不大。因为我原来在黄龙商圈的嘉华国际中心的时候，我们明显的感觉到真正老的租客就是两三百方精品写字楼，都是国外公司在杭州的一些办事处一些部门，因为杭州的地位，从我现在来看，可能从这方面地位来说还不如成都，因为杭州跟上海太近，但是作为分支结构，高端的写字楼，因为钱江新城这些开发商，我也是其中之一，我们明年也会有一些楼要招租，我们这些楼董事长都坚定不移的不肯卖，就是要招租。在座的可能也有钱江新城的开发商，就是至少一整层一整层的租，不愿做小面积的，我觉得这方面要考虑。因为现在大面积的有些都是金融单位，买去不会好好的待它。现在百大绿城西子国际比较适合做这样的功能，和钱江新城的写字楼区别出来，这是我的一个小小的建议。
城市综合体在深度调控状态下价值体现在哪里？这个我觉得不是一个问题，因为在调控状态下，原来让大家比较亢奋的那种今年卖一万块，明年卖两万块，这种情况下很难把心安静下来，当你安静下来，城市综合体价值明显会体现，因为泡沫式的价格上涨或者是出现的时候，大家更多的去了解或者是体会城市综合体的价值，我觉得这个应该不是一个问题，这是在深度调控下更加能够体现出来。
顺便讲到未来城市综合体的发展方向，我这个跟徐总有不同的理解。我觉得杭州有十个左右的综合体，像万象城或者是百大绿城西子国际，有十个这样的项目就差不多了，再有一些超大型的像杭州新天地，因为它是不同的，是比较大型的，跟二十多万方城市综合体方式可能会完全不同，是另外一种方式，可能跟上海新天地等等另外的模式，可能是比较散的，再加上杭州新天地来丰富综合体的发展，我觉得这是我们对杭州的期望。
最后一个小的建议，对于车位配置这块，包括我们到钱江新城，我们明年去办公，我发现可能以后车位还是不够，因为车子拥有量实在太高，要想真正成为一个高档写字楼，要考虑外来人流，如果车位不够的话，最后可能会比较痛苦的。这也是一个小小的建议，我就随便说这些。
【胡志军】智威总经理
今天很高兴，平时我们都是在微博上见面的一些朋友，今天都坐在那里，非常高兴。
先回答刚才主持人的小问题。我觉得我部分同意，同意50%，这不是中庸，而是我的观点，我为什么说部分同意呢？精品的十个够了，但是城市综合体也是分层面的，因为本身我们现在对城市综合体概念还是比较宽泛的。现在开发商为什么非常热衷做城市综合体？我觉得这个问题我们需要思考，比如说开发商像万科也在投资商业这块，商业这块今后也会以城市综合体的方式来运营商业，包括像万达，也包括保利、中粮，都在做一些城市综合体，也包括绿城现在也提出今后发展方向城市综合体是重要的。
我认为城市综合体是一个城市的气度，简单来说，城市综合体越多一个城市就越气，可以反过来推，小城市不会做城市综合体，或者小城市本身就是一个综合体，比如像桐庐整个市区就可以是一个城市综合体，当然这样理解可能不太贴切。我觉得城市综合体价值在什么地方？为什么大家要做城市综合体？我觉得它的价值就是在于两个字，就是综合，综合是三块的综合，可以用三个最来衡量，一个是城市价值最大化，第二是土地价值最大化，第三是客户价值体现最大化。这个很清楚，因为在城市核心区里面，用城市综合体的方式把它通过住宅、办公、商务、购物、娱乐、交际多种现代的功能，都可以通过一个整体物业来解决，这就体现了当代城市的价值。第二可能也是一个土地价值最大化，这个毋庸置疑，因为在市中心做住宅利润还不如做写字楼等等商业更高。第三是客户价值最大化，像王总提到的投资客也好，对于购买它的人，对于保值增值都有一个最大的回报，因为业态相互的增值是很重要的。
刚才金总讲到杭州这块的发展，杭州并不是没有城市综合体，其实02年的时候，当时参与策划的EAC，当时就提出了城市综合体的概念，但是现在来看它作为城市综合体不是名副其实，因为真正成为综合体，有一个指标，比如商业在60%以上，像EAC住宅占了很多，因为有五幢住宅，如果住宅更少一点就可以了，如果开发的商业或者是写字楼，包括酒店或者是酒店式公寓，包括商业街等等所占的比重再大一些，作为城市综合体就更名副其实，写字楼它是有了，酒店式公寓和酒店都有，还有一些内街，内街它还是做的不错的，包括星巴克，整个商务办公环境还是不错的，但是它有住宅，我个人认为目前还是整个社会形象不错的一个。另外像远洋公馆这块，就是运河商务区，可能更多是商务。另外像万象城，这也说明综合体各有特色，比如万象城是以购物主打。但是综合体要做好，首先还是地段，这是最基本的，金总为什么说十个综合体够够了？我个人认为一些地段并不具备做城市综合地的先决条件，也就是说做城市综合地做的很纯粹一定是在城市核心区的。联系到我们这个百大绿城西子国际这个项目是具备的，地段这边是庆春路，地段是最关键的问题，这一定是城市核心区，因为是城市核心区才具备了这么大的聚集能力和辐射能力，一方面能够把所有资源整合进来，又可以辐射出去，就可以把整个城市的档次和气度往上提。
第二个就是交通，本身市区交通就是瓶颈，但是综合地又要有办公、购物、商业等等，其实写字楼不是一个楼，是一个小社会，整个社会化程度比任何公寓都要高，简单的说，我们现在一般的上班族，包括像我们自己，我们在写字楼的时间超过了在家里的时间，其他的时间基本上在写字楼里度过，这里以后还有购物中心，包括边上已经有银泰了，人流已经很多了，这里还有一个阶段性很堵的因素，就是邵逸夫医院。当然西子国际今后有地铁2号线，它有一定的优势，今后地铁是直接上来的，可以直接上自己的楼。另外在楼书里也提到的，就是5分钟过年，5分钟基本可以解决陆空，比如可以坐地铁可以换乘高铁到上海，对面的楼就是民航大楼，主体结构已经完成了，民航大楼今后做飞机也非常方便。也就是说整个国际化联动的因素具备了，之前有人形容是一种不用打伞的生活，就是到机场还是到上海，都可以直接到达。这块其实西子国际也是做的不错的，也是所有综合体做的比较好的共同的特性，这里面关键还是核心的城市交通怎么解决。我个人觉得，今后业主无论是办公的还是酒店式公寓的业主，他出行还是方便的，关键是怎么进来。我看了一下综合体的研究，多数是围绕城市交通综合性展开，这应该是具备的。
第三个要解决产业聚集的问题，西子国际有一个优势，庆春路金融企业、银行比较多，所以我个人建议，类似于上海的IFC，类似于对金融企业定向的一些招商和我们的配置要加强，比如说类似金融企业上下游，包括一些好的银行，花旗、渣打等等一些国际上顶级的企业在杭州的办事处，如果能够吸引它们对我们整个环境是非常有利的。
再一块，要强调对核心的高端商业的引进，比如万象城就有购物中心，还是比较成功的，现在杭州大厦很多客户都被它吸引过来了，很多周边的豪车都开过来。也就是说对一些核心商家的引进是非常关键的，如果我们真正能够引进一些非常高端的全球都领先的企业，因为我们在沟通的时候讲到，比如说里面做一些苹果旗舰中心，或者是名车豪车的展示中心，放到这里对于那些商家的回报肯定是可以做出来的。所以我觉得地段选择非常重要，这是对城市综合体至关重要的问题。
再一个交通问题是重中之重，交通问题是跟城市交通、公共交通怎么样做好，因为作为业态内部的交通这个不用说。另外是对产业聚集效应要放大和对一些核心资源的引进，如果这些都做好了就是价值最大的体现。
还有一个问题是发展方向，未来发展方向肯定是更高端或者说更优质，引进的资源会更优质，也包括更现代化的一些技术的引进，可能是更生态的、更环保的，交通的解决就是从环保角度，因为我们这里有“慢城慢客”的理念，在这里可以解决办公在这里、商务在这里、购物在这里、居家在这里，也包括健身整个都可以在这里解决，从某种程度来讲这就是生态，可以花更少的时间或者是精力，或者可以占用更少的社会资源，这也是未来生态环保的发展方向。
【高银华】中豪房产副总经理
首先感谢新浪给我们这样一个机会来参与这次活动。
第一其实百大绿城这块地刚才也很关注，当时也想拿，但是目标值没有他们那么高。
第二谈城市综合体，我们也是做类似产品比较多的企业，其实我们刚开始的理解也跟在座的很多行业内的朋友理解的一样，其实在城市综合体中有一个误区，刚才我们的理解我们把它归结成是标志性城市综合体，因为我们在做开发的过程当中重新来理解，从城市综合体起源来看，以前建筑很大的一个问题就是功能分区，我做一个很简单的比喻，好的住宅应该是怎样的住宅？第一个就是功能分区明确，现在强调不是功能分区明确，而是强调功能分工完善。城市综合体有两个很关键的前提，第一个前提是功能复合，第二个前提是功能完善，是这样的建筑空间形成这样的东西，这才是综合体产生最根本的背景。今天回到城市这个问题上，也是这个问题，为什么会出现朝夕现象？城市综合体产生的原因就是把中间的距离缩短，对于城市综合体我们也是做了很长的研究。这是我们对城市综合体的认知。
第二个我们现在城市综合体更多是在开发商角度理解，所以把它理解成商业综合体，其实城市综合体有很多题材类型，比如刚才讲到标志性城市综合体，还有很多旅游综合体、文化综合体等等，这里面有很多题材，这里面还是要区别开来。最关键的只要是功能符合的，功能完善的，满足城市功能为主导的建筑都可以作为综合体来理解。
我对这个项目很关心，这个项目酒店3400方，城市公馆27000方，包括还有写字楼，那写字楼主要以后准备卖给什么人？
祝军：是因为原来是以酒店式公寓业主，后来这个项目做了调整，我们做了深度调研，觉得写字楼比较好一些，所一我们把一些酒店式公寓重新改成写字楼的定位，因为这是一条金融街，目前跟多家银行做沟通，目前来说金融行业比较感兴趣，目前洽谈银行有十多家，目前明确有三家银行要进来，包括商业跟底下的办公都要。我们还是想以金融或者是贸易，或者是以高端为主，因为这个地段和硬件上都没有任何问题，但是到底哪些商家或者是住户能够到这里来办公享用这个写字楼，我们还是希望金融界或者是高端的外企入驻到这个写字楼里来。
高银华：我们前期做过这样的产品，写字楼第一个区间就是400方以下的，就是两三百方为主的，第二就是四到六百的，然后是六八百的。我们当时在做望江五福的时候发现，当时整层比分割卖的好。我们在做望江五福过程当中的一些经验，我们也是从城市这个角度来思考的，杭州已经进入了后工业化的阶段，杭州一百个综合体，杭州后工业化以后动力从那里来？就是第三产业，就是楼宇经济，进入后工业化以后企业发展的不再是原来的重化工业又或者是制造业，我们做过研究，比如庆春路是典型的金融界一条街，但是庆春路进来的客户少，往外搬的多，因为老化了。包括武林商圈，也是往外迁的多，现在来说档子最高的是黄龙，黄龙进跟出都有。因为我们一直在钱江新城，钱江新城进的大企业多，还有一个杭州很多企业，管理中心跟制造中心进行分离，江干区是比较典型的，原来江干区制造业全部外迁到各个园区中去，但是原来工作人员还是希望留在市中心，所以很多管理总部或者是营销总部还是希望放在市中心的位置。所以杭州进入到后工业化阶段，发展以楼宇经济为主，那很多企业动态就会发生变化，而且不光是金融业，很多中介服务机构，比如与房地产有关的设计院也好、景观设计公司也好、招投标的公司，还有很多贸易公司，经营管理分离，慢慢也进入到写字楼，而且进入起点也很高，一般都是整层来，或者是两三层，这个跟我们原来理解有偏差。现在很多企业买写字楼，并不仅仅是作为办公需要，有一个资本运作的需要在里面，第一个买了写字楼作为资产增加，第二可以抵押给银行做贷款，第三作为资本报表很重要的一条来用。
应该说这个项目很好，正好处于两个商圈交界的地方，又处于老城和新城交界的地方。其实这两年庆春商圈人气上的很旺，刚才有位老总提到，城市结构在发生变化，杭州以前是一个中心的城市结构，其实原来功能过于集中，现在功能进行分化、转移，现在形成了多点区域，这其实跟杭州的变化有关系，像我从小在杭州长大，杭州老的商业中心叫羊坝头，后来到解百这期，再后来是龙翔桥，再到现在的武林广场，所以未来来看庆春商圈肯定是未来发展很好的区域。我的消费行为就发生了变化，原来去武林广场，现在基本上武林广场去的很少，有的东西就近就可以完成消费行为。
还有一个，胡总刚才讲到交通的关键节点，庆春广场是进入钱江新城很重要的交通枢纽，因为就是几条路，凤起路、望江路、解放路、庆春路，这几条重要的道路就是庆春路，这也是这个项目未来很看好的一个区域的原因。
从项目操作情况来看，这个项目有8万方必须拿在手里租的，所以基本上商业综合体都是这样的，不可能全部卖掉，商业综合体肯定是部分出让来回笼现金流，还有必须拿在手里。所以商业价值不像做住宅卖完了价值就兑现掉了，这个通过两个部分，一个是商业开发，再一个是商业运营，价值兑现是通过商业运营才能够把商业开发价值兑现掉，否则的话价值没有办法兑现，这个才是决定命运最关键的部分，只要卖掉的物业能够卖掉，剩下的兑现完全通过运营。
我还想了解商业部分的运作方面？
祝军：8万方必须持有，3.4万方是喜来登酒店，这个面积有点偏高了，地上地下全部加起来喜来登4万多方，因为百大有一些资源，商业运营这么多年做下来，但是目前在招全国比较优秀的商业人员准备加盟到这个团队里来，因为今后这个综合体可能作为我们百货大楼新的物业定位，我们初步定位是作为精品广场来做，因为这对于目前的百大有压力，因为现在也没有什么资源，所以要重新组建这个团队专门来做这个商业运营，包括招商和定位。目前这个团队构架在下个月可以组建完毕。如果说这个精品购物广场由我们自己来做，或者找别人来做，必须有我们自己的团队进去，所以这块对我们来说是一个挑战。希望这个团队组建好之后，到明年希望有一个正式运营的措施。
未来综合体发展方向我想应该是百花齐放，多点开花，这是我的一点想法，谢谢。
【严平】和达房地产商业总监
主持人：其实刚才高总提到，杭州商业的发展规模从最早的羊坝头慢慢到武林商圈，可能接下来您的意思也许会往庆春商圈去集中。
高银华：是由一核中心向多核中心发展，这是肯定的。
严平：因为刚才那个项目介绍比较概括，提到了地铁无缝连接，我想问一下地铁跟这个项目怎么连？
祝军：庆春广场有四个站点，一个站点在我们这里，一个在邵逸夫医院，还有一个出口在民航大厦这里，就在我们这里，地下直接可以连接。
严平：地铁出来到四个点是最远的吗？
祝军：我们应该是最近的，东边的可能比较远一点。所有北面的人进入地铁，如果愿意的话可以从地下商业过来，走到庆春路这里上地铁，所以今后这里人流应该是比较多的。
严平：刚刚大家都谈到了钱江新城，作为城市综合体，真正从钱江新城出来的就是万象城，按照以往的惯例都是写字楼先租，商场后开，这个过程中所有的住宅都卖，深圳万象城酒店是凯悦旗下最顶级的君悦，跟今天杭州万象城同一个品牌，它是去年才开，是国内做酒店都要去看的项目，大堂在顶层，挑空十米，因为酒店差不多五到八年一定要重新装修，才能保持这个酒店的生命力，它觉得做十米大堂挑空之后，换一个风格，依然可以保持深圳一流酒店的位置，所以设计很有前瞻性。
因为今天讨论的是综合体定位，我觉得祝总直言不讳的讲，这个项目按照现在的租售比例真不能叫综合体。
祝军：从纯粹经营来讲，我们觉得商业少一点，因为这个受到规划的限制，我们当时也想把地上商业部分面积放大一点，但是容积率做到7.0，后面没有办法做高，其实我们希望做的更大更高一些，但是在设计中发现一个问题，一做高后面住宅就把日照挡住了，所以中间关系非常复杂，基本上每个点都被我们用足了。
严平：所以我觉得所有杭州稍微大一点体量的，很多80%都是要卖的，包括远洋我觉得也是这个问题，远洋偏商业，我们看过它全国的项目，没有看到它做的特别好的项目，但是他依然用这样的定位。特别是像你们做营销、做销售，能不能吸引到投资者，这个概念是否可以？包括你们请了KPF，它做了日本的六本木，但是六本木之所以成功，里面有一个电视台，还有一个美术馆，正是因为有了这两个，是租赁的高档写字楼，而不是公寓，所以才能够完成城市心脏的功能，如果全部销售了，哪怕是销售了写字楼，业主对整个项目失去了经营把控或者是将来持续性经营之后，就很难把它运作起来。因为城市心脏要一直跳动的，放弃了跳动的机会就不可能延续的。所以功能的定位，你们叫慢城慢客，我觉得是很好的，符合杭州的情调，而且在非常快速的CBD里面有一抹亮色。
在商业经营这块，有一个数据，我们认为现在万达模式好象看上去比万科更健康一些，但是在商业里面万达并不是非常成功的，有一组数据，恒隆是一家香港的上市公司，最重点两个项目就是上海恒隆广场，是全中国奢侈品最好的广场之一，只有13000方，去年租金收入是6.5，另外一个是徐家汇的港汇广场，去年租金收益是8.3个亿，其实我们没有看到恒隆遍地开花，今年9月份刚刚在济南做了商业广场，沈阳也有恒隆广场，非常漂亮，去年它只在中国内地租金收入是80多个亿。所有万达广场所有租金收益上半年是7.6亿，所有万达广场加起来不如两个恒隆。
最后一个问题，你们选的这个团队，第三方真的是超级豪华，里面每一个随便拿出来都是业界很好的。所有新鸿基物业都是启胜管的，能不能用好启胜这个很好的物业管理，这需要一个好的团队，一方面整合好这些资源，第二用好他们核心的东西，所以我们都很期待，也很关注。谢谢。
【沈敏强】亿丰置业营销总监
很高兴今典能有这个平台跟大家做一些交流。刚刚各位前辈、专家、老师都讲了很多，受益匪浅，谈一点粗浅的看法。
第一关于综合体这块同意高总的看法，就是综合体面要更广一些，从目前杭州来看肯定从单核往双核发展，商业肯定要有人流。这几年杭州整个市区往外变迁的很多，无论是城西申花板块还是远洋等等，我相信随着时间的推移这些综合特会逐步出来。
我们亿丰在西北角，也想做一个综合体，我们目前也比较纠结，我们看到了整个区域的形成，周边有大量的需求，零售商对我们有很大的关注点，他们想进来，无论是大型的娱乐场所，还是整个下游消费市场，我们很多客户群体很郁闷，就是我既然住在这个地方，没有很好的去处，所以区域综合地就是解决这些问题。
从整个商业层面，甲方绿城这块是否可以界定项目成功运营的标志，很多项目运营是失败的，表面上招商招不起来，或者运营很差，但是对于甲方来说可能脱手了，盈利了，这对甲方也是判断成功的一个标志，我们每个界定的方式不一样。当然我觉得更成功的是按照徐总的建议方式，就是不仅商业能够实现自身价值，另外整个商业运营能够运营的非常好，租售比能够达到比较理想的状态，同时对整个社会来说也是比较好的贡献，这是最理想的。如果这些都不能达到共赢的话，甲方是否能够选其一，判断自己核心想要的。
第三块，对于整体项目来说，是不是可以从整个城市角度，因为我整个项目体量比较大，类型比较多，我必须要加强综合体综合规模优势来统一运作一些，这可能会更好一些。刚刚提到了，我们会有很多名胜遐迩的合作团队，我曾经接触过顶尖的项目，也是由国外比较好的团队来做，但是由于没有整合好，出现了很多低级的失误，造的外立面很漂亮，但是最后出现了一些致命的问题。所以如何用好这个团队，可能是整合的能力，把这些资源嫁接好也是一个方面。
整个项目对于我来说，如果买单身公寓，我对整个大交通很纠结，因为庆春路的堵已经堵了十年了，当然地铁2号线可能会缓解一些。
【金晓燕】世茂广场企划经理
我来杭州时间不太长，因为之前一直在外地跑，所以今天没有什么能讲的，因为各位老总在，可能班门弄斧了。
我讲一下外地的项目，因为我进入世茂以来都是综合体项目，在绍兴早几年三线城市发展的机会比一线城市各方面相比还是有很多优势的，世茂综合地项目做的时间比较长了，但是一方面因为一线城市价格比较高，可能在二三线城市有一些综合体项目。绍兴这块涵盖了一些住宅、商铺、五星级酒店，还有我们自己持有的世茂广场，差不多20多万方的体量，我是看着那个项目发展起来的，因为我觉得在三线城市对综合体项目的需求度其实是很强的，绍兴整个消费还是比较强，在综合体这块我们去年5月1日世茂广场开业，里面包括了影院，是世茂自己持有的，还包括假日酒店，包括百盛百货，还有很多的沿街商铺、餐饮、国美电器，可能品牌不一定有万象城这样的规模档次，因为三线城市消费摆在那里，但是绍兴之前老城区没有综合体项目，可能大部分绍兴人集中在老城区解放路，从5月1日开起来之后，现在基本上成为了绍兴的地标。
另外，由于我们经常到温州、台州跑，在台州也没有看到有好的综合体项目。我个人觉得，如果开发商，特别是一些大的品牌企业想做大的综合体项目，不一定要集中在杭州主城区，因为现在地块有限，可以经常去看看一些周边的地方，因为你要把一个综合体体量做起来，因为综合体首先老板是要有一些取舍，因为毕竟是一个自持体量相对大一些，如果自持体量小的话很难把商业氛围做好，大部分可能都是去出售的一些产品。
举个例子，因为我们经常去台州，可能大部分开发商对于台州客户并不陌生，因为台州当地消费力还是很强的，因为我有很多台州的朋友，他们在台州当地，其实台州那片的人经常出国，对于一些奢侈品消费很强，但是在台州当地没有一个好的消费的综合体或者是一条龙服务的、吃喝玩乐一起的，有一次我的一个朋友带我去看电影，他跟我说那个电影院是台州很好的电影院的了，我原先对电影院期望很高，但是去看了一下也不怎么样，但是你说她没有消费能力也不对的，因为她经常到国外买一些奢侈品。也经常看到台州一些好的车停到车库里，并不比杭州差，但是他们那里就没有消费很好的地方。特别是杭州现在机会比较好，地铁马上要开通了，不一定非要集中在主城区，包括我们在下沙有一个项目，因为老板现在有一些想法，是想把世茂百货、世茂影院做起来。
上海是一个地标的城市，在上海可能大家观念比较集中的是上海的徐家汇、新天地、南京路是上海商业的代表，但是因为我经常在上海跑，大部分上海人不一定都到那个地方，可能很多外地人去了，其实当地上海区域综合体项目特别多，每一小块就有一个综合体项目，而且体量也不小，大大小小综合体特别多，很多在这个区块的人，很多消费时间就在那个区块的综合体消费。可能主城区有些饱和的地方，一些地块大的体量没有，但是随着地铁的开通，因为各方面的便利都会产生，可能作为一些边上的相对好的一些地块或者体量比较大的去做综合体项目，可能我觉得比集中在一个主城区做一个体量不是特别大的综合体项目机会更多。当然确实有一个问题，可能现在那个地方人口还不是特别多，可能去这个地方消费的人不一定很多，但是这些还是要由时间去积累，这个区块也要看未来的成熟度和发展。
【郭姝华】意汇设计市场总监
大家下午好！前期各位业内的专家说了很多自己的看法。我就按这个顺序从商业设计的角度来浅谈一下。
比如从商业设计单位怎么来看杭州城市综合体的现状呢？就拿目前公司手头在操作的各个城区的城市综合体体量来说，杭州城市综合体体量真的是很少的，杭州可能对于城市综合体接触是从万象城开始，可能会比较晚一点，定位上就是标杆性的城市综合体，当然前面也有说过，其实真正的城市综合体不一定是标杆式的综合体，不一定这个综合体里有LV等等奢侈品牌，不是这样的。所以目前杭州城市综合体发展现状非常好，目前包括像重庆、成都、深圳那边都会有几个城市综合体开出来。
对于百大绿城这个项目，怎么来做好创新，我现在想问一下业主方，我看了一下，一个是建筑单位，还有一个是前期的顾问单位，其实从我们做商业来说，最关心的是前期的建筑单位跟顾问单位跟我们商业设计单位的配合，现在前期物业顾问单位，它给你做的物业顾问商业方面做到哪块？
祝军：这个问题问到我们软肋上了，因为启胜在物业关系可能更有优势，对于商业没有太多的经验，客观的说，我们自身定位没有清晰，所以在整个设计和今后使用匹配度上目前来说不够的。
郭姝华：包括你说的KPF打造的六本木非常成功，但是花了十几年的时间逐步改造才有了今天的六本木，不是今天找它，明天就有一个六本木出来。所以包括KPF建筑设计，之前也有讲到，国外的建筑设计单位看它以往的案例的确非常好，但是每个家里面都有自己的一个生活习惯，建筑是一种语言，顾问是一种语言，商业设计又是另外一种语言。我们接触到很多的案子，包括重庆一个项目，也是美国设计的，业主方看设计图非常漂亮，但是真正落实的时候，就会发现很多设计只是倾注在建筑语言上面，外立面并不能够为目前的定位所使用，当然我们想这个项目好，想邀请他们来倾力打造，但是就是我们没有把它用到价值最大化，所以商业设计单位，越早越前期的介入，可以起到业主的一个定位，这个定位通常来源于两个，比如一个来源于顾问公司，再有一个自己组建的商业顾问团队，目前来说这两块比较空白，其实很难的，让建筑单位来做真的为难他们。现在虽然是一个不好的情况了，这时候就需要一个专业的设计单位来起到催化剂的作用，比如刚刚看到的商业部分的建筑面，比较狭长，这个狭长的通道从商业来说比较忌讳，人很疲劳，从这头到那头，眼睛只能看到两边的商业。那怎么做呢？我们也处理过很多已经没有办法的东西，我们可能会通过不同的手法，就像杭州大厦的D座，原来华贸鞋城也是比较狭长的，但是我们现在把它破掉了，或者是现在贵阳出来的一个项目也是这样子，比较狭长的，这就需要跟招商的同事配合，我们用不同的手法把它破解掉，办法大家想，可能将来铺位租赁有一点点取舍，但是会最大的弥补，可能会切换，用不同的区域或者是地标，比如说我打造成一个24小时不打烊的，因为有一个写字楼，其他的我们可以很有噱头，在这个项目里面，就是一个mall来做，可能要在空间上做一些变化。严格的说一个城市综合体其实是一个城市的缩写，会有一个点、线、端头来展示，点线就是商业部分的入口，可能做商业的时候会看看入口非常对，我们会跟建筑单位沟通这个口是否合理，包括里面有些特殊的业态，比如说餐饮业、超市，会有一些特殊的通道，包括商业肯定会有餐饮比例，我的上下水、隔油烟摆在哪里，你现在让建筑怎么做？但这个又是必须做进去的东西。
所以目前这个阶段，这个项目首先定位上大家可以头脑风暴，从定位上我们在空间上来玩手法，从它的门口，就是一个商业的点，然后是动线，现在没有办法了，这个动线不太好走，那怎么做了？我们通常从端点，每个区域里面，比如说像中空，包括某一些转换空间，把它变成亮点，把这个长的区域有一些切分，让人走到口子上不是看两边的铺，而是看里面有没有好玩的东西走到里面，愿意把人引进去，这在商业里面就是一个点线包括端口的衔接，包括还有一些技术上面的处理。这就是未来我们如何创新的手法。
怎么样阐释城市综合体的价值？很多三线城市有，但是城市综合体价值怎么样？我觉得是提高当地人们幸福感和便利度，包括重庆，我们做了两个项目挨的很近，都是不抢生意，没有办法，因为定位不同。深度调控下的综合体价值？比如写字楼卖出去马上套现，商业部分现在大家持有都非常好，其实不持有的话，杭州当地人都知道，远华这个就比较惨重，现在解百收回来了，好起来了，持有上的物业增值，包括严小姐刚才说到，为什么那么多万达抵不过恒隆？因为恒隆那么多年的持有，所以没有办法比。
未来城市综合体的发展，城市现代化进度越来越大，但是都说讨厌交通不方便，我有很多朋友，都是因为交通比较马上都搬出来，为了解决交通问题，每个城市都有很多副中心，我家就住在四桥边上，每天早上可以看到从江边过来都堵上了，就像停车场。如果城市综合体开始多起来以后，不但能够解决上下班的，包括每个人的就业也会发生变化，比如我做这个行业，正好在那边也有这样的公司，我可能就会去那里，不需要我上班八小时，路上就要四小时，就不用有这样的痛苦了。会在每个区域里面，根据大配套设置不同的城市综合体，提高生活居民的幸福感。
【陈旭虎】天册律师事务所合伙人
我今天是来学习的，准确的说我是一位边缘人士。
我酒店这块做的比较多，大量城市综合体项目，基本上政府都要求有酒店的指标，也有很多开发商和业主找品牌的时候很痛苦，我们碰到的一个最长的周期，业主花了一年半的时间找品牌。
我今天讲一下，酒店管理公司一般在品牌投放过程当中比较关注哪些方面。
国内公司最关注两个方面，第一方面是它的位置，对于酒店来讲地段其实跟做房地产一样，地段好坏决定今后酒店经营的状况，一般来讲，它的一线管理公司、一线品牌一般喜欢放在区域的中心城市的核心区域，这个地段通常来讲对于管理公司是有很大的吸引力的。比如说前段时间武林广场那边拍了一块商业金融用地，我不方便说那个品牌，但是一定是顶尖的品牌。第二类是一线管理公司的二线品牌，这种品牌放在什么地方呢？区域中心城市的次中心，或者是郊区，或者是三线城市的核心区，这类品牌一般是指洲际皇冠假日，万豪的话像万利。第三类是二线管理公司的一线品牌，这种品牌一般放在区域中心城市的次核心区域，三线城市的核心区域，通常是倾向于往这些方向放。具体一些案例我也不多说。
第二类衡量标准有一个体量，第一类是4万方，是指地上地下加起来的体量，比如说像希尔顿，通常情况下希尔顿一定要求4万方以上，当然有特例，在绿城诸暨体量肯定达不到4万方，是由于一些特殊的原因放了希尔顿品牌。第二档是三万方到四万方，是现在综合体里面最朴实的一个体量，在这个里面一般二线和一线品牌都可以放，比如说像皇冠假日，一定要求35000方以上，因为皇冠假日主要以会议为主，所以一定要要求35000方以上，有足够的会议功能设施。第三类是18000方到30000方，这个是四星级或者是准五星酒店的档次。第四种是15000方左右，15000方从酒店的角度没有办法做全服务式酒店了，必须把一些功能设施砍掉，比如说像游泳池、大的中餐厅可能要砍掉。最后一种是8千方左右的酒店，这个酒店只能做经济型或者是城市简单的商务酒店。
结合我们这个项目，我们这个项目是喜来登，从喜来登这个品牌来讲，我认为这个品牌放在这个项目比较合适，因为喜来登一般要求3万方以上，我们这个项目达到这个指标了。第二是位置，这个项目正好在钱江新城和西湖衔接的位置。从酒店市场角度来考虑，我们认为钱江新城它的房价，钱江新城整体档次消费偏高，比如说有洲际酒店，我们这边房价可以做到西湖最高，像凯悦现在做到1500左右，如果在钱江新城这里差不多在12000左右，我们这里平时可以做到800—2000左右，可以差异竞争。第三从自身布局角度来考虑，喜来登现在西溪湿地那里有一个，滨江也有一个，这里放一个它们是互补的，不会有冲突。
【姜震宇】久恒置业营销总监
听了前面高人的一些讲解，首先开始讲的可能什么都能讲，后面对于我来说可能什么都不用讲了，经济技术指标、操盘，以及各项专业性的问题我这里就不讲了。
首先我想讲一下，城市综合体我希望以后各位开发商不要只做高端的，不要只往大了做，我觉的城市综合体将来是多层次、个性化、差异化，不要千篇一律，去了杭州大厦跟去万象城，包括到西子国际这里都是一样的品牌，一样的购物体验，我觉得应该关注人的不同的生活需求，不同的层面，来让我们有一些不同的生活活动，这对于城市的发展和对于我们的生活会有更好的帮助。
其次城市综合体是一个很大的范畴，作为像西子国际高端的城市综合体，我觉得应该在注重自身开发的同时，或许也应该更多关注一些社会的价值的倡导，甚至于一些观念或者是一些生活方式以及一些新的技术等等体验，能够让我们有一些前瞻性的看法，我觉得这可能不仅仅是在硬件上，硬件上我们看到西子国际已经做的很顶尖了，可能更多是一些理念上、观念上，包括一些贴心服务上，或者一些更个性化的东西，让我们在城市当中感受到杭州的城市综合体跟其他国家城市综合体的不同，以及西子国际综合体和其他综合体不同，在这种情况下，更加能发挥出我们更好的实力，引起大家更多的关注。
【方杰洁】华鸿房产营销总监
我就说一下我个人的看法，我跟他的看法不同。
对于绿城的第一个综合体，我觉得不走高端是不行的，是没有可能的。随着城市化的发展，在做综合体到每一个城市，作为每一个城市发展的目标，我们看到了包括二三线城市，包括下来的湖州综合体都做的非常的大。像大连万达，目前为止所做的综合体大家也看到了，在本土综合体像万达，至今没有进杭州，其实作为杭州来说，刚才沈敏强说这块地不大不小有点尴尬，我想问一下城市中心还怎么拿到比这个大的地做综合体？所以我觉得作为综合体，它能跟地铁2号线地下互通，我觉得这是作为目前来说西子综合体非常大的一个优势，作为商业，综合体能够改善商业空间跟城市空间的联动，能够把地下夹层有机的规划作为公共交通进行串联。
有一个美国的综合体，它的综合体体量不是特别大，但是它能做一个让大家购物休憩的地方，我觉得这是现在杭州做不到的，很舒适，它所做的综合体，像现在年轻人周末很难得会带孩子，一旦带孩子去享受综合体购物过程，他肯定希望去看电影或者是过一下二人世界，孩子怎么办？目前在杭州来说很难找到有寄存孩子的地方？但是国外有，让孩子在里面待一天而不乏味，有儿童欢乐城，通过儿童的寄存发一个牌子，走的时候通过牌子去选孩子。比如说它把顶楼全部做成豪车展，不像万象城就放了孤零零的一个宾利在那里。
【陈建亚】浙商建工策划主管
大家好！我今天非常荣幸能够来到这里听到各位前辈跟老师的一些观点，因为我确实在地产业的时间不长，而且之前都是做住宅项目，刚刚加入做商业地产，所以非常幸运加入了一家专业做商业地产运行商业综合体的一家公司叫浙商建业，是复兴地产旗下的，目前在杭州有两个项目早期启动，在富阳有一个比较成功的项目在运营。
刚才听了这么多专家的说法，我自己的见识或者是意见非常浅薄，但是也发表出来跟大家沟通一下，希望能够得到各位前辈的一些指点。
综合体这个概念，我的理解就是说能够解决城市一部分功能，更多角度是在人性化角度去讲，就是对目标客户提供有效率的、舒缓他们生活方式的场所，因为我以前也是在杭州读的大学，以前逛街的时候，我来来回回就只能去武林广场、延安路这两条街，目前我住在城西那一带，包括申花、三墩，各个新盘扎堆在那里推出，未来这些新盘是有人住过去的，所以这些综合体，在目前以武林广场为核心的大方向上，从一种圆心方向去拓展完全有可能。根据徐总说的杭州综合体发展可能会有大跃进的过程，我觉得这种发展模式也是不可避免的，所以杭州各个点上发展综合体也是可以理解的。接下来会有一个大浪淘沙的一个过程，会有成功的，也会有失败的，失败的会面向转型，会有主题化的发展方向。所以我觉得刚才姜总讲的，综合体在定位的时候有自己的思路和模式是非常关键的，但是作为开发商来讲，就好象看待自己的孩子一样，自己的项目肯定是最顶端的，这也是可以理解的。但是我觉得，绿城西子这个项目具备这个条件。
关于我们这个项目的问题，我提一点我个人粗浅的一些看法。因为本身在这个地段，包括聘请国外的团队来讲，确实具备了杭州顶级项目的条件，如果定位中庸一点也不现实，同时它又面临非常客观的条件，就是体量只有四五万方，而周边中高低购物广场又集中，所以这个商业能不能走一条更加精细化、专业型的定位，我有一个大胆的设想，我们这个定位是不是可以细化到只针对有钱的一些女人切入，就围绕这个主题打开，如果是弄一个综合型的，就是大而全的，无论是高端还是中端都面临比较大的竞争压力。
另外，在现在想尽办法解决商业定位跟未来出路的时候，能不能够跟旁边的酒店以及公馆、未来的业主几种业态之中有没有一种方式衔接起来，使内部力量互相交融、协助。
【吴强】九龙仓项目总经理
我觉得这个项目肯定可能成为刚才金总所说的前十位综合体，按照现在定位目标也是朝这个方向去做。
提两个小的建议。第一个要注重这个综合体的可成长性和可更新性，为什么呢？九龙仓在香港有两个综合体，一个是时代广场，一个是海港城，这两个持有型的物业，对于上市公司利润大部分利润都是从这两个广场来的。从时代广场经验来看，他们觉得在机电方面可以做一个预留，可以不仅可以延长更新的周期，而且后面即使更新的时候也比较方便。因为及时商业广场肯定要有更新，当然现在要留的话会花很多钱。
包括大型的购物广场也有很多，现在这个酒店式公寓，我觉得大面积的公寓肯定客户需求不一样的，它可能既需要像以前绿城做的深蓝广场大客户家的需求，我记得以前《行报》上登，一个人在海华大酒店住了七八年，租了七八年，我觉得肯定要把这个更舒适，要么是也能找到这种客户租掉，这个需要的服务可能是很特别的。
