都市住宅主编 罗渊　

　　限购政策未破 楼市调控政策不可能转向

　　2月24日起，存款类金融机构人民币存款准备金率将下调0.5个百分点。而大部分银行的首套房贷已回归至基准利率。存准率的下调和首套房贷的悄然下降，是否意味着房产调控政策是否发生了松动？都市住宅主编罗渊认为，从目前各个方面来看，房地产调控政策发生转向不大可能。

　　罗渊表示，中国几千年来，从清朝开始，最重要的关系就是中央政府和地方政府。这种关系集中体现在我国的房地产政策上，从这个方面来看，这个矛盾十分明显。地方政府肯定想放松，如果继续下去，土地卖不出去，过不了多久地方政府就要扛不住。才会出现佛山、芜湖等三四线城市的政策松动，这些城市没有其他产业，主要靠卖地收入。 

　　另外，银行下调银行存准率等措施可以看出目前全球经济环境并不好，欧债危机、美债危机的影响下，特别是目前CPI的降幅、增长减缓，经济环境发生了很大的变化，这点可以看出金融政策的拐点已经到了。但是房地产政策已经松动可能性不大，尽管从芜湖出的政策看，地方政府有明显的冲动和压力，明显已经扛不住。但是他们触碰了限购的底线，而最终中止。如果不触碰底线，可以有很多种方法支持这一产业，如首套房方面可以进行支持，还可以通过综合的手段等。如果限购不破，楼市转向不大可能。

　　刚需市场庞大供应量少 最先屏不住的是购房者

　　据新浪乐居调查显示，目前以中海，保利，路劲为首的部分开发商都采取了降价优惠措施，且降价幅度皆在10%以上。节后首波降价潮是否真的来临，罗渊表示，北上广深等一线城市有非常庞大的消费群体：刚需市场，这在二三线市场是不太有的。非常容易判断的一个方面就是房屋总价较低，与消费者的承受力吻合，总价控制在130-150万，不去拿肯定有人抢，市场巨大无比，上海这点供应量完全不能满足。

　　开发商针对刚需项目的降价，一般来说在开盘当天去化速度较快。因为限购令推出后一二手房的供应量都较少。开发商一旦推出优惠，购房者屡屡进入圈套，而且一次比一次快。2005年第一次市场回调时，购房者还会屏住，双方产生胶着。2009年时，胶着状态持续时间很短暂，现在稍微降降价就有很多购房者购买。这说明上海房地产市场供求关系越来越扭曲，供应量越来越少，需求量无比巨大，而消费者一直处于劣势地位。整个房地产规则决定了购房者永远处于劣势地位，决定了购房者的承受力。通过这种方式抢占了市场份额，给了购房者一个好的心理预期，其实最先屏不住的是购房者

　　建议购房者量力而行 该出手时就出手

　　目前是否是买房的好时机，罗渊表示，大多数情况下还是建议大家去买房。房地产市场的游戏规则就是通过控制土地供应量来推高土地价格，完成地方政府的财政收入，在这个环节中，必须要提高房价，因为供应量有限，需求量很多。只要土地财政在，任何时间买房都是合理的。

　　“打砸抢”事件不仅在今年发生，每一波降价潮后都会发生，这种行为其实很可笑。购房者没有必要这样做，不管做什么，愿赌服输，因为游戏规则早就定好了。这段时间产品供应量多，还有选择余地，是买房的好时机，再过一段时间房价上涨了，开发商可能不做刚需产品，选择范围变窄。建议购房者量力而行，该出手时就出手。