超经网：业主对峙开发商 房价何去何从
近日，上海多处楼盘降价销售致使售楼处被业主围攻的事件不绝于耳。10月22日，上海嘉定“龙湖郦城”售楼处发生了众多老业主砸损楼盘售楼处招牌的事件;10月23日，上海浦东康桥秀沿西路的中海御景熙岸售楼处，大批老业主在警察看守下聚集于售楼处讨说法;而后，绿地嘉定秋霞坊等楼盘也出现了业主不满降价引发的纠纷。
对于此次已购房业主与开发商的对峙，引发的最关键性的问题：房价到底能不能降，或敢不敢降?超级经纪人网认为，在目前房价高企和国家大力实施调控政策的现实背景下，公众不能只关注事件的表面现象，而是究其本身，用市场法则加以分析和定性，从而做深入而审慎的思考。
谁为业主围攻事件负责?
事实上，一些业主之所以会围攻售楼处，很重要的一个原因就是他们对于房价有着过高的期待，这不仅是这些业主的心态，也是目前绝大多数的人的想法。“买房行为”造成了他们的资产贬值，正如部分业主所称，“房子还没入住已经损失了数十万”，房价下降打破了他们“中国房价只升不降”的心理预期。
事件发生不久后，我们可以在各大论坛上看到网友激烈的讨论，大多数的人站在了开发商的一边。公众有力挺业主的，也有质疑其行为过于偏激的。质疑者认为，房地产行业作为市场经济的一部分，是建构在契约精神之上的。市场的基本原则就是买卖自愿、随行就市。因此，买卖双方，一旦进行了市场交易，就应该清楚可能要承担的风险，也必须遵守契约。像现在这样房价降了，就要求开发商赔偿的行为实在是无稽之谈。换而言之，开发商是不是要向多年前买房的业主们要回近年来房价上涨的“差价”呢?如此一来，还有完没完了?
齐鲁晚报评论认为，面对市场行情的起起落落，对其进行投资的购房者，应当尊重合同契约对于价格和价值的约定，相应承受房价涨跌起伏的风险，这就是当前舆论反复提及的“契约精神”。
扬子晚报指出，舆论支持开发商，是一种正常现象。一是按照商业契约等规定，房价下跌导致经济损失，业主是难以得到赔偿的;二是老百姓希望开发商降价是主流，对围攻开发商降价，难以得到同情与支持。
法律难支持业主维权要求
当然购房用来自己居住而非以投资为目的的业主对自己一夜之间失去辛苦赚来的血汗钱而忿忿不平的心情是可以理解的。那么业主们所谓的“维权”，到底向谁维权，谁来为房子降价买单呢?
为此，不少法律界人士认为从目前看来似乎难有依据提老业主们维权。消费者在购买时应考虑价格下跌的风险，正如股票有涨有跌，股民却不能要求上市公司赔偿损失。不过律师表示，如果开发商在售楼过程中故意隐瞒真实情况，骗购房人买房，可以起诉其欺诈。上海中建中汇律师事务所的陈玮律师表示，房屋买卖应按合同办理，降价是自我调控的商业行为，且受政策、市场等因素的影响，法律无法支持业主的维权要求。
另外，不少业主在讨说法中提到的就开发商所涉嫌的有关得房率、交房时间不符、霸王条款等违规问题。事实上，只要业主在合同上签了名，就表示获得了当事人的书面“许可”。无论销售人员之前如何“承诺”都很难得到法院支持，而样板房漏水更是无法作为指责开发商的“质量不过关”的证据。毕竟买的不是样板房，质量好不好得根据自己房屋的实际情况而定。如果真的不过关，交房后可通过司法途径索赔。值得提醒的是，一般情况，质量不过关主要也还是以开发商“修补”为主，除非房屋结构存重大安全问题，可向司法部门主张退房。
业主需调整心态
在“降价引围攻”的背后，其实是人们立足点各有不同，所以往往就显得逻辑很不统一。简单地说，就是心态不一样。最明显的，作为购房人，希望买前跌，买后涨，至少不要贬值过快。其次个人买房的用途也不一致，有人自住希望整体价格更低，有人投资希望继续高涨。此外，作为房地产及周边行业的从业人员，当然市场看好收入才会更多，但往往房价高也意味着物价高。这些矛盾的观点常随着个人利益的转化而发生改变。业主打砸售楼处受到很多网民的质疑甚至谴责，但如若这些网民也遇到房价缩水30%，是否还会如此“淡定”呢?
关键还是每一个人都只看重了自己的利益，不能让自己的利益受到一点的损失，从而忘记了自交易完成那刻起自己已经是市场的一员，而商品的价值亦会受很多因素的影响而有所变动。矛盾一旦出现，便发生了上海的围攻售楼处，还有各地降价后要求退房等事件。但是一味的息事宁人是解决不了问题，反而会让矛盾激化。只有让公众真正的了解到房价并非是只涨不跌的，让购房者认识到楼市的风险，而老业主们需调整好心态，才能避免围攻售楼处的事件再次发生。
房价该不该降?
终于在千呼万唤之下，房价下跌了，开发商降价了。这本应令人高兴的事却被业主围观售楼处事件搅得人们不知是喜是悲。谁为此而喜?当然是想购房却一直观望房价的民众;谁为此而悲?显然是刚刚高价购房的老业主。这让开发商也伤透了脑筋，这房价到底还该不该降。满足了未购房者，自然就要得罪已购房者。
一波接一波的楼市调控好不容易促使一些开发商降价，现在又要顾忌一些老业主的“胡搅蛮缠”而不敢降价。这个问题应当引起有关部门的重视，保证开发商的“降价自主权”，同样也是楼市调控的一部分。看来，楼市调控的阻力不仅来自一些地方政府、开发商、炒楼者，还来自一些老业主。房价该不该降不能让“老业主”做了决定。
超级经纪人网认为，开发商根据自己的实际情况来制定销售策略，而不因为一批“老业主”的行为所左右。同时，此次事件也给开发商敲了个警钟，今后在定价时能够以更加合理，不能太过“浮夸”，这样才可以在一定程度上避免在遇到调控等利空因素时，降价销售导致老业主资产大幅缩水现象的发生。
全面降价预期或仍未形成
自围上海攻售楼处事件发生至今，似乎从上海开始引领全国的楼市降价潮，具有楼市方向标的上海目前正接受房价下降的煎熬。上周，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达20%至40%。
除上海外，北京、深圳、广州等重点城市降价促销楼盘近期也开始增多。中原地产调研结果显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%。主城区成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。此外，成都、南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也开始出现下跌。其中成都降价幅度大部分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县;南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显;天津的新房均价降幅则在5%至15%。
虽然房价下跌的动能正缓慢积累，但全国范围内尚未出现普遍的降价潮。目前二、三线城市的成交量仍在大幅度上涨，从9月全国70个大中城市房价变动数据来看，长沙、洛阳、昆明、西安等二、三线城市纷纷领涨。而从政策影响层面看，虽然当前下跌的城市以出台限购令的居多，但仍有一些限购城市房价在大幅上涨。据北京中原地产统计，9月份房价同比涨幅超过6%的9个城市中，已经限购的城市为6个，非限购城市占到3个。
即使是房价下跌城市中，开发商降价也只是出于回收现金和年底业绩考核的策略性考虑。截至10月23日已有29家房地产类上市公司公布三季报，三季度净利润环比大幅下滑40%，经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元。随着信贷环境持续紧缩，开发商资金状况越发不容乐观，房地产商只有通过促销来回笼资金，同时，促销也可以部分改善业绩，增加投资者的信心。但一旦开发商现金流出现改善，开发商便又多了抗跌的底气。
从楼市供需层面看，虽然目前库存正在积累，但随着开发商降价售房，库存将会下降。尤其不可忽视的是，今年以来商品房投资一直出现下降趋势，而在保障房暂时难以跟上的情况下，明年一季度开发商库存压力将会减轻。同时，在限购令下投机性需求虽受到遏制，但因目前的负利率，居民为改善手中的资产配置，选择将钱投资到房产上仍很合算。另外，刚需永远是房价的巨大支撑，从最近上海等地开发商降价引起购买者抢购的情形看，刚需者似乎并没有形成房地产将大幅下跌的预期。
因此，说“围攻事件”会迎来楼市拐点还要等一段时间才能清晰。全面降价预期可能还没有形成。那些正在观望打算购房的买房人最好理性看待，抱着量力而行的宗旨，切勿有“房价只涨不跌”的心态。超级经纪人网提醒所有预购房者，“楼市有风险，入市需谨慎”。
