短短一年，成都商业地产就完成了从“客找店”到“店追客”的巨大转折。而这，很可能还是成都商业地产放量前的开场白。

　　统计显示，成都目前商业物业存量约为570万平米，按目前每月15万平米左右的销售量，可能需要未来三年才能消化。今年把未来一段时间的放量一下子推出，会透支本地商家资源。

　　“年初，我还在帮商家们寻找中意的商铺，年底我又开始帮开发商们找商家了。”从事商业地产经纪服务的小张哭笑不得，“不到一年，我的工作对象就发生了一百八十度转变。”

　　随着今年成都众多商业物业迅速面市，其中不乏动辄超过50万平米级的巨型城市综合体和专业市场，集中释放的各类商业物业让处在拓展高峰期的品牌商家看花了眼，“开发商们都宣称自己的物业是未来区域中心，种种概念让我们不知选择哪家好。”一位负责品牌拓展的商家负责人告诉记者，“物业将供大于求，我们并不急于下手了。”

　　从“客找店”到“店追客”

　　的确如此，精明的行业人士们纷纷发现，年初，随着成都商业地产进一步升级和城市新区的拓展，众多国内外品牌商家开始寻找新门店进驻，“先下手为强，圈好‘码头’是关键”。一场找铺争夺战，杀得商业地产市场狼烟四起，众多精明房东纷纷迅速提升铺面租金，“一年间租金上涨幅度超过往年三倍！”；同时，商业地产开发商们也纷纷捏紧销控表，“持有商业物业”，成为今年年初众多开发商关注的年度关键词。

　　然而，随着今年成都众多商业物业的迅速面市，其中不乏动辄超过50万平米级的巨型城市综合体和专业市场，集中释放的各类商业物业让处在拓展高峰期的品牌商家看花了眼。

　　很明显，从商业地产开发商处传来的消息并不十分乐观。众多大小商业体的涌出，商业地产的竞争态势愈加激烈，商铺的销售、商家的招商以及后期的运营都成为开发企业必须面对的大问题。“尤其是区域同质化现象明显的商业物业，更是为找到合适的‘恋爱对象’大伤脑筋。”一城南项目招商人士戏言，“谁愿意‘剩’呢？”与此同时，商业资源代理人士开始有了大舞台，有开发商甚至将项目的商业部分整体打包给地产代理公司销售运营，一些住宅代理公司也开始涉足商业地产营销代理。

　　短短一年，成都商业地产就完成了从“客找店”到“店追客”的巨大转折。而这，很可能还是成都商业地产放量前的开场白。

　　品牌商家争夺战

　　11月17日，中航地产在西南地区首个商业项目——成都九方购物中心举行主力店品牌签约仪式；11月30日，奥克斯广场签约主力商户，包括五星至尊豪廷酒店、深圳天虹百货、芭菲盛宴、保利万和影城、国美电器、缤纷KTV、神采飞扬电玩、采蝶锦廷等主力店；12月5日，皇冠假日酒店，雄飞中心签约引入主力店——国内电子流通领域巨头华强电子

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　　“主力店是综合商业体的‘定海神针’，它能为商业体最大限度地整合到商业和客户资源。”行业人士认为，“很多时候人们是奔着主力店的名气来消费的，有的甚至连开发商项目名都不知道，比如伊藤洋华堂、家乐福、美美力诚等，但这并不妨碍消费者的热情。”有先见之明的商业运营商正在强化各自主力店的招商力度，于是诞生了为主力店量身打造物业的万达“订单模式”、“宝龙模式”等。

　　但相较于年初，目前很多主力店品牌的驻场要求明显升级。一位长期从事招商工作的徐先生告诉记者，近期不少开发商根本没认真研究市场，闷头修商业，造成物业和商家“恋爱谈了很多”，但大都不能顺利“结婚”。其中，一些定位较窄、欲寻找“黄金搭档”的商业物业就面临更多困难，“由于项目的定位是最前卫大胆的艺术风格，因此项目招商主要是围绕新、奇、特三个方面。不是所有的客户我们都接受的。”某项目负责人如是说。

　　一些招商工作中的常见案例就接踵而至。作为商家的娘家人，开发商认为商家提很多要求，比如免租、提供装修，甚至还要对物业进行改造；而商家当然也认为开发商商铺建筑不符合开店要求，商家自然要改造；而且项目周边人气缺乏，自然不能付过高租金……种种情况，让本就相对稀缺的商家资源还要面对物业标准的严格考核，让商家与开发商最终能够牵手的机会变小。

　　满城尽带商业体

　　成都商业地产放量面市，其对应的商家资源需求量增长速度却十分缓慢。统计显示，成都目前商业物业存量约为570万平米，“按目前每月15万平米左右的销售量，可能需要未来三年才能消化。今年把未来一段时间的放量一下子推出，会透支本地商家资源。”机构人士认为。

　　“说满城尽带城市综合体，一点也不过分。”一商业地产人士称，统计显示今年这一数量将达到80个，总面积突破600万平米。

　　“综合体涵盖复杂业态和庞大体量，对任何一家开发商和运营商来说，都不是一件轻松的事情。而随着成都正逐步进入购物中心时代，对业态的管理与设置提出了更高的要求，尤其是驻场主力店的选择成为头等大事。”新港地产执行董事张红兵认为。

　　巨量的商业物业一旦进入招商阶段，争夺商业资源的近身肉搏自然难免，唯有根据项目特色，创新定位和业态，才是有效出路。“商业地产后期运营效益的最大难题，来自于项目开发和定位缺乏差异化，喜欢跟风，缺乏个性。很多开发商忘记了商业需要的就是个性。项目凭什么来吸引品牌商家的入驻，凭什么来吸引消费者的目光？”南延线一位商业运营总监说，“这些问题的思考要贯彻于整个项目开发过程的始终。如果人家引进沃尔玛，你也引进沃尔玛，人家引进电影院，你也规划个电影院，随大流，那是做不好商业地产的。”

　　中原地产商铺事业部总监徐东指出：如今成都商业体在业态布局上大都雷同。在这种情况下，商业运营就显得比较重要，配套的餐饮娱乐及次主营店要符合周边消费力及消费习惯。”

　　“实际上目前商业地产大量上马，已经表现得有点投资过热了。难寻商家就是一个表现。”某商业地产机构人士认为，”这样势必造成商铺空置率的升高，商业地产泡沫也将被吹大。”       

     华西都市报记者方志勇

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