新外建刘一适：商业地产需专业团队协同作业
上海新外建工程设计与顾问有限公司董事总经理 刘一适
新外建简介：
1994年在上海成立，拥有建设部批准的综合甲级设计资质，以商业地产专业化作为提升企业竞争力的手段。目前的设计业务60%以上来自商业地产类建筑设计。
主要作品：
广州白云万达广场、银川金凤万达广场、重庆万州万达广场、长泰国际商业广场、上海临港生活广场、大庆世纪大道唐人中心综合体、无锡逸居国际生活广场等。
正文：
刘一适表示，一个成功的商业地产项目，要做到两点：以人为本和可持续。他认为，从设计来讲，商业地产最大的难点在于它永远在变，因此能预料未来的变化，做到项目的可调整就显得非常重要。
现在诸多开发商从住宅转向商业地产，未来不可预测的因素很多。刘一适认为：如果做不好，没人气，就没人来租，就会颗粒无收。他总结现在失败的商业地产三个失败点：立项定位、业态组合和规划、物业。他建议转型的开发商：要尊重和认可专业团队。
以人为本，且必须可持续
刘一适：到现在为止，占到60%。主要原因是，我们觉得专业化是未来的发展方向，我们希望做专业化的设计团队，我们逐渐放弃了其他方面，因为我觉得那些不是我们的特长，而把主要精力放在研究、开发商业地产的建筑设计上。目前我们做的很多商业地产项目都在国内较具代表性，如广州白云万达广场，它是万达集团目前已开业和在建的60多座万达广场中第一个A级旗舰店，更是广州商业地产中的NO.1。总建筑面积有大约23万平米，集合了商业中心、五星级酒店、室外步行街、甲级写字楼等各类业态。
同时我们也致力于商业地产建筑设计的研究，我们会组织设计师成立设计研发小组，对业态组合、动线围合、楼层布局、MALL和街的布局等各种课题进行研究。另外，新外建还定期举办新外建CCI设计沙龙，交流分享商业地产建筑设计的新知和经验。
新浪地产：您怎么评估一个商业地产项目是否成功？
刘一适：我个人觉得有两方面。一方面是以人为本，这个“人”包括消费者、住客，也包括管理人员、内部职工。设计师要知道项目未来是谁使用，要让消费者非常愿意来消费，让职工非常愿意在里面工作，让他们在这个空间里非常舒服，就是一个好项目。
另一方面，必须是一个可持续发展的项目，商业地产的使用功能很复杂，而且经常变化。比如一家商家本来是麦当劳，有它的工程设计标准，一旦换成中餐厅如一茶一座，他的工程要求跟麦当劳就完全不同。一个成功的商业地产要预料到未来的这些可能性，做到可持续。
新浪地产：设计企业在商业地产项目中扮演的角色是什么样的？
刘一适：商业地产会有很多细分的专业团队，毕竟是投资几千万、几亿的项目，设计院所占份额很小，所以设计院只能是小角色，就像一辆汽车里的螺丝钉。当然，这个螺丝钉很重要，如果这个螺丝钉不合适，这辆车就会运转得很差。驾驶员就是开发商，他依赖的是汽车的各个零件，设计是要把这些零件组合到一起。
设计院扮演的角色有两个：一是适应项目，不能把一个普通标准的项目设计成超豪华，也不能把一流标准的项目设计得档次太低。二是，要有前瞻性，要根据经验，预估到未来的变化，使项目做到一定程度的可调整、可适应性。
作为一个商业地产项目的设计师，首先要专业，设计师对商业空间要有感知能力，设计团队也要从过去的大而全转成精而专，才能应对未来的社会发展。其次要有综合协调能力，商业地产项目很复杂，要求各专业、各团队协同作业，必须把他们综合到一起，最后才能完成一个商业设计，这对综合协调能力的要求非常高。
商业地产最大的难点：他永远在变
新浪地产：商业地产设计的难点有哪些？
刘一适：从设计来讲，难点在于商业地产永远在变。策划、租赁、销售时时刻刻在变，会导致设计要随之变化。比如一个地方今天租给麦当劳，明天租给一茶一座，设计就要按其工程技术要求进行修改。商业地产最大的特点就是变，最大的难点就是要一遍遍的跟着变。
新浪地产：和国外的设计机构相比，国内的设计机构有哪些优势和不足？
刘一适：国外的专业设计团队的优势是有丰富经验，所以他们知道一个商业地产项目应该从哪下手。但他们也有不足：
一，不了解中国特色。如北美的购物中心，都是一大片停车场，一、两层楼的房子，可中国土地没那么多，中国的商业恨不得造个五层十层，地下室再有个三、四层，但国外建筑师不知道中国特色，如果让他们做个规划，肯定没戏。
二，不了解中国业主。国外业主很尊重设计师，通常是按长计划行事，从最初的策划、定位、规划，一直到建筑师做业态组合，都按部就班。中国业主是跳跃型的，没多少经验却觉得自己就可以策划，意见一直在变；中国业主不懂内部功能、关系等，但懂外立面，而外国建筑师不是非常专注外立面，而更关注功能、关系之类。所以外国的建筑师不懂中国业主。
三，中国的商业地产项目，目前规模都超大，小则10万平米左右，多则几十万平米。这么大规模的项目，外国建筑师没见过，所以其把控能力有缺陷。
中国建筑师可在这三方面跟他们取长补短。但国外专业的设计团队有专业经验、团队合作、敬业精神……他们很多东西都值得我们学习。
商业地产做不好，颗粒无收
新浪地产：开发商现在大量从住宅转向商业地产，您觉得会有什么风险？
刘一适：风险很大，一方面他没有经验，住宅的功能、结构、机电都很简单。而商业地产光功能就很复杂，差不多几十个功能，每一家不同的商铺，功能都不一样。
开发商原来做住宅，说卖就卖。商业地产也分两类，一是卖掉，一是持有物业。卖掉是最不合适的，一旦卖掉，就意味着不好统一管理，商铺的档次鱼龙混杂。而自持物业风险很大，回报周期很长，商业地产赚钱是不如房地产赚得快，但因为有这么一个不动产，每天都像印钞机一样，有租金回报，底气就很足。但如果做不好，没人气，就没人来租。这种风险大到什么程度？颗粒无收。做商业地产，未来不可预测的因素太多。
新浪地产：您说商业地产的功能很复杂，您在组合功能上是否可分享一些经验？
刘一适：首先要帮助开发商和策划公司一起定位项目为谁服务，然后组合各种不同功能的业态，让业态之间互相借用人气，互相借力，而不是互相矛盾，比如目的性强的消费要往里放，冲动型强的消费往外放。这些东西组合到一起后，就形成了比较复杂的网络关系图。根据这个图设计动线，把商业中心的各部分串到一起，形成各楼层的平面图。
新浪地产：您觉得现在中国失败的商业地产，都失败在那里？
刘一适：失败的商业在三方面：首先在立项定位，比如这个位置就不适合做商业；
二是，业态组合和规划。比如大部分业态是大卖场，却没有精品店。因为大卖场租金很低，精品店租金很高，综合下来，可能业态组合好的项目五年就把投资赚回来，业态组合差的则要二十年。
三是，如果其他都很好，但物业水准不行，不能支持商业，那也没办法。这三方面，有一方面做得不好，这商业就风险很大。
新外建作品：
广州白云万达广场
上海临港泥城生活广场
