商业地产做不好，颗粒无收

　　新浪地产：开发商现在大量从住宅转向商业地产，您觉得会有什么风险？

　　刘一适：风险很大，一方面他没有经验，住宅的功能、结构、机电都很简单。而商业地产光功能就很复杂，差不多几十个功能，每一家不同的商铺，功能都不一样。

　　开发商原来做住宅，说卖就卖。商业地产也分两类，一是卖掉，一是持有物业。卖掉是最不合适的，一旦卖掉，就意味着不好统一管理，商铺的档次鱼龙混杂。而自持物业风险很大，回报周期很长，商业地产赚钱是不如房地产赚得快，但因为有这么一个不动产，每天都像印钞机一样，有租金回报，底气就很足。但如果做不好，没人气，就没人来租。这种风险大到什么程度？颗粒无收。做商业地产，未来不可预测的因素太多。

　　新浪地产：您说商业地产的功能很复杂，您在组合功能上是否可分享一些经验？

　　刘一适：首先要帮助开发商和策划公司一起定位项目为谁服务，然后组合各种不同功能的业态，让业态之间互相借用人气，互相借力，而不是互相矛盾，比如目的性强的消费要往里放，冲动型强的消费往外放。这些东西组合到一起后，就形成了比较复杂的网络关系图。根据这个图设计动线，把商业中心的各部分串到一起，形成各楼层的平面图。

　　新浪地产：您觉得现在中国失败的商业地产，都失败在那里？

　　刘一适：失败的商业在三方面：首先在立项定位，比如这个位置就不适合做商业；

　　二是，业态组合和规划。比如大部分业态是大卖场，却没有精品店。因为大卖场租金很低，精品店租金很高，综合下来，可能业态组合好的项目五年就把投资赚回来，业态组合差的则要二十年。

　　三是，如果其他都很好，但物业水准不行，不能支持商业，那也没办法。这三方面，有一方面做得不好，这商业就风险很大。