商业地产最大的难点：他永远在变

　　新浪地产：商业地产设计的难点有哪些？

　　刘一适：从设计来讲，难点在于商业地产永远在变。策划、租赁、销售时时刻刻在变，会导致设计要随之变化。比如一个地方今天租给麦当劳，明天租给一茶一座，设计就要按其工程技术要求进行修改。商业地产最大的特点就是变，最大的难点就是要一遍遍的跟着变。

　　新浪地产：和国外的设计机构相比，国内的设计机构有哪些优势和不足？

　　刘一适：国外的专业设计团队的优势是有丰富经验，所以他们知道一个商业地产项目应该从哪下手。但他们也有不足：

　　一，不了解中国特色。如北美的购物中心，都是一大片停车场，一、两层楼的房子，可中国土地没那么多，中国的商业恨不得造个五层十层，地下室再有个三、四层，但国外建筑师不知道中国特色，如果让他们做个规划，肯定没戏。

　　二，不了解中国业主。国外业主很尊重设计师，通常是按长计划行事，从最初的策划、定位、规划，一直到建筑师做业态组合，都按部就班。中国业主是跳跃型的，没多少经验却觉得自己就可以策划，意见一直在变；中国业主不懂内部功能、关系等，但懂外立面，而外国建筑师不是非常专注外立面，而更关注功能、关系之类。所以外国的建筑师不懂中国业主。

　　三，中国的商业地产项目，目前规模都超大，小则10万平米左右，多则几十万平米。这么大规模的项目，外国建筑师没见过，所以其把控能力有缺陷。

　　中国建筑师可在这三方面跟他们取长补短。但国外专业的设计团队有专业经验、团队合作、敬业精神……他们很多东西都值得我们学习。