岑杰英：其实，我想讲的内容是，最重要的是投资者的心态。你购买商铺的时候，大家对于一些专业知识是看不明白的，包括数据的内容，如果开发商卖给你的话，会做的很完美的。

　　投资者的心态是比较简单的，卖铺给你的时候，会承诺返租，分水岭就是返租之后，返租之后是一盘散沙，还是你继续返租给管理公司，后面的数如何跟管理公司计算，失败的例子不是大家众志成城，而是大家收回了商铺后，大家各自经营，导致商铺的经营危机。

　　大家购买股票的时候，如果你是股东的话，你购买了股票不一定可以参加董事会的，你要有心理准备，你只是投资者，甚至是炒铺，但是不参加实际的经营管理，不会拿自己的商铺自己经营和管理，也不要想所有的租金都由自己收完，应该交给专业的营运管理公司，只要有这样的心态，选择好的售后服务，主要是有品牌的经营管理公司，因为他们在这些方面的经验是比较好的，有他们帮你打理和经营的话，风险就会少一些，如果都是自己经营的话，风险就都是自己的。

　　法永能：对于商铺投资我的感触是比较多的，经常听到投资和投机两个接近的词。投机可能是不知道实际经营情况，不经过系统的分析进行的投入。投资是对商品了解的比较多，不同的角色和层面的了解。商场铺的价值进行了解，真正的价值是不需要包装的，为什么这么说？

　　第一个角色是，如果你是租客，你觉得商铺是否可以做得下来，从租客的角度来衡量。

　　第二，你是商场的发展商，你应该如何做，现在这个发展商和经营者是怎么做的。

　　第三，以投资者的角色进行考虑，你要冷静，很多广告的包装，并不一定体现价值。你通过租客的角色、发展商的角色，所处的角色不同分析投资的目的。现实商场为什么如此的火爆，成交量大概是100万左右，投资者是之前投资住宅的消费者，量也是非常庞大的，一般的投资者对商铺真正的价值了解的并不是很多，他们的了解是通过广告的宣传或者是错误的误导和理解，这些已经成为商铺的指导价值，个人认为一铺养三代的价值，我是认同林总的观点，一个商铺的价值可以升值多少，一个商铺的升值是需要积累的，例如消费者的积累，消费水平的积累，消费习惯的积累，不同的商场所处的地段也是不同的，因此可以从多角度了解商铺的价值，不要总是想你是投资者，如果只是考虑你是投资者的话，你就已经掉到圈子里面了。

　　龙斌：我想提三点风险，第一个是资金的风险，商铺、写字楼是大宗投资，因此要考虑自己的资金状况，如果资金比较紧，又投的比较大的话，就会面临一些问题，例如周转不灵，因为商铺投资有一个过程。

　　空置的风险，商业物业一般来说，如果好的话，空置期就很短暂，如果不好的话，空置期会比较长，因此要详细的考虑。

　　我家附近有家乐福，比较兴旺。但是临街的商铺都是空置的，从2005年到现在还是空置的，当时的价格是3、4万元，现在的价格还没有提升，因此要考虑如何避免空置的问题。

　　还有一点，不是很成熟的，存在政策性的风险。前瞻性的来看，现在的资金都往商业、写字楼、商铺里面走，会不会也面临着政策调控的风险。现在想起来，可能早一点，如果明年和后年还是这样的话，甚至有一些过热的话，非常有可能。政策风险也要考虑，例如房产税，目前只是收住宅的房产税，如果将来征收商业地产的房产税的话，这方面的风险是比较大的，我提以上的意见供大家参考和思考。

现场观众提问

　　主持人：谢谢龙斌博士前瞻性的思考，接下来的环节，由现场嘉宾跟读者进行互动。现场嘉宾有疑问都可以跟嘉宾进行讨论。

　　现场观众：我是主办方的，我先提问，广州的商圈在东移，从环市东路往天河商圈转变，广州有两个卖奢侈品的商场，一个是太古汇、另外一个是立柏，我认为今后会陆续的出现卖奢侈品的商家。

　　我的问题是，珠江新城新中轴线的商业物业是不成熟的，包括花城会。我的问题是，新中轴线的商业物业，因为供应量比较集中，是否会出现短期、长期空置的问题。

　　新中轴线成熟需要多少年，另外请各位嘉宾语言一下立柏未来的前景是怎样的？

　　李佳文：我现在服务的项目就在珠江新城，我们也算是中轴线沿线的商业物业，我们在珠江新城的东边，就是马场路，我们经历了招商，年底就要开业。珠江新城的商业物业是有前景的，广州没有出现如此高端群体聚集的地区，1.6平方公里，有18万常住人口，30万白领在这里上班。暂时有些地方出现暂时性的问题，我认为这是一个过程。

　　昨天跟一位香港客户谈，谈到了FC，以前晚上8、9点关门，现在不存在这样的情况，已经很旺了。开业一段时间后，在周边和市民中已经形成影响的话，客人一定会过来的，因为具有很好的交通优势，还有就是地标性的建筑，对于外地的城市，更容易想到的就是CBD。目前北京最大的商圈原来是王府井，现在也是CBD区域，由三个商圈组成，包括国贸、世贸、华贸。我们接触大量奢侈品，他们首先要看物业情况，如果达不到的话，谈都不用谈，想都不用想，项目立项的时候，我就考虑的比较长远，首先请了美国的公司，现在室内设计是英国的公司，前期策划是戴德梁行，物业是第一太平洋，因此必须是高起点，而且要国际化，因此有机会跟国际的品牌洽谈。城市的发展，高端品牌一定在CBD，新中轴线沿线的发展只是一个过程，但是需要时间。

　　伍林：我再补充几句话，你的提问是比较尖锐的，为什么这么说？整个商业载体是这样看的，不会因为一个新的物业的落成，导致原有的物业出现经营不善的状况，实际上市场是做大的。珠江新城目前的阶段是商业布点阶段。一些大的百货都在布点，因为要知道未来的空间是非常大的，如果今天不把这个点布进去，将来就进不去，因此是布点阶段。成熟期需要三到五年，最大的制约是人流输送方面，现在整个的CBD区域，常住的人口是不够的，不足以支持目前的商业面积和消费。其他区的人要进入CBD不太方便，另外最基础的地铁网络也没有成熟，现在也是在入住阶段，包括商务中心和写字楼在不断的进驻，还没有达到满员和使用状况，上班时间很多人，中午吃饭时间空档了，下午人很多，晚饭又空了，因此要找到自己的定位，如何在这个区域内，跟其他的商家形成差异化的经营，决定了你在这一区域是否可以生存下去的重要原因。

　　主持人：我的同事拿了小纸条，有现场的观众想问，转让商业地产项目和转让普通住宅在税费以及手续上主要有哪些不同？

　　龙斌：我查了一些资料，我并不是做一线业务的人，如果一线的人回答会更加的精准。税费是比较高的，第二手卖的时候，税费是比较高的，具体我是说不清楚的，我计算了一下，大概有10%到12%的税费。

　　法永能：商业物业的住宅，契税是3%，增值税、营业税、个人所得税、从这些方面来看，跟住宅是有所不同的，这就决定了升值空间和价格的比例。

　　龙斌：增值税是30%到60%，这是你的差价。

　　法永能：有两种算法，一种是核定计算，一种是核准计算，核准计算是全额征收，大概是3%。增值税还有一种算法，就是市值累计，增值部分的30%、40%、60%，要看增值幅度去到哪里。

　　还有一部分就是银行按揭，一般的商业是折50%，10年按揭，50%的首付，要看银行的评估，一般商业的价值，不同的角度不同的价格和评估是不同的，要看银行的评估，最主要是这几点的不同。

　　龙斌：我看到一个概括，商业物业转让的费用大概是13%—14%，而且个人会低一些，如果用公司的形式购买的话，税费会更高。

　　法永能：因为公司没有核定征收，因此市值累计征收的，营业税比个人高一些，达到5.63%。

　　主持人：感谢台上各位嘉宾的耐心解答，由于时间的关系，本次论坛活动的问答环节要告一段落了。如果对商业投资仍具有疑问，您可以将您需要与专家对话的问题发送到我们的邮箱，或登陆新浪微博，加关注@广州日报价天下与我们私信联系。

　　最后，感谢各位领导、嘉宾以及现场的观众朋友对本次论坛活动的支持与配合，我宣布，本场“限购下广州商业地产投资论坛”圆满结束。再次感谢各位的莅临！我们明年再见！