编者按：广州日报携手大洋网房产频道、新浪乐居，于9月17日上午10时在房博会现场举办“限购下广州商业地产投资论坛”，主要议题有“新中轴线沿线商业地产前景分析”、“住宅限购后如何投资商用公寓物业”、“住宅限购后如何投资商铺”等，将对广大市民如何在住宅限购情况下，改投资商业地产提供重要的指引。

　　论坛时间：9月17日(周六)10：00~12：00

　　论坛地点：琶洲展馆房博会现场

　　主办单位：广州日报《家天下》

　　协办单位：大洋网房产频道，新浪乐居

【本文为新浪乐居独家原创稿件，版权所有，引用或转载请注明出处】

————————以下为直播内容(请按F5持续刷新)——————————

限购下广州商业地产论坛

　　主持人：各位来宾，上午好！我是广州日报家天下的记者王雯倩，非常荣幸担任本次房博会论坛的主持人。应广大投资者对商业地产的投资需求，《广州日报》作为具有全国影响力的主流媒体和本次房博会的协办单位，今天特意在此举办“限购下广州商业地产投资论坛”。

　　在今天的论坛上，您将听到来自商业地产业界专业人士对目前广州的各类商业地产项目的行情分析与投资建议。内容涵盖了分析型小商铺、商业性质公寓，以及新中轴的高端商业。最后我们将留有时间让您与今天到场的商业地产投资精英对话，相信您今天一定会有所收获。

　　在正式开始论坛活动以前，请允许我先为各位介绍出席本次论坛的领导与嘉宾，他们分别是：

　　广州日报报业集团副总编辑谢奕

　　广州日报专版新闻中心主任何智新

　　广州日报专版新闻中心副主任李义峰

　　广州高力国际副总经理林明瀚

　　富力地产广州销售策划部总经理方伟翔

　　太阳新天地购物中心招商总监李佳文

　　戴德梁行商业部助理董事伍林

　　合富置业首席市场分析师龙斌

　　中原地产工商铺部区域总监法永能

　　广州市集佳企业管理有限公司总经理岑杰英

　　广州市国土局市场处处长陈大旺

　　欢迎各位的莅临，请各位嘉宾上台就坐。

　　在论坛开始之前，有请广州日报报业集团副总编辑谢奕上台致辞。

谢奕：广州日报报业集团副总编辑

　　谢奕：各位来宾，各位专家，首先欢迎大家参加今天的限购下广州商业地产投资论坛。首先感谢参加论坛的各位专家，大家平时比较忙，自己的岗位和公司都有自己的业务，周末参加论坛是对我们大力的支持。感谢国土房管局对本次论坛的支持，这个论坛是广州大规模房产宣传的阵地，参加今天的论坛，对市民获取这方面的信息有很大的支持，参加今天论坛有很多的读者、观众，大家关心广州房产发展的趋势会怎么样，包括目前限购政策下，很多有投资欲望的市民、读者，他们手里的钱，怎么样才可以增值，或者是怎么样才可以跟得上市场发展的趋势，这些具体的问题，他们是非常关心的。

　　今天请来了业内对这些问题有非常深入细致研究的很多专家，他们都代表了广州地产界、中介、研究机构、代理机构非常有真知灼见的专业人士，相信他们专业的判断，为市民、读者提供非常有见地的内容。

　　广州日报《家天下》每周将地产的信息和内容予以报道，因为有专家的支持，有读者的支持，我们这份专刊成为市民非常欢迎投资置业的专业指南，希望通过今天组织的活动，为大家提供更多有参考价值的建议，谢谢大家。

　　主持人：感谢谢总的发言，现在正式进入论坛的环节。在目前普通住宅受限购遇冷的大环境下，具有投资前景的商业地产项目吸引了许多手头上有闲钱的投资者的关注，据相关数据显示，今年上半年广州市的公寓、商铺和写字楼等商用物业的成交量、出租率和租金都呈现上升的趋势。不知道台上各位商业地产的精英与专家们，你们是如何看待对商业地产的投资热绕，现在请各位嘉宾用简单的两三句话，概括对整个市场的看法，先请龙斌博士开始。

龙斌：合富置业首席市场分析师

　　龙斌：商业地产今年的成交量，价格包括租金都在上升，去年也是这样的。我想宏观调控对住宅非常严格的制约限制会促使一部分资金流向商业地产，这是很重要的原因，还有一个原因，一线城市，核心城市已经到了商业地产起飞的阶段，这是我的看法。

　　主持人：谢谢龙斌博士，请问岑先生，您是怎样看待的，您认为这股热潮还能够走多久，会不会限购一放松，投资商业地产的热潮就会随之消散。

岑杰英：广州市集佳企业管理有限公司总经理

　　岑杰英：我个人认为，目前的背景下，通胀加强，而且限购的政策促使大部分的资金回流到商业地产。限购政策还会持续一段时间，在这段时间内，整个的均价水平和投资滞后的情况已经形成，限制放松后对商业地产的影响，我个人认为不会很大。

　　主持人：商业物业受到热潮的现象，方先生是持什么样的态度和观点。

方伟翔：富力地产广州销售策划部总经理

　　方伟翔：大家好，我总结一、二句话，在目前各种形式下，目前房地产特别是商用物业还是最可靠的投资渠道之一。特别是一些高质量的商用物业，包括商铺和公寓、写字楼，还是最增值和高回报的投资手段，这是我个人的看法，谢谢大家。

　　主持人：下面有请林明瀚先生谈谈看法。

林明瀚：广州高力国际副总经理林明瀚

　　林明瀚：从投资的角度来看，在调控的影响下，商业地产的确看到很多的资金，有增加资金的迹象，从投资的数量情况来看，投资者增加的数量并没有太多，反而增加资金比较多。很多投资者从住宅专项商业方面，经验是不够的，因此需要更多类似的论坛。投资商业物业的时候，很多投资者认为跟投资住宅是不同的，因为回报率算不过来，有的看起来回报率很高，有很多犹豫的地方，因此需要市场培养和教育的过程。

伍林：戴德梁行商业部助理董事

　　伍林：商业地产会持续发展，但是会优胜劣汰。

李佳文：太阳新天地购物中心招商总监

　　李佳文：我这个行业不是做卖铺，也不是投资的，而是出租的。以我个人的经验来看，自己的小区感觉环境非常好，但是会埋怨商业设施比较缺，因此商业设施体现在商铺上，因此需求是比较大的。第二，商铺的投资是更好的抗通货膨胀的投资，性价比甚至比黄金更好。

法永能：中原地产工商铺部区域总监

　　法永能：我是中原地产的，目前政策上的影响，我觉得对商铺有一个推波助澜的作用。我觉得现在一些项目的推出，加大了成交量，成交量又加深了市民对商铺价值的重新了解，在这一时段，消费者对商铺的投资的理念和之前的理念也有所转变和不同。

　　主持人：谢谢台上几位的精彩点评，从刚刚几位专家的口中，我们知道市场和商业地产处于非常火爆的程度，商业地产遭到热潮，不得不提到小商铺的盛行。我相信在座有不少朋友收到过这样的短信：不限购，38万元/间产权旺铺，毗邻地铁口，一年投资回报率高达8%，投资保值新选择，这类短信看上去很诱人，我都忍不住想将目前的继续去购买一间，但我想在座有更多的朋友会关心，这种诱人的商铺广告到底卖的好不好？下面有请中原地产的法永能先生跟我们谈一谈。

　　法永能：38万元的一间的商铺，一定要看到商铺的内在价值，内在价值和实际销售的价值可能有一个差额，也要看项目具体的定位，这些商铺做的话，最终的价值是经营者和运行者，是否可以体现商铺价值的体现。我觉得这是是否投资的标准，现在都说高回报，如果达到7%或者是8%是高回报，如果期望价值不高的话，达到4%或者是5%的话，我认为你的切入点会好一些。

　　很多商场铺会打很多的主题，所在的路段是否匹配，我认为是商铺的标准。商铺不能用总价预算来评估价值的，30多万的铺、50多万的铺甚至100万商铺的价值都是不同的，从租金实际衡量就会更加的客观一点，这是我对商场铺价值的了解。

　　主持人：请问法先生，投资这样的商场铺靠谱吗？

　　法永能：首先，我要说明一点。这些商场铺，具体哪些商场铺，定位和目的，是以销售为目的，还是以之后的营运为目的，直接影响到商铺的价值体现。有一些商场进行包装，也有经营的能力，从而体现商场的价值体现，有的商场的主题是抄袭的，这些商场就要深入的了解该地段和行业是否可以持续的发展，我觉得是投资商铺靠不靠谱的标准，不能一竹竿打一船人。

　　主持人：我们了解小商铺的投资风险，自然想知道投资前景会是怎么样的，我知道现场有一位是拥有多年炒铺经验的岑先生，您认为小商铺的投资前景是怎么样的。

　　岑杰英：实际上这类型的分拆类型的小商铺，不是今天今时才有的，实际上九十年代就有一波，之前为什么有如此的小商铺商场，因为卖了以后，开发商没有继续做这些商场，甚至丢空了很多年。现在我们还看到上面住宅住满了人，下面的商铺还是空置的。

　　首先，我觉得商铺是比较好的投资选择，大家的投资比较少，股市不行，楼也不让买。我个人比较倾向于投资商铺，因为投资商铺的前景有几个方面。

　　第一，首先，要看商铺所在位置的路段，路段同消费习惯，消费的金额都有一定的关联，为什么上下九、北京路这些位置卖铺的时候总价都比较高，这跟人流和消费额是有关系的，这是一个因素。

　　第二个因素，现在分拆小型商铺是做市场，如果左右已经有商铺经营着，只是将商圈扩大的话，应该讲“烂船还是有三寸钉”的，因此做铺张和造势还是可以的，如果自己经营的话，就存在不确定的因素。如果自己慢慢的做生意将租金水平拉升是需要一定的时间，返租期是二、三年，如果自己做市场，过了这段时间后会有分水岭，因为业主会收回商铺的。

　　第三，管理商铺的是否是有经验的管理公司，因为这部分的工作如果由熟悉操作的公司来做的话，成功就有保证，因为他们有成功的案例。他们也比较熟悉商铺的操作。

　　以上的三点是大家考虑的因素，实际上对比之后，具备以上的因素就具备初期的投资因素，实际的案例要具体进行分析。

　　主持人：谢谢岑先生，正如几位嘉宾所说的，住宅限购后，越来越多的投资者涌向商业住宅，其中一个恐惧是货币贬值，需要将手上的资金进行保值增值，除了分拆小型商铺，商用公寓也受到各位市民的关注，现在想了解商用公寓市场的情况是怎么样的，有请富力地产广州销售策划部总经理方伟翔跟我们说两句。

　　方伟翔：目前政策以及住宅的限购，投资公寓还是比较有效和可靠的手段，公寓重要的因素就是地区。以富力地产为例，我们专注于珠江新城的建设，随着2010年亚运会的举行，成为广州新名片，CBD中央商务区越来越突显，随着大企业不断的进驻，商务地位不断的建立，商务的需求是比较旺盛的，很多人想购买商铺，但是没有购买的资格，因此需要在CBD中进行日常的生活和居住，因此商务公寓就成为他们很好的选择甚至是首选的。

　　主持人：我们想知道商用公寓的销售情况是怎样的？

　　方伟翔：以公元28为例，面积覆盖100平方米到260多平方米，从今年的成交情况来看，每个月都有很高的成交量，无论是小户型100平方米的投资，还是大户型270多平方米的居住，都受到客户的欢迎，成交量每个月都是持续的，而且成交价格比较高。

　　主持人：商用公寓看起来跟普通住宅的功能没有太大区别，但实际上商用性质的公寓在很多方面都和普通住宅很不一样，譬如无论从使用年限、学位配给、水电费、管理费等。有请合富置业首席市场分析师龙斌博士，投资商用公寓和普通公寓的不同之处在哪里？这种商业性质的公寓主要适合什么样的客户购买呢？请结合相关的市场数据，分析并指出限购后商用公寓物业的投资新情况及价格走势？请龙斌博士回答。

　　龙斌：目前的投资回报率普遍都在下降，为什么这么说？虽然租金上涨的速度去年和今年都比较快，租金上涨的速度比楼价上涨的速度还要快，无论是公用的还是商用的，价格上涨速度太快了，如果从投资回报来看，基本上是明显下降，我注意到，三、四年前公寓类的投资回报，可能达到8%甚至是10%，现在来看，多数公寓的回报率在4%左右，住宅类相对会更低一点，好的达到4%，一般的可能达到3%，甚至是2%左右，这是现实情况。

　　公寓重要的特点是素质特别的高，相对来说单位租金比较好，未来的发展前景是看好的。这几年不动产的价格上涨太快，按照租金回报率来讲，应该是大幅度的下降，为什么有这么多的人购买，因为大家看重未来升值的潜力。第二，租金价值也有上升的潜力，大家就权衡，资金存在银行不划算，拿现金也不划算，投资其他的，风险比较大，因此不动产迎合了既稳定，将来又有增值空间，我个人认为，这是目前投资大致的特点和形态。

主持人：目前限购政策下，大家手头上的资金并不是很多的，目前投资商业物业公寓的买家，入门门槛应该是多少？

龙斌：目前公寓核心的区域，基本上价格是3.5万元/平方米，甚至是4万元/平方米，户型小的有40平方米、50平方米，基本上是一房一厅，至少投资都在100万元以上，高的不封顶。

　　最近我们注意到，正在进入市场的有最高端的综合体，定位是更加的高。普通的工薪层有两个投资的选择，一个是目前的回报还算可以，区域前景不错，哪怕位置偏一点，但是交通等方面都是不错的，这是值得考虑的。

　　第二，投资价值高地，最贵，最豪华的地方，随着广州的发展，CBD的发展，未来一定是价值标高，我相信它是最少人群拥有，最大量财富考虑的地方，这是值得关注的。

　　主持人：谢谢两位嘉宾的点评，从两位嘉宾的言谈中，两位是非常看好商用公寓的投资，不知道在场的那位嘉宾对商用公寓的投资持有保留意见，有的市民担心，商用公寓的价格比较高，万一无法租赁出去或者是租赁的价格不高怎办，请嘉宾支招。

　　伍林：总体来讲，公寓项目总体还是看好的，但是投资是有风险的，公寓包括商务公寓，但是有局限的，使用期限小于普通住宅，投资价格高过普通住宅，现在的公寓投资比较广泛，早期的公寓定位于小户型为主，这种产品比较适合一般的投资者，现在已经发展到大户型为主。广州的城市发展是非常的快，国际化飞涨快，因此就催生了商务上需要面积大的人居住。

　　公寓投资方面，我自己感觉，应该关注小户型为主，小户型关键要看交通。公寓投资来讲，基本上都是以投资为主导，基本上自住的比例非常的低，如果想将风险降到最低，就选择交通最好的小户型进行投资。

　　主持人：刚刚伍总也说到了一点，关于商用投资方面有一定的风险，跟普通的住宅投资是不同的，提到了使用权限，交易成本都是有差异的，现场哪一位嘉宾是否可以详细的介绍，例如年限比住宅短多少年，使用上水电费和大家关心的学位是否也有所不同。

　　伍林：我补充一下，不一定很准确。因为商业项目的水电是高过一般的民用住宅。一般广州市的电是1元/度，商用公寓是2元/度，一般的商业公寓都是不通煤气的，一般是以电为主的。

　　广州市来说，小学是不会认同商业公寓，一般是认同住宅。管理费方面，公寓的管理费比住宅要高，初步管理、清洁管理、安全管理的成本相对是高的。

　　使用年限来说，公寓一般是40年或者是50年，跟普通住宅相比差距20年，大家投资时要考虑的。在广州市投资公寓的话，我是很看好小户型的公寓，尤其是交通非常好的区域，可以说是可遇不可求。

　　主持人：刚刚谈论了商用公寓，除了商用公寓之外，广州的配套正在进行翻天覆地的变化，最近大家关注到，广州来了很多奢侈品品牌，许多国际知名的奢侈品牌纷纷在新中轴线上的各大商铺开设分店。包括太古汇、高德置地广场、地下空间等新中轴线的商业项目逐步锁定高端客户与奢侈品行业。不过这种瞄准高端消费群体的商业模式在广州还很年轻，尤其是广州还有一个其他城市并不具备的特点——广州与香港、澳门为邻，许多关注奢侈品的高端消费者往往会选择前往港澳地区购物，而没有在本地消费奢侈品的习惯。顶着这些压力，广州的高端商业若想成功立足于新中轴，将会面对哪些困难与挑战？

　　林明瀚：生活中，有一些消费者是专门到香港购物的，甚至很高端的客户喜欢到欧洲直接购物，这种情况有没有，一定是有的。对香港的市民来说，他们经常到日本、欧洲旅游的时候，顺便买一些奢侈品，但是我们不要忘记，奢侈品本身不是商品，奢侈品本身是购物的经验，我去购买奢侈品的时候，我所享受的不仅仅是购买到产品的本身，还包括消费的过程，包括物业里面所享受的氛围。

　　我举一个笑话，礼拜六参加论坛是有压力的，公开场合人比较多。如果开玩笑说，很多商场做奢侈品的时候，尽管停车场是很方便的，购物后可以直接坐电梯到停车场，但是大部分的消费者都是拿着购物袋到附近转两圈，喝杯咖啡，因为要炫耀，之后回到家里。奢侈品不仅仅是购物，而是购物经验，让人得到满足的过程。

　　我们看深圳的情况，深圳离香港更近更方便，我们看到深圳奢侈品销售项目，情况还是可以的。目前两地奢侈品的差价比较低了，目前有的是货币的差异，目前很难在香港找到打5折、6折的奢侈品了，因此奢侈品在国内的发展还是比较稳定的。

　　主持人：我们看到高端消费群体在广州是比较年轻的，大部分集中在广州的新中轴线上，像天河城、正佳广场等巨无霸级别的商业配套日趋成熟，而在珠江新城和体育中心附近也涌现出许多新的商业综合题。面对整个城市的商业项目体量迅速扩容，我们忍不住怀疑：机遇现有的消费水平，我们的广州成能否容纳这么多的商业设施呢？更具体地说，新中轴线上的商业配套是否已达到饱和状态？

　　在高端商业落地广州的这一过程中，又将对广州的整体商业环境带来哪些新情况？有请太阳新天地购物中心招商总监李佳文跟我们谈一谈。

　　李佳文：主持人提到了新中轴线商业的问题，每次有什么大项目的时候，大家就担心广州的商业项目是否太多了。我自己服务的项目是珠江新城马场的太阳广场，这是15万平方米的购物中心，以前如果有类似的项目出现的话，大家都会不断的议论。

　　一个城市的商业物业，广州是中国第三大城市，商业物业是不多的，人口的基数也是比较多的，商业是比较适中的。现在很多品牌开的店面特别的大，目的就是展示品牌，可能三平方挂一件商品，因此对商业物业的面积需求大。很多公司都是多品牌运作，同时将多个品牌带进卖场，例如某服装集团，带了四、五个品牌进驻，因此商业物业的面积就大了。

　　现在很多消费者对商业中心的要求高了，要求提供更多的休闲地带，购物中心必须要将通道搞得特别大，例如16米宽的通道，提供更多的休闲空间。广州的区域在扩大，人口在增长，这就要求商业配套更多，主要是对面积和结构的要求。

　　主持人：对于商业物业和高端品牌落地的过程中，有哪些碰撞，请每一位嘉宾谈一谈自己的看法。

　　法永能：高端品牌的进入，消费者的消费是有高端、中端和低档。目前的消费者从传统的逛街到逛商场的过程，现在又发展到一个片区，以前是步行街，到了步行街加百货公司，再到天河城这样的综合体，目前珠江新城是几个综合体的市场，已经是消费习惯的转变。

　　目前上下九、北京路、中华广场、天河城和珠江新城消费的群体已经慢慢的分流。这是很好的转变，而且丰富了商业的结构。

　　李佳文：我谈谈商业定位的问题，现在很多人都问商场的定位是怎样的，这是时代的问题。

　　例如我们用的手机，前几年用什么手机，现在使用IPHONE4，随着人生活水平的提高和生活水平的提高，包括奢侈品的定位，香港即使有差价，如果对价格敏感度不高的话，不会去香港购买。这次太古汇开业带来了全世界大量的奢侈品品牌，让我们耳目一新，商业地产的提升是时代发展必然的结果。

　　伍林：其实讲商业，我觉得最主要的焦点还在珠江新城的中轴线上，根据商业部的数据，整个中轴线的商业已经在使用和招商、规划中的，面积已经不低于140万平方米。如果我们看回另外一个数据，让我们觉得商业地产在发展之中，广州市的人口已经接近1400万。还有一个数据，广州一年商业消费总额已经超过了广州市人均可支配资金的总额，这就意味着，在广州目前的消费市场来讲，有相当多的部分是外来人在广州消费，游客或者是旅游、商务者在广州消费。

　　广州已经具备了大区域的中心，所以在这个前提下，奢侈品的扩张就势在必行。在我们做商业来讲，就象金字塔，订金奢侈品的量是非常小的，以我个人的观点来看，在广州地区来说，目前只有两个商场是做奢侈品为主的，一个正在试业中的太古汇，一个是立柏广场，其他的商店奢侈品卖的是商业，并不是卖文化，所有奢侈品要落地，具备一些先觉的条件，是国内大部分的商业投资者没有意识到，我们做了很多的商业规划，包括引入超级品牌进入。

　　我投资的钱不是一个大的问题，为什么会不成功，我们清晰的告诉你，你引入的商品不是投资而是文化，你的文化可以上奢侈品落地和经营，这是商业发展中，必然的过程。

　　林明瀚：这两年广州商业地产的发展比较快，大家认为广州是最实在的城市，很多的品牌会选择南部的深圳，之后才选择广州，无论是奢侈品还是大众品牌，首先着陆深圳，之后回来广州，一部分是因为消费者的问题，一部分是因为广州物业结构的问题，很多的物业结构在过去是无法摆下的，无法在北京路轻易的找出二、三千平方米做旗舰店。

　　这一、二年的变化，如果说奢侈品对商业地产的带动，还不如说，有奢侈品的产品进驻了我们的城市，同一时间也带动了项目的发展，同一时间也带动了所谓消费者体验式消费的需求。实际上不仅仅是物业，不仅仅是品牌，商品的质量和服务的质量都有所提高，整个商业的发展是水涨船高。如果大家都沉迷去番禺吃龙虾，去萝岗吃鱼包，我们的餐饮业就不会发展了，例如目前的商业中有从来没有来广州开业的上海品牌，也有香港的餐饮企业，从而带动了体验式消费，将来广州的消费者对消费更有要求，对物业的结构更有要求，在如此大的供应量的环境下，就会有优胜劣汰的情况。

　　方伟翔：我觉得广州这种高端商业跟前几年对比国内其他的城市还是比较低的，例如北京、上海。广州奢侈品的商业前几年占的比例还是比较低的。现在有需求的空间，说明城市的发展还是需要奢侈品和高端商业的增长和进入。

　　第二，我很赞同林总说的购买乐趣的问题，在座的每一个人因为工作的关系，不可能随时随地的去香港马上就去香港，想去欧洲就去欧洲。在广州会有奢侈品的商场，除了购买之外就是体验购物的乐趣和生活品质全面的提升，这是对某一个高端人群生活方式的补充和提高。

岑杰英：刚才众多的嘉宾讲的内容基本上讲完了，我个人的看法是，目前新中轴线上一些高端的商业物业，实际上从设计到布局都是针对中高端的品牌的，跟旧区一些旧的商场拉开了很大的距离。新中轴线上这几年乃至今后会涌现出更多的高端品牌，这需要发展的过程。珠江新城发展了多年，一路发展下去，会改变老广州人的消费习惯，只会改变一部分。大家看待新中轴线高端品牌的时候，也应该关注旧中轴线的品牌，因为很多广州人会实实在在的进行消费。百姓的消费习惯会影响一代甚至二代人的，这需要时间去改变。新中轴线的商业有机会会改变我们的生活方式，旧区和旧的商业物业，我认为也会同步跟着新中轴线的品牌靠近和拉近距离的。今后广州新中轴线的消费会跟香港的消费过程是类似的。

　　龙斌：中轴的商业物业趋势很值得关注的，我记得六月份写了一篇博客，名字叫做“广州中轴商业物业价值全面崛起”，其实商业物业的含义，不仅仅是指购物中心、商场、街铺，还包括酒店、写字楼所有的商业物业。中轴商业的崛起，跟广州的发展，城市区域的发展应该说是有密切的关系，我们看到广州现在定位于国家中心城市，除了四个直辖市外就是广州作为国家门户中心城市。广州还是国际商贸中心，这在政府工作报告有所体现，广州作为重点城市，定位就在于新中轴线，从商业的角度来看，未来会继续巩固商圈，从西边的环市东路、天河区，这是明确的趋势，不可改变。未来会更多的走中高端，甚至是顶端的奢侈品。

　　现在大家还没有这样的消费习惯，不久的将来，太古汇和珠江新城顶级的综合体不断成熟的话，未来不仅仅广州人购买奢侈品和顶端品牌的习惯，慢慢的从香港、新加坡转移到本地。珠三角一体化的推进，轨道交通一小时化，广州的综合体会吸引周边的城市，也会吸引华中、华南区域的人群过来消费，这种趋势我认为很快就会看到。我相信这里物业的价值，不动产的价值，土地的价值都会有持续不断的上升空间。

　　主持人：谢谢龙斌博士，从入门门槛比较低的分拆型小商铺谈到商业物业，各位还介绍了高端商业物业的发展，在场的许多来宾都想知道，各位对于入场投资的买家有怎样的忠告，请大家用一句话提醒准备杀入商业地产的各位投资者。

　　林明瀚：很多投资者投资商业地产的时候，都会说一铺养三代，这句话是香港过来的，被香港所影响，前提是商铺要经营三代。例如一栋写字楼，我们设想20年后、30年后是否有租，公寓20年后、30年后是否有人出租。分割的小商铺，经营的业态，可能是卖手机的，大家考虑一下，10年后人是否是这样买手机的，20年后是否需要这么多的小商铺经营手机生意，这就决定了商铺是否可以养三代，如果不能的话，就要看短期的铺租是否有贡献，不能盲目的追求单纯的升值潜力。

　　以前住宅的投资者转型到商业的话，如果从产品的简单化，投资想容易介入的话，首选是写字楼，最后是公寓，最复杂的就是商铺。我们带一个租约给租户，例如五年的租约，这样太长了，如果租金上涨的话，怎么办，谈太多的话，租户就不愿意听了，但是在写字楼的租约中没有这么多复杂的问题，从简单的角度来说，可以从写字楼开始。

　　主持人：非常感谢林总谈了投资的顺序，伍先生是如何看待的。

　　伍林：买卖的顺序可以关注专业市场，应该关注以裙楼为主导小间隔的铺位。我自己的看法是，投资这一类小间隔铺位的时候，有几个方向自己要看通透。

　　这一物业在营运过程中吗，如果在使用过程中卖掉的话，就可以自己先做市场调查，目前运营的商业租金是怎样的，顶手费是怎样的，整个场的活跃度是怎样的，才可以判断是否投资。

　　还未投入使用，规划中的主题商铺，就要用多一点的时间研究。要看规划如何，商业成功与否，关键看规划，这一定位是否认同，城市中是否有生存空间。

　　业态分布是怎样的，全部小户型，还是有某些主力店已经在商场中可以支撑整个商业的结构，商铺的抗风险度是怎样的。

　　商业项目的运营模式是什么，怎么进行管理。如果规划中的商场，如果返租二、三年。我个人的看法，如果二年的返租，风险期就比较高，商场从规划到开业和成熟，时间需要三年到五年的，如果二年时间的话，这两年内租出去的合约不会超过二年，他交铺给你的时候，面对商铺的合约刚刚到期，是否可以续约，或者是找到更好的商家，这就需要考量的。

　　最后一个环节，管理的团队是哪些人，商业项目的发展是非常快的，一个商场的好与坏，很在乎管理团队，就是营运的团队。如果他们有经验，或者是经历了商业开业和危机，也处理了危机，他们就有机会可以做到大家期望的效果。

　　方伟翔：商业投资包括了商铺和写字楼等等，如果仔细的分析，每个商业的投资都有不同的特点，简单的来说，我的经验是有高品质或者是高素质的投资，这样做是比较稳妥的。高品质包括了开发商背景、地段，对于刚入门的投资者而言是比较稳妥的，品质是非常重要的。

　　临街地段的商铺是最稳妥的，但是门槛比较高，我的建议是，写字楼是比较好的选择，相对于临街商铺是很好的选择。商务写字楼的租金增长速度是比较快的，回报率也是比较高的，因此建议好地段的写字楼，有品质的写字楼是很好的选择。

　　李佳文：这里提到商铺投资的话，我认为应该是购买商铺。我看好的是市区的商铺和写字楼，以后的消费趋势是三种，一种是体验式的消费，一种是门口消费，一种是不出门的消费。

　　体验式消费基本上都是国际流行，就是到购物中心，特点是一家人，群体性和大额消费，还有一种是生活的必需品，就是小区的商铺进行消费。还有一种就是不出门的消费，就是别人送上门的消费，我认为是三种比较流行的消费，因此我比较看好市区商铺的投资。

　　岑杰英：其实，我想讲的内容是，最重要的是投资者的心态。你购买商铺的时候，大家对于一些专业知识是看不明白的，包括数据的内容，如果开发商卖给你的话，会做的很完美的。

　　投资者的心态是比较简单的，卖铺给你的时候，会承诺返租，分水岭就是返租之后，返租之后是一盘散沙，还是你继续返租给管理公司，后面的数如何跟管理公司计算，失败的例子不是大家众志成城，而是大家收回了商铺后，大家各自经营，导致商铺的经营危机。

　　大家购买股票的时候，如果你是股东的话，你购买了股票不一定可以参加董事会的，你要有心理准备，你只是投资者，甚至是炒铺，但是不参加实际的经营管理，不会拿自己的商铺自己经营和管理，也不要想所有的租金都由自己收完，应该交给专业的营运管理公司，只要有这样的心态，选择好的售后服务，主要是有品牌的经营管理公司，因为他们在这些方面的经验是比较好的，有他们帮你打理和经营的话，风险就会少一些，如果都是自己经营的话，风险就都是自己的。

　　法永能：对于商铺投资我的感触是比较多的，经常听到投资和投机两个接近的词。投机可能是不知道实际经营情况，不经过系统的分析进行的投入。投资是对商品了解的比较多，不同的角色和层面的了解。商场铺的价值进行了解，真正的价值是不需要包装的，为什么这么说？

　　第一个角色是，如果你是租客，你觉得商铺是否可以做得下来，从租客的角度来衡量。

　　第二，你是商场的发展商，你应该如何做，现在这个发展商和经营者是怎么做的。

　　第三，以投资者的角色进行考虑，你要冷静，很多广告的包装，并不一定体现价值。你通过租客的角色、发展商的角色，所处的角色不同分析投资的目的。现实商场为什么如此的火爆，成交量大概是100万左右，投资者是之前投资住宅的消费者，量也是非常庞大的，一般的投资者对商铺真正的价值了解的并不是很多，他们的了解是通过广告的宣传或者是错误的误导和理解，这些已经成为商铺的指导价值，个人认为一铺养三代的价值，我是认同林总的观点，一个商铺的价值可以升值多少，一个商铺的升值是需要积累的，例如消费者的积累，消费水平的积累，消费习惯的积累，不同的商场所处的地段也是不同的，因此可以从多角度了解商铺的价值，不要总是想你是投资者，如果只是考虑你是投资者的话，你就已经掉到圈子里面了。

　　龙斌：我想提三点风险，第一个是资金的风险，商铺、写字楼是大宗投资，因此要考虑自己的资金状况，如果资金比较紧，又投的比较大的话，就会面临一些问题，例如周转不灵，因为商铺投资有一个过程。

　　空置的风险，商业物业一般来说，如果好的话，空置期就很短暂，如果不好的话，空置期会比较长，因此要详细的考虑。

　　我家附近有家乐福，比较兴旺。但是临街的商铺都是空置的，从2005年到现在还是空置的，当时的价格是3、4万元，现在的价格还没有提升，因此要考虑如何避免空置的问题。

　　还有一点，不是很成熟的，存在政策性的风险。前瞻性的来看，现在的资金都往商业、写字楼、商铺里面走，会不会也面临着政策调控的风险。现在想起来，可能早一点，如果明年和后年还是这样的话，甚至有一些过热的话，非常有可能。政策风险也要考虑，例如房产税，目前只是收住宅的房产税，如果将来征收商业地产的房产税的话，这方面的风险是比较大的，我提以上的意见供大家参考和思考。

现场观众提问

　　主持人：谢谢龙斌博士前瞻性的思考，接下来的环节，由现场嘉宾跟读者进行互动。现场嘉宾有疑问都可以跟嘉宾进行讨论。

　　现场观众：我是主办方的，我先提问，广州的商圈在东移，从环市东路往天河商圈转变，广州有两个卖奢侈品的商场，一个是太古汇、另外一个是立柏，我认为今后会陆续的出现卖奢侈品的商家。

　　我的问题是，珠江新城新中轴线的商业物业是不成熟的，包括花城会。我的问题是，新中轴线的商业物业，因为供应量比较集中，是否会出现短期、长期空置的问题。

　　新中轴线成熟需要多少年，另外请各位嘉宾语言一下立柏未来的前景是怎样的？

　　李佳文：我现在服务的项目就在珠江新城，我们也算是中轴线沿线的商业物业，我们在珠江新城的东边，就是马场路，我们经历了招商，年底就要开业。珠江新城的商业物业是有前景的，广州没有出现如此高端群体聚集的地区，1.6平方公里，有18万常住人口，30万白领在这里上班。暂时有些地方出现暂时性的问题，我认为这是一个过程。

　　昨天跟一位香港客户谈，谈到了FC，以前晚上8、9点关门，现在不存在这样的情况，已经很旺了。开业一段时间后，在周边和市民中已经形成影响的话，客人一定会过来的，因为具有很好的交通优势，还有就是地标性的建筑，对于外地的城市，更容易想到的就是CBD。目前北京最大的商圈原来是王府井，现在也是CBD区域，由三个商圈组成，包括国贸、世贸、华贸。我们接触大量奢侈品，他们首先要看物业情况，如果达不到的话，谈都不用谈，想都不用想，项目立项的时候，我就考虑的比较长远，首先请了美国的公司，现在室内设计是英国的公司，前期策划是戴德梁行，物业是第一太平洋，因此必须是高起点，而且要国际化，因此有机会跟国际的品牌洽谈。城市的发展，高端品牌一定在CBD，新中轴线沿线的发展只是一个过程，但是需要时间。

　　伍林：我再补充几句话，你的提问是比较尖锐的，为什么这么说？整个商业载体是这样看的，不会因为一个新的物业的落成，导致原有的物业出现经营不善的状况，实际上市场是做大的。珠江新城目前的阶段是商业布点阶段。一些大的百货都在布点，因为要知道未来的空间是非常大的，如果今天不把这个点布进去，将来就进不去，因此是布点阶段。成熟期需要三到五年，最大的制约是人流输送方面，现在整个的CBD区域，常住的人口是不够的，不足以支持目前的商业面积和消费。其他区的人要进入CBD不太方便，另外最基础的地铁网络也没有成熟，现在也是在入住阶段，包括商务中心和写字楼在不断的进驻，还没有达到满员和使用状况，上班时间很多人，中午吃饭时间空档了，下午人很多，晚饭又空了，因此要找到自己的定位，如何在这个区域内，跟其他的商家形成差异化的经营，决定了你在这一区域是否可以生存下去的重要原因。

　　主持人：我的同事拿了小纸条，有现场的观众想问，转让商业地产项目和转让普通住宅在税费以及手续上主要有哪些不同？

　　龙斌：我查了一些资料，我并不是做一线业务的人，如果一线的人回答会更加的精准。税费是比较高的，第二手卖的时候，税费是比较高的，具体我是说不清楚的，我计算了一下，大概有10%到12%的税费。

　　法永能：商业物业的住宅，契税是3%，增值税、营业税、个人所得税、从这些方面来看，跟住宅是有所不同的，这就决定了升值空间和价格的比例。

　　龙斌：增值税是30%到60%，这是你的差价。

　　法永能：有两种算法，一种是核定计算，一种是核准计算，核准计算是全额征收，大概是3%。增值税还有一种算法，就是市值累计，增值部分的30%、40%、60%，要看增值幅度去到哪里。

　　还有一部分就是银行按揭，一般的商业是折50%，10年按揭，50%的首付，要看银行的评估，一般商业的价值，不同的角度不同的价格和评估是不同的，要看银行的评估，最主要是这几点的不同。

　　龙斌：我看到一个概括，商业物业转让的费用大概是13%—14%，而且个人会低一些，如果用公司的形式购买的话，税费会更高。

　　法永能：因为公司没有核定征收，因此市值累计征收的，营业税比个人高一些，达到5.63%。

　　主持人：感谢台上各位嘉宾的耐心解答，由于时间的关系，本次论坛活动的问答环节要告一段落了。如果对商业投资仍具有疑问，您可以将您需要与专家对话的问题发送到我们的邮箱，或登陆新浪微博，加关注@广州日报价天下与我们私信联系。

　　最后，感谢各位领导、嘉宾以及现场的观众朋友对本次论坛活动的支持与配合，我宣布，本场“限购下广州商业地产投资论坛”圆满结束。再次感谢各位的莅临！我们明年再见！