编者按 近日，住建部发文要求各省在8月20日之前上报所辖区各城市的上半年房地产市场调控工作情况，同时给出纳入限购范围的五大标准。一是根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；二、将省内所有城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；三、今年上半年成交量同比增幅较高的城市；四、位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；五、群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

　　增城市上半年一手房均价为8578元/平方米，较去年全年6892元/平方米的均价高出24.5%。对照住建部日前下发的限购五大标准，增城房价不仅涨幅大，而且也是位于限购城市周边，是否意味着增城也会实施限购？增城是否有会成为广东第一个限价又限购双重政策严控的的城市呢？新浪乐居将邀请合富辉煌首席分析师黎文江和经纬行研究中心主任曾英杰进行详细解读。敬请期待……

　　时间：8月19日(周五)上午10：00-11：00

　　地点：新浪乐居直播间

　　嘉宾：

　　黎文江：合富辉煌首席分析师

　　曾英杰：经纬行研究中心主任

　　楼市面对面嘉宾合影

　　【本文为新浪乐居独家原创稿件，版权所有，引用或转载请注明出处】

　　----------------------以下为直播内容(请按F5持续刷新)--------------------

　　主持人：今日住建部发文要求各省在8月20日之前上报所辖区各城市的上半年房地产市场调控工作情况，同时给出纳入限购范围的五大标准。一是根据国家统计局发布的70个大中城市房价指数，处于房价涨幅前列的城市；二、将省内所有的城市今年6月份的住宅价格与去年底的住宅价格做一个比较，涨幅较高的二三线城市；三、今年上半年成交量同比增幅较高的城市；四、位于已限购区域中心城市周边，外地人购房比例较高的城市；五、群众对当地房价反应强烈、认为调控政策执行不力或不到位的城市。

　　黎文江：很多人到从化、增城，甚至到中山区买房，主要是通胀让大家觉得把钱放到银行贬值了，在这种情况下这些钱往哪里去最好的去处就是买楼。在广州实行限购肯定这些投资者会向增城、从化或者珠三角城市范围投资。从开发商的角度来说，既然一些一线城市限购，他们就会向二三线城市扩展。它的发展战略就不可避免就会无出现二三线城市成交量跟着房价上升，这个是可以预计的。

　　另外一方面从从城市化的进展来说，二三线城市的速度是加快了。因为现在GDP都涨得比较快，城市建设的力度大了，就会使当地的土地价值提升，这个很容易理解的。如果地铁等交通修到你们家门口，当然地价就会升值。二三线城市的房价上升跟城市的发展有关系，有人来买房就能够把房价抬起来这种观点是片面。房价上升主要原因是城市的发展让土地升值，房价才会升。二三线城市比去年上涨是对的，是正常的规律，只要是不过快。那么应该怎么理解过快？也就是说你要有一个房价控制目标，你的控制目标不能够超过GDP涨幅，这是国务院规定的。二三线城市房价涨价是否过快得看房价控制目标实现如何，比如说今年6月，跟房价去年的比，有没有接近房价控制目标，如果超出了，那么就要采取措施，不然到年底突破指标就会麻烦。我觉得二三线城市房价超过了房价控制目标就要限购。

　　黎文江：合富辉煌首席分析师

　　主持人：数据显示上半年增城一手房均价为8578元/平方米，较去年全年6892元/平方米的均价高出24.%，如此大的房价增幅，是真正的市场反应还是泡沫？

　　曾英杰：如果只是说看房价不能只是单纯从这个价格看，要从城市的发展角度看，另外还要从经济发展的角度来看，结合这两个角度，这个数据确实比去年相比有比较大的涨幅，但我们需要看到的是这涨幅背后的东西。我们回过头来看，根据经纬行研究中心的监测数据来看，其实是一个往下的态势，如果拿今年上半年的均价跟去年比是有一个下降的趋势。从这个角度来看，增城跟从化的限价措施是非常有效的达到了当初出台的房价控制目标的举措，所以我觉得从这个角度来看，但是单从同比来看，涨幅是比较大的，不过从这个角度是有泡沫，在上半年的态势在加上通胀的水平，算是一个正常的水平，不能说是泡沫。

　　曾英杰：经纬行研究中心主任

　　主持人：黎老师认为下半年增城楼市的走势应该是怎么样的？

　　黎文江：在增城有很多的高端的楼盘，开发商根本就不拿出来卖，超过一万的价格拿出来卖几千多他肯定不卖，能够拿出来的卖肯定是五千块钱以下的或者左右的。目前我们的CPI是6.5了，如果扣除6.5的成本，它的涨幅其实也没有达到24%，按照它的趋势也是可以控制的。

　　从另外的角度来看，因为把房价控制住了，更多的投资者会到增城去，所以成交量大了，政府还是要把房价压下来，它的房价控制目标上去了，从另外的角度来说，就更加鼓励了更多的投资者去买房。

　　主持人：刚才增老师也说了政府的限价是有效果，您觉得这样的限价的效果足够吗？

　　黎文江：我觉得只要控制在房价的目标里面，就足够了。政府的调控从来很少要把价格限制住，限价也是最高档次的调控。

　　主持人：现在不是刚刚颁布了五大标准，对增城来说很贴合这五大标准，增城是否会成为第一批限购又限价的城市呢？

　　黎文江：就我个人来说，不应该限购。虽然它的五个条件都基本满足，但是我们觉得增城能够控制住它的房价不过快上涨，增城应该还是有能力把这个房价控制住的；从另外一个角度来说，既然广州市政府本身都让增城自己去决定，就由增城自己决定了。作为我们这些房地产行业的人的角度来考虑，我们都不希望增城实施限购，我们也不希望限价。

　　主持人：您觉得现在二三线城市可能会限购吗？

　　曾英杰：有一个经济层面，还有一个是社会层面。我们刚提到，从价格方面来看，增城的同比有比较大的增幅，这是因为有些成交结构的影响在里面，今年上半年增城有很多高品质的楼盘，比如说凤凰城和别墅群等等这些比较高品质的楼盘。另外，由于增城经过这么多年的发展，城市价值已经在不断的提高。在这样的条件下，增城没有必要在限价的条件下再去限购，因为从政策的效果来看，限价是最有可能去完成年度房价控制目标的任务，假如说再加上限购，又能完成多少比例的年度房价控制任务。在目前已经有能力去完成年度房价控制目标的情况下，我觉得没有必要限购。

　　另外一方面我们也要看一下下半年增城的供给情况，预测的供应量是比较接近的，今年广州十区二市下半年持续供应量是8万套，增城就占1.8万套，是接近20%的比例，由此可以看出增城下半年供应量是是非常大的。在这种情况下，房价想要继续维持上半年比较高的态势，我觉得还是有一定的难度。在整个供应比较大，竞争比较激烈，而且房价又是一个向下的态势，因此，我觉得是没有必要再限购的。

　　主持人：那你们觉得从化可能会限购吗？

　　黎文江：从化是比较正常的，我觉得不会限购。

　　曾英杰：从化跟增城不一样。从化更多的是靠旅游业来支持，本身对于产业的吸纳对人口的吸纳可能没有增城那强烈，也没有那么高。从化的这种购买人群来看，它的外地的购房者的比例会远超过增城，这是一方面。

　　另一方面我觉得还是刚才我说的那一方面，已经有能力控制这个目标的情况下，就没有必要再去做多余的措施。因为假如要做限购的话，就要取消限价政策，这样比较好。

　　主持人：现在二三线城市限购对广州实施二手楼市的市场有什么影响，是正面的还是负面的？

　　黎文江：本来想到外地去买房的人都回来了。

　　主持人：但是他们有一部分人，广州这边也限购，外面也限购。

　　黎文江：没有，广州这边市场是很大的，其实限购的作用并不是很大，反而是限贷方面的控制杀伤力比较大一点。

　　主持人：现在上周末我们也看了盘，有一些楼盘开盘大了折扣，都打了八八折、七五折，现在这么多的打折，还有一些促销，什么时候出售是最好的时机呢？

　　黎文江：我觉得第一季出售最好。新开盘一个来说对买家来说选择性比较大，因为可以挑选新的机会大，开盘的时候一般都有折扣，有八八折，七五折，然后一段时间又会上升了这是一般的销售策略，所以在这一段时间性价比会比较高一点。

　　再一个从贷款的松紧程度来说，第三季度要比地四季度松一点，因为地四季度银行的现代额度已经用完了，或者差不多用完了，那这样你就要等到明年才可以贷款，所以这样来说第三季度是最好的时机。而且越靠近国庆黄金周的成交量也比较大。

　　主持人：曾老师这对增城区的买家有什么建议呢？

　　曾英杰：我觉得要分不同的买家来说，如果去增城的话，整个区域发展比较成熟。另外交通方面也比较方便，到东部那边上班，节约成本都比较好，所以我觉得对于东部广州这边可能会好一些。如果是增城本地人，很多人可能会宁愿去荔城那边，荔城那边可能会更好一点，要从不同的区委来看。

　　主持人：像南都等媒体都在预测增城、珠海、韶关等等这些城市会不会限购，也像请黎老师和曾老师预测一下，这些城市谁最有可能纳入限购范围？

　　黎文江：限不限购都有理由，就荔湾政府来说就不需要限购，只是说我的房价目标能够控制住了，就不需要限购了。但从上面给的这五个条件来说，它又符合条件。所以限不限购都有理由的情况下，我们也很难做出什么判断，就我的角度来说我是不希望限购的，因为限购是一种行政干预的手段，我们不希望用太多的财务、行政手段来干预市场。

　　曾英杰：一方面是说，因为我是觉得这五个标准里面，很多时候同比能够真实反映这个市场的情况，我觉得是否要限购，我建议才靠今年上半年的整体上半年的情况，去看市场的变化，不是说采用同比的方式去看这个市场，因为今年的6月跟去年的6月环境都不一样，这样能够对市场的规律能够理解很透彻。

　　另一方面如果非要说那几个城市会限购的话……

　　主持人：像韶关已经列入了前十名的行列。

　　曾英杰：就单月的情况不能来对比，拿韶关来看，要看整个1-7月份的情况来看，还有什么原因导致韶关的房价涨得这么快，是产品的更新换代导致房价大幅上涨，还是因为投资可过多，导致房价过快上涨。我们都知道房价定价标准有三个层次：第一个成本的定价；第二是所谓的市场定价；第三方面是这种资本定价。如果说即使房价上涨的速度比较快，而且同比环比都比较高，只要说它是由于市场定价的可以接受，但是如果说资金大量的涌入，因为炒作的成本，导致房价大幅上涨。如果是由于这样的原因，我建议用限购的方式，但是我们现在没有办法判断我们所说的城市它具体的原因是什么，所以就比较难以去确定说它到底该不该限购。

　　主持人：现在政府也推出了很多的政策，像广州也制订了一些南拓北优的规划，对于广州来说，向哪个方向发展会更好一些，增城跟这些区域比较有什么样的优势？

　　黎文江：我觉得现在广州市像东南西北都在全面的发展，如果可以完成的各自的规划当然都是好的，但现在中间有一个快慢的过程，还有它达到目标的是否是100%，或者是中间会不会改变规划。举个例子，南沙的发展纳入“十二五规划”当中，南沙可以跟香港联系起来，现在又把行政中心搬到那里去。现在南沙变来变去，变了很多的次，所以现在谁也说不准，要实现目标起码要五年或者十年才能达到规划的方向。

　　现在增城发展得很快，比如说在开发区域就签了很多的合同，有北京汽车厂也放在增城，它的工业发展现在的可操作性，计划已经实施得比较快了，而且都落实得很好。再一个就是它的新唐这边已经发展得很成熟了，还有一些其他的配套的服务，我觉得增城在这方面我觉得发展还是比以前快；另外一个角度花都主要是发展机场的第三条跑道，机场第三条跑道在“十二五规划”里面，但是他对花都的发展没有增城的产业人口的增加、交通的发展，增城表现得比较好一点，花都还是比较长远一点。虽然花都有第三条跑道，但是花都的影响没有增城这么大。

　　如果说还有其他的，比如说罗岗，它也是靠近增城，所以除了中心的知识城也有很多规划，“十二五规划”里面，增城作为一个开发区，对增城的GDP产生很大的影响，对增城的房地产有很大的影响，对增城的房价上升对增城的腾飞有很大的关系。

　　曾英杰：黎老师刚才谈了很多的，目前广州的规划有很多，东部有广州新城，西部有广佛的同城，目前广州的规划很多，所以导致各方面的资源的倾斜会不一样。如果非要说哪一个新城或者哪一个区域会发展得比较好。我认为取决于两方面的原因，在于任何领导者对于任何一个板块更重视，某一个政策的倾向于某一个板块，我觉得这个板块的相应的发展肯定会更好，假如说他倾向于南沙，这样南沙的发展肯定会更快、会更好。

　　另外一方面取决于这个板块的经济情况和产业的情况。从政策面的角度来说，南沙新城的规划是最好的，相比其他的区域的定位是要高很多，因为它是国家级的定位。如果是从产业的发展情况来说，我同意黎老师说的，增城比花都这边发展得要好。

　　另外一方面如果从整个板块的结合情况来看，我会看好广佛结合处，因为广州可以借助佛山的经济体量来实现产业的自助效应来发展二三产业。对于这两个板块的发展契合度是比较高的。综上所述的两点，我个人比较赞同，东部这一边，南沙这一边规划比较好，但是本身的产业基础不够雄厚。

　　主持人：我们刚才说了政府推了这么多的规划，可能前一点的我们的理解，黎老师您说政府有这么多的规划有没有一些深层的原因？就是现在在一个月内推出了很多的规划，有越秀、有南沙等等，您来看政府是否有一些深层次的原因？

　　黎文江：没有什么深层次的原因，十二规划里面要落实“十二五规划”里面很多的发展内容，规划是先行的，所有的发展都要按照规划来进行，所以规划是先行的，一定要先提出来，然后就通过了，再按这个规划来发展。因此没有什么很特殊的原因，就是按照十二五规划来重新制定整个广州细一点的规划。

　　主持人：像增城除了知识城与新唐开发区这两张派，也会向购房者提到，增城以后将会改市换区，融入到广州，请问有没有这种客可能性，何时能够实现？

　　黎文江：无论如何现在增城的级别已经是提高了差不多了，跟广州的各个区比其他的区要高，因为增城的市委书记是一个广州市的副市长去担任的，明显其他区当区委书记的没有，他的级别是比较高的，广州市的副市长去当市委书记这个级别是比较高的，主要他有一个国家级的开发区，所以很多开发区的主任也是副市长一级的，从这个角度来说，没有关系。

　　第二个增城的户口，买房入不了户口，今年可能可以入，但是到明年就入不了了，所以对于一般的买房者没什么很好实际的意义。从经济的发展来说，也就纳入了广州的一个规划，因为副市长去当区委书记了，现在目前来说，改不改，问题都不大，反而也许有好处，现在如果纳入广州十个区，变成12个区，不限就不限，反而会灵活一点，从政策的角度上面，我觉得现在无所谓了。

　　曾英杰：我同意黎老师的观点。这个不仅仅只是说我们经济层面就可以决定的，涉及到很多方方面面的东西，所以没有办法说到底什么时候能够实现这种目标。

　　主持人：最后想让黎老师说一下增城这段时间楼市的情况。

　　黎文江：第一个供应量大家都是知道的。第二个是中心城区的供应量也增加了，在这种情况下，这样成交量会上来，这种情况下就会产生一种结构性的上涨。因为现在大家都说，88折也是两万多了，不可能两万多了再打折，所以88折也是两万多的情况，买的人肯定是不少。在这种情况下，中心城区的成交量上来，就会必然拉高房价的均价，所以在这种情况下，能否完成今年的房价控制目标，我想谁也说不准，也许会在年底把整个均价拉高，拉高一万五也不一定，超过一万五难度就比较大。以前说要靠经济适用房的价格来拉，所以现在推了3800多套的经济适用房，现在又有一个说法说不能把经济适用房和商品房来混在一起算，如果这样，要实现房价的控制目标可能就会有一定的难度，如果把经济适用房的房价跟商品房平均一下，可能还可以，我是这样想的。

　　曾英杰：我对黎老师的观点有些同意，有些不同意，就供应量方面我们的意见都是一致的，无论是说中心区肯定是比上年有一个比较大的增加，因此成交量环比上半年上涨，另外一个对于价格方面，我们的观点跟黎老师不一样，黎老师的观点是说有一个上涨的趋势，我们可能是有一个持平或者较小幅度下降的趋势，原因主要有几个方面：从供应来看，供应的增加是肯定的，就导致了整个市场的是比较激烈的，广州中心六区的供应量有增加，从整体的外围四区的比例来看，成交量要超过中心六区；第二从结构的影响来，更大的可能是说这种两方面的增加都是一个大幅的增加，就一个均价可能会拉平，就不会出现一个大幅的增长，下半年其实面临很多的不确定性，首先是宏观经济的不确定性，目前来看是比较糟糕的，另外国内的形势还比较好，但有一点是可以确定的就是经济的增速是放缓的，具体到产业来看，从开发商的角度来看，它的业绩压力是比较大的，就为了完成以价换量的趋势是比较明显的。另外性价比这方面的资金链也是比较紧张，综合这方面的因素，下半年降价促销的力度会更大，这种整个的供应竞争激烈程度会更加严峻，在这样的情况下，更多的楼盘会采取以价换量的方法，从而导致整个下半年持续均价比较振荡的情况。

　　黎文江：中央的控制力度比较大，按照原来的力度不放松就可以了，对欧洲、美国的一些形势也要观察一下，从这个情况来看，到底是国内需要把通胀压下来，还是保增长，都有一个考虑。目前来说，保增长出现什么问题？就是说出口基本上没有比前一段时间严峻的形势，出口就会影响制造业，出口出现问题又把主要的任务放在投资和内需上，在这种情况下，对房地产可以说是不会再加强它的力度，在这种情况下，我觉得还可以应付，比如说资金链，资金链对开发商问题是不大的，比如一线城市怎么成交量减下来，从二三线城市来说，可能成交量还是也要靠这些城市，还有保利、万科、恒  大、碧桂园等等一些房地产商都已经在全国布局，所以今年比如说万科原来是去年一个亿，今年可能是一亿四千万。恒 大今年是七百个亿的任务，过了半年它任务的基本上已经完成了70、80%，他今年的任务可能又会提升，这样来看，并不是说资金链很紧张。另外比如说富力在住宅方面比较差一点，但是在酒店这方面又做得比较好。碧桂园今年任务又会过半，刚刚完成了50%，其中它还有几个五星级的酒店，就弥补了住宅方面的差距，所以说现在开发商正在积极的转型，调整它的全国布局的结构，还有在住宅、旅游地产等等方面的结构，我觉得开发商大的调整是没有，一线城市来说，他们也许成交量就会低一点，但是就全国来说还是没有问题的。

　　主持人：像碧桂园、恒 大他们在二三线城市还不是很多的楼盘。

　　黎文江：现在公布了房价控制目标的一共有608个城市，现在已经限购的有41个城市，再加60个，一共有100个城市，就还有500多个城市不限购，有那么大的比例。比如像鄂尔多斯这种能源城市，它民间的资本是非常充裕的。我们也知道陕北、延安是革命老区，我们不能说三四线城市就很穷，要往中西部发展，随着城市化的进程，现在城市化的进程49%，还不到一半，这样房地产就会有发展，但是要适当的转型，适当的在全国布局，这样可以解决问题，出路还是有的。我们不但有一线限购，其实这些城市的限购政策来说，就算是在二三线城市限购，也是在中心城区限购，外围也不会限购，但是现在已经限购城市也是这样做的，很多的省区在中心城区限购，在外围不限购，比如说长沙，就是这样的。在这种二三线城市只有佛山是比较特殊的一点的，它是全面限购的。

　　曾英杰：我补充两点，限购政策对房价的影响，有四个要素：第一个就是限购政策出台的时间点，到底是前还还是后，按目前来说，要提高整个市场发展的态势，如果是说限购政策会在9月份出台的话，有黎老师说的这方面的原因，但如果真的是在9月份出台，无论怎么样，对整个市场的影响是非常大的，相对来说基本上大部分的城市都是在这个时候推出来尽管在全国布局也是来不及的，第三个是政策的严厉的程度，或者是整个城市限购还是中心城区限购。第三四是时间的节点，是大范围的限购还是小范围的限购，这些决定限购政策对这个市场影响有多大，如果限购政策包括细则是在9月份出台，而且限购的城市比较多，政策又比较严厉，相信对整个市场的影响是非常大的。

　　第二个点是限购政策，我们一直说限购政策的负面影响，我想说一下，可能会有两个比较好玩的现象，通过这种限购政策，一些中心区大量的资金赶加二三线城市，会是限购做的一件好事，这样拉动了外围区的一个经济的发展，另外就对于整个产业的发展可能会是一个更积极的促进作用，对发展商的整个产业的布局，包括区域的布局的都有一个好的促进，通过大规模的限购，会使开发商去反思什么样的产品会更适合这个市场。

　　我觉得这是两个比较积极的东西。

　　黎文江：从限购来说受影响最大的是政府，开发商来说、购房者来说我觉得影响不大，因为碧桂园对于二三线限购这种政策早已经有评估了，已经做了准备。所以你看碧桂园在惠州的购房一下子就卖到四千块，我们在增城也已经预料的到了，开发商有准备了，没有准备的是政府，为什么？因为政府的地卖不出去，所以我说最着急的是政府卖不出去地了，因为年底是卖地最好的时机，现在一限购二三线城市推进，谁去买地啊？我觉得限购来说，我觉得最受影响的是地方政府卖地。我就讲这么多。

　　主持人：今天谢谢两位的到来，今天的访谈就到这里。谢谢两位。