媒体提问环节

　　广州日报记者：我想问一下谢主任，我们知道南站地区有一个地标建筑350米的高楼，我们现在这快地块在出让的计划，大概什么时候推出350米高楼所在的地块，推出的时候有什么构想？

　　谢天闻：南站有一个标志性的建筑，这个标注性的建筑，我们跟专家的设想是一样的，我们更关注它的品质和带动性，因为它是一个标志性的建筑，从它具备的条件来讲现在是可以推出来的，但是从南站地区，从高品质要带动示范的角度来讲，我们现在是密切的跟有实力的开发商接触和联系，选到一些真正有实力，有能力很快做起来时候，我们再找一个适合的时候推出来，我们没有设定具体的时间，我们的要求是要做到最好，要对得起这个很难得的地方，包括对理念和功能都要考虑，因为这个楼很关键，要从功能和建筑各个方面都要综合考虑，然后来提出。也不排除招标的方式，我不一定是看中低价，对于政府来讲，最重要的是看中它对这个区域的作用。这个是我们对这个楼的考虑。

　　黎振伟：这个很重要。还有哪一位？

　　南方都市报(微博)记者：在这里请教两个问题，第一个是现在房地产的，对全国各地的土地市场都带来一定的影响，会不会影响到下半年重点地块的出让？

　　第二个问题关于开发结构的问题，刚才有开发商反映三年内要建好，南站要在短时间内建成，和珠江新城相比压力是非常好，时间也是比较紧凑的，我们有一些什么的优惠措施能够实现这个快速发展的愿景？

　　谢天闻：今天的房地产调控对全国来讲有一定的影响，但是对于广州这个地方，广州无论是房价，还是地，我们认为总体是比较平稳的，这个是大家关注到的一个现象。

　　我们这次推出南站有两个方面。首先它也是对宏观调控，对广州房地产的发展是一个措施。因为广州每年提供出售的面积大概是800万到1000万的平方米，我们土地的供应计划是这么多年房地产平稳发展的一个基础。所以南站的出让是计划的组成部分，是对平稳计划是一个措施。

　　同时我们觉得广州的市场一直很理性，今天来了很多外地的开发商，其实广州的开发商对广州很了解，从外地的开发商来谈，可能更客观，就是经过亚运会之后，这个城市有质的提升。就是城更美，我们觉得广州的吸引力确是增强了，原来大的地产商很少进入广州，现在外地的地产商对广州的关注和参与更多了，这个也是广州平稳发展的信心所在，平稳发展的推出我们也很有信心。

　　第二个是关于快速，大家提到的时候是三年，我们没有三年的时间，我们希望是相对快速成型，希望在原来的区域开发有比较长的比较，快速成型3年也不是很够，3年是最快的建设周期，这个是一个。但是我们希望是几年的时间内，有一些专家说到5年，我觉得这个时间是比较适合的结点。我们谈这个我们的顾问机构也给了我们一些理论的支持，我也很认同，首先南站已经投入使用了，我们2015年之前多条的地铁和高铁都会使用，这个是快速成型一个很好的支撑。

　　第二个是华南板块，周边的几大板块的楼盘消费都在广州来买东西，本身这个区域对周边的辐射，都需要一个强大的商业服务设施的支撑，我觉得这个方面也是快速形成这个的一个有利的支撑。

　　还有一个是政府的强力推进，包括大家说的配套的设施，学校、医院，其实这些我们在同步的考虑，我们今天做的工作就是邀请广州市最好的医院和最好的学校，这个是下一步要做的工作，具体是那一个医院还没有定，但是我们设想要配置最好的资源，对得起这个地方，以往的区域是单纯的从一个区域配置，最好的区域还是在老城区，最好的医院和学校都是在越秀，我们应该有合理的配置，最优势的资源应该随着城市的发展逐步的壮大，这个是我们努力的方向，我们希望对这个资源的配置，随着开发进度，马上启动这个区域，也是希望能够跟区域同步投入使用，跟想法企业的一些商业项目，住宅项目，公共项目同步使用。

　　地下空间和地铁也有明确的计划表，我们有公共设施推过来，现在核心区已经做好了，现在公共设施的配套也是紧锣密鼓的推进。我们预计是3到5年应该是可以的，因为从出让来讲，市场也有一定的反响，地出来了，商业跟进，政府措施的跟进，本身的人流的聚集，现在当前周边的需求，这几个因素决定了它具备了相对成型的条件。

　　黎振伟：我觉得高铁的发展减慢了速度了，我昨天听到专家汇报，现在去深圳的高铁建好了，但是不敢用，那个建成了速度更加快，所以你的时间要预留一点，因为国家的速度在减慢。还有哪一位记者要问？

　　新快报记者：我问一下之前勾地大家都很关注的南丰集团，现在南站地块即将推出来，我刚才也听您说了一些对南站发展的一些建议，你们在勾地之前，有没有对南站相关的地块做了规划？如果拿地之后，有没有说最快什么时候把项目建起来？

　　南丰集团：我们一直很关注南站的项目，我们也投入了很大量的人力物力做前期的研究和规划，作为公司对这个项目也很重视，在开发方面我们也有一个很完整的方案。

　编者按：广州南站核心区地块有望在本周首度挂牌出让。“与珠江新城的开发进度不同，我们的目标是今明两年内广州南站核心区地块‘出手’完毕，五年内基本成形。”广州市土地开发中心相关负责人透露。广州市房地产行业协会定于2011年9月8日(星期四)上午8：40在广东大厦(广州东风中路309号)三楼多功能厅举行广州南站功能区开发建设研讨会，新浪乐居将图文、微博直击本次研讨会，敬请关注。【延伸阅读：南站核心区地块 今明两年出手完毕】

　　会议主题：结合广州市建设国家中心城市的战略发展定位，围绕将广州南站功能区打造“华南交通枢纽、核心商务领地”的功能定位，对南站地区的开发建设工作建言献策。

　　具体议题如下：

　　(1)结合广州千年“商都”的定位，如何进一步发挥广州南站功能区核心商务区的作用；

　　(2)结合广州市建设国家中心城市的战略发展定位，如何利用广州南站地区交通枢纽的优势，将其打造成广州市现代服务业的高地；

　　(3)结合南站“华南交通枢纽”的功能定位，探讨广州南站功能区未来亟需引入的产业形态；

　　(4)广州南站功能区集中大规模的供地策略对广州市房地产行业走向的引导作用；

　　(5)广州南站功能区地下空间及综合管线开发思路探讨；

　　(6)广州南站功能区交通组织的优化建设；

　　(7)广州南站功能区建筑设计应注意哪些方面。

　　会议安排

　　8：40——9：00    与会嘉宾及媒体记者签到；

　　9：00——9：10    主持人致辞、介绍到场嘉宾；

　　09：10——09：20  播放宣传片；

　　09：20——09：30  广州南站功能区规划情况介绍；

　　09：30——11：30  互动讨论环节；

　　11：30——12：00  会议小结。

——————以下为本次直播内容（请持续关注并不断刷新）——————

　　[09:09]广州南站功能区开发建设研讨会即将开始，本次研讨会吸引了招商地产、中铁地产、华润置地、绿地集团、南丰集团等多家房企到场。

　　[09:10]专家包括了魏清泉（中山大学城市与区域研究中心教授、博导）

　　李敏（华南农业大学风景园林与城市规划系主任、教授）

　　欧江波（广州市社会科学院数量经济研究所所长）

　　左正（暨南大学经济学院发展研究中心副教授）

　　黎文江（合富辉煌市场研究部首席分析师）

　　赵卓文（广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理）

　　胡珊（广州市城市规划研究所 部长）

　　许国碧：今天我们在这里举行研讨会，欢迎各位专家和媒体的朋友们参加今天的会议，我们为了把今天的会议开得更好，我们请了业界著名的主持人黎振伟同志，所以我就不多说了，我就交给主持人黎振伟同志。

　　黎振伟：谢谢各位，我不是真正的主持人，主持是我的业余爱好。今天的会我问了一下谢主任，他说是项目推介前的一个研讨会，请专家和企业，很难得，我希望我认真的做好这次的工作，使得这次的研讨会在各家的努力下举办的很好。我先介绍一下参加本次会议的嘉宾。

　　广州市房地产行业协会秘书长许国碧

　　广州市土地开发中心常务副主任谢天闻

　　广州市土地开发中心出让部部长刘茹

　　我们今天邀请到的专家有：

　　中山大学城市与区域研究中心教授、博导魏清泉

　　华南农业大学风景园林与城市规划系主任、教授李敏

　　广州市社会科学院数量经济研究所所长欧江波

　　暨南大学经济学院发展研究中心副教授左正

　　合富辉煌房地产市场研究部首席市场分析师黎文江

　　广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文(博客)

　　广州市城市规划研究所部长胡珊

　　我们今天邀请的企业有：

　　中国铁建房地产集团、招商地产、华润置地、绿地集团、南丰集团

　　还有一些媒体朋友，因为今天是一个专业的研讨会，在研讨当中未必很正式代表政府的观点，是专家的不同观点，也希望媒体在报道的时候，不要把观点变成政府的，那大家都不敢说了。

　　那好按照会议的议程，接下来有一个短片介绍一下整个南站功能区，我们一起来看一下。

广州南站开发建设研讨会现场

　　黎振伟：好我们看完这个短片。我觉得我们在做这个项目的时候，很重要的就是，我是广州人，对广州的土地有很多的研究和认识，我记得我在1995年参加珠江新城、琶洲、白云新城，今天在探讨这个课题的时候我自己也很有感触，就是广州市政府如何在新区的建设上创造出一个新的思路，所谓思路决定未来，企业投资建设经营决定成败，这方面很重要。思路方面其实是一个大的发展的构想，那么跟着才是规划，谢主任你刚才已经看过这个片了，应该先有您的发展思路，然后才有规划，您在土地建设中心这方面，跟以往的新城结合起来，做一个定位，有了定位我们的规划才好做。

　　谢天闻：我就简单的说一下，我们做规划的时候，对这个地区的功能有一个定位。在材料里面有介绍，我想介绍一些背后的东西，我们近期在开发的过程当中，各方都很重视这个区域，不管是从政府的层面，还是从开发企业，和顾问咨询机构媒体都很关注，特别是政府提出了有几个方面的，定位方面还是很好的，就是南站成为广州城市的南拓一个重要的结点，从开发的策略上，是希望这个区域能够带动城市南拓，实现广州这个城市对珠三角和泛珠三角，国家中心城市功能的强化。因为大家有了南沙这些重要的地区，南站是一个新的能够来带动广州对周边地区辐射的一个重要的结点。这个是我们特别看中和强调的一个方面。就是它对周边的辐射，这个辐射可能有几个方面，希望有强化的地方。一个是广州对周边经济的服务，广州作为原来改革开放的窗口，现在经济发展有很多方面在内地是比较领先的，会形成周边的辐射。广州的律师行业、会计行业都远远领先于内地的城市，我们要这样一个功能的地方。

广州市土地开发中心常务副主任谢天闻

　　另外一个是商业，现在很多人提出了购物，购物去香港比较多，来广州也不少，但是广州有一个很大的问题，就是在天河城停车很麻烦，大家周六周末来找车位找半天，这说明了我们城市在发展过程中需要新的商业的设施，配套比较完善的设施来引领对周边的辐射，去香港就比较方便了。也希望广州在商业方面对周边的带动提高，广州的购物非常好，能够买东西方便一些。这个也是我们对南站的考虑。

　　还有对开发策略上，希望这个地方能够相对快速的成型，大家很清楚，当时珠江新城说了很多年，也做了很多年，很长的一个时期才成熟，但是南站现在已经具备了快速成熟的一个好的条件，特别是核心区，现在几亿平方米都搞定了，地块的手续也办理好了，全部都在政府的手里，政府希望在很快的时候能够形成集聚的效应，我们也希望在比较短的时间内把土地推向市场，引进更多有实力的开发商进来。

　　从广州的城市发展来讲，这个区域能够快速的起来，带动周边，从参与开发建设的企业的角度来讲，我们希望不要等太长的时间，不要浪费太长的时间，能够快速的实现发展的目标，这是我们的一些重要的考虑。

　　我们也希望各位专家，今天房地产协会搞一个研讨会，对我们也是一个很好的促进，我们希望专家、企业、媒体的朋友能够给我们提出一些思路，我觉得这次的题目也非常好，怎么样有助于我们把南站的区域打造好、开发好，我想各位的意见对我们是非常有借鉴和参考的意义的，各位提的意见我们会在开发的过程中认真的借鉴强化。

　　现在南站周边的区域我们也在大规模的推进，整个规划是30多平方公里，在核心区以及周边都会加速的促进。

　　我就介绍这么多。

　　黎振伟：谢谢谢主任。刚才我在沟通中也谈了一点，现在广州说没有地，但是还是有新地推出来。我们高铁时代如何带来新的动力，肯定很多专家都提出来了，毕竟我们是依托高铁站，高铁站对广州未来的发展，给我们更多的思路和探讨。另外我觉得大家可以谈一下过去广州几个新区的发展，除了政府规划，还有建设方面怎么去完善和投资东西，便于更加快速的成型，这个是需要我们互动的。

　　今天的讨论题目是很清晰的。核心在华南交通枢纽、核心商务领地，我们的交通枢纽作用很重要，我们下面请广州规划院，负责项目规划的主要负责人来介绍一下这次的规划。

　　广州市城市规划研究所部长胡珊：各位好，刚才那个短片比较全面的介绍了一下南站的情况。我是做规划的，我在这里简单的从规划设计的角度补充一下南站的特点。

广州市城市规划研究所部长胡珊

　　首先这次规划是对南站地方总定位做了一次比较大的提升，因为在2005年做过一次南站的规划，现在随着南站交通枢纽的提升，并且在广佛同城化的背景下，之前的定位和规模已经不足以支持南站的发展了。

　　目前南站在全国的一个定位是全国四大铁路客运枢纽之一，而且是珠三角城际快速客运系统的中心，刚才也提到南站现在有5条高铁，3条城际，真正的占地规模是35平方公里，拥有这样的轨道数量和占地规模的客运站在全国和世界来讲是位居前列的。

　　那么客运量2020是8500万，南站拥有如此大的辐射能力，所以是华南交通枢纽。

　　南站是广州和佛山的交界地区，而且珠三角东西两翼各个重要的经济区都是处于30分钟的轨道出行圈和45分钟的公路出行圈。而且南站到香港和澳门的时间也是45分钟左右，而且1小时可以到达长沙。大大缩小了时空距离，使泛珠三角的地区的经济的活动更加的频繁和繁荣兴旺了。所以南站作为广佛两市提供了巨大的枢纽，不光是广佛两市，为泛珠三角都提供了更大的枢纽平台，因此南站是具有发展商务、商贸为主导的优势。

　　其次在广州市域的范围内，南站可以被番禺北部地区的发展提供一个公共中心，因为在番禺北部目前是以楼盘经济为主，就是有很多的楼盘。南站可以依托高铁，还有港澳直通车、城际轨道，带动汉溪长隆以及番禺新城这些区域，发展高端商务、商贸，建立一个比较明确的公共中心。而且将来也可以在这个地区建立完善的文化、教育、体育、医疗等地区服务职能，为番禺北部众多的楼盘提供公共中心，形成广州南部的一个以高铁商务为特色的活力新城，这个是我们规划上的考虑。

　　这个是除老城区、住三新城之外的第三个。

　　大概分析了一下广州南站的规划定位，我们看到南站首要的功能是交通功能，其次是商务、商贸，其次是服务的功能，总体规划范围是36平方公里，其中公共设施建筑面积是占50%，由此可以看到将来这个地区是以公共中心的定位在广州市。

　　那么广州南站的地区规划是交通引领产业服务的特色，还有以下几个特色。为了解决交通人流，规划上配上了道路交通和城际交通网络，内部有10条城市主干道，可以实现10分钟接高快速网，10分钟内交通转换的目标，南站是非常鼓励公交优先的，80%是采用公共交通，20%是采用个体的交通的交通分担目标。还设置了一个5.3公里的内部公交环线，这些都是交通上的一些规划上的措施。

　　第二个方面是在空间布局方面的特色，南站地区的交通与上午中心的定位决定了其空间形态是一个模式，南站地区有高强高密度的路网，有大型的空间，同时有商业地块，值得一提的是南站的规划空间是规划上非常重视的，有南站大楼等等这些都是非常好的城市资源。还有地下空间的发展。

　　另外在生态保护方面，规划也提出了广佛共建城市资源的策略，也保护文化建筑，以及水网系统，塑造一个岭南风格的城市风貌，以上这些就是我对南站地区规划方面的一些补充，好的谢谢。

　　黎振伟：谢谢。因为确实规划太重要了，广州过去给人的感觉就是规划多，很多新区的发展就是因为规划不确定，也是一个成长的过程，这次南站的规划给我们一个新的认识点，因为车站建起来了，周边的发展非常的成熟了，我觉得这一点专家可以提提意见，下面就请专家来探讨，然后邀请投资商和开发商来提提建议。我们控制时间，每人大概8分钟左右。首先请魏老师，魏教授是广州市政府的顾问，魏老师对广州的城市发展对番禺很多区，他都是参与了早期的规划的，对这个项目的定位，对整个新城的定位，当然后面有一个交通，怎么样更好的梳理，这方面魏老师您有什么更好的意见。

　　魏清泉：非常感谢市房协邀请我来参加研讨会，我简称南站地区，南站地区的开发，无论是对本地区对番禺或者是对广州，甚至对全国来说都有重要的意义。因为南站地方的作用绝不仅限于番禺和广州，它的开发是带有全国性意义的。它为什么会带有全国性的意义呢？因为南站的交通枢纽不仅仅是广州的交通枢纽，也不是华南的铁路枢纽，它应该是属于全国的铁路枢纽，而且是全国高速铁路的枢纽，这就决定了南站地区的开发，它的影响绝不仅仅在华南。刚才大家都从华南的角度谈，南站的铁路枢纽地位是全国的铁路枢纽，所以它的开发建设是具有全国的意义的，要从这个高度来认识这个地方的开发。

　　我想谈三个问题。第三南站有什么优势，第二个是功能开发，第三个空间开发策略的问题。

　　我觉得南站有七大方面的优势，第一个大的优势就是全国性的高速铁路运输枢纽。全国性的高速铁路运输枢纽在目前来讲华南地区是唯一的，找不到第二个全国的高速铁路的枢纽。而铁路枢纽对于城市的生存和发展是具有决定作用的。一旦形成了铁路枢纽就具有强大的吸引力和辐射力，就具有很强大的发展动力。最明显的例子郑州，过去郑州是一个小村，是京广铁路开通以后，郑州马上取代河南的很多的故都迅速的发展，这个是一个很好的例子。哈尔滨过去也是一个小村庄，哈尔滨成为铁路枢纽之后迅速成为黑龙江的省会城市，而且成为百万人口的大城市，沈阳也是，沈阳现在是东北最大的城市。

　　那么我们广东的昌平，昌平是地方性的铁路枢纽，看看东莞的昌平，十年前的昌平和十年后的昌平(音)和现在不一样，铁路枢纽有很大的吸引力和辐射力，所以它的发展动力是非常大的。既然南站地区是全国性的高速铁路的运输枢纽，它也会具有很大的吸引力和上升力，因为物流和人流将在这里汇聚，汇聚了以后就具有动力。

　　第二个优势它将会成为广州人气最旺一个地区，现在不要看南站是一片农田为主的乡村地区，但是再过10年、20年将会成为广州人气最旺的地方。按照预测，到2020年发送的客流将一年会达到1亿多的人口，1亿多人口在那里流动，你说是不是人气最旺的地方，广州哪里还可以找到一年有1亿人流动的地方。固话说聚得了人就聚得了财，聚人的地方就是聚财的地方，刚才城市规划研究院的同志说是1.3亿人口，您想这是怎么样的人气，一个人在那里吃一碗面要多少消费量来供应，那么1.3亿人口在那里汇聚，在那里流动，恐怕在广州很少找到人气这么旺的。人在那里集聚总是有各种各样的需求，城市要满足这样的需求就会带动很多产业的发展，所以你想这个城市效应是非常明显的。我讲课跟学生也讲，聚得了人的地方，就聚得了财，人口聚集的地方就是聚财的地方。这不是几百万人，是1亿多人口，这个只是发送量，还有接客和送客的，加起来起码是1.8亿到2亿的人口在那里汇聚和流动。所以说再过20年是人气最旺的地方，这个也是一个优势。

　　第三个它确实是珠三角的湾区，珠三角的核心地区，跟广州南拓的结合点。番禺这个区位就是珠三角的核心地区，南站也属于珠三角的核心地区之一，我们过去说南沙是核心区，南沙在东北，南站在西侧，都是属于珠三角的核心区域，改革开放以来珠三角有一个很大的现象，各种要素都向滨海汇集，所以广州、东莞、深圳成为珠三角发展地区最好的地区，从大的空间来说它也属于珠三角的核心地区，也属于珠三角的湾区，也是珠三角城市群发展的一个核心地区，一个中心地区。它正好又是和广州南拓的结合点，所以这个发展既可以借助整个珠三角的力量，也可以借助广州南拓发展的力量。我觉得这也是一个很好的优势。

　　第四个优势，广州城市战略定位的提高，把南站地区的定位提高了。过去广州是华南的中心城市，那么珠三角改革发展纲要把广州成为全国的中心城市，全国的大都市，广州地位的提高进一步广州南站的地位也提高。这个是借助全国对于广州定位的提升，给南站地区地位的提高起到了很大的同步的作用。

　　第五个就是它有四通八达的交通运输网络，有5条高铁在这个地区通过，有三条城际的轨道交通在这里通过，有5条地铁直通南站地区，还有10条的高速快速路跟珠三角跟广州市的联系，像这么发达的交通运输网络全国不多，大家找找地图，全国有5条高铁集聚的地区基本上是很少的，在目前为止我还没有发现5条高铁同时集聚的地方，还有3条城际轨道交通，城际轨道交通实际上也是高速交通，等于是8条，这样四通八达的交通运输网络，必然跟物资的流动和客流的流动结合在一起，这也可以形成货运集散的原因之一。

　　第六个优势这里的用地很充足。现在规划是给36平方公里的用地，核心有4平方公里，而且这是水网地区，水源很充足，而且这个地区淡水资源很多，南沙多数是咸水，一个城市有地、有水这个条件不可多得，我们不要忘记淡水的作用，水对城市的发展非常重要，那里的淡水资源非常丰富，而且地下空间还没有怎么样的开发利用，所以这里用地用水的条件给城市的发展带来极大的优势。

　　第七个优势就是它的附近有汉溪长隆，现在已经有旅游设施的基础，所以以后南站地区的发展不要忘了汉溪长隆，和汉溪地区是可以结合在一起发展了，使它的功能就不仅仅是交通、运输的功能，和文化、旅游也紧密的结合在一起。根据这个优势和发展的趋势，我觉得它的发展目标应该是依托南站和依托汉溪长隆地区，形成以交通、商业、商务、居住、生活、休闲、旅游、文化、娱乐结合在一起的新的城市综合体。它是依托南站、依托汉溪长隆地区，甚至以交通运输、商业、商务、居住、生活、生活、旅游、文化、娱乐为一体的城市综合体，我用了综合体的概念我就认为它不是单一的功能，他是多功能结合在一起的，应该以城市综合体的理念来去做规划和建设，那么它既有交通运输，也可以发展商业商务，应该有居住生活，应该有休闲旅游和文化娱乐结合在一起的综合体，它是多功能结合在一起的。

　　核心的功能是以南站的交通运输为核心，形成服务珠三角、辐射华南为全国服务的商贸、物流集散的物流。这是第二个功能的问题。

　　第三个是六大策略，第一个是开放的策略，是一定要把周边地区，比如说西部顺德地方，广州东部的南沙地区和周边地区要协调发展。

　　第二个是连贯的策略，以城际铁路、高速铁路建设来整合空间资源，构筑更紧密联系的空间结构，它要跟周边的地区连贯在一起。

　　第三个策略是要多统筹的策略，要城乡统筹发展，因为现在周边的地区都是城乡的地区。

　　第四个是优化策略，要优化现在的产业结构，优化空间结构，构成现在的产业体系，塑造城市景观，带动城市环境的优化。

　　第五个挖潜的策略，要突破空间资源瓶颈的限制，尤其是地下空间的开发，一定要非常的重视。

　　第六个是要提高的策略，就是要结合重点的建设，营造具有区域价值的一些重点的地段和特点，带动整个空间结构的整体优化和区域竞争力的提高，提高南站地区的区域竞争力。

　　黎振伟：谢谢魏老师的演讲。刚才魏老师提到的意见很好，特别是谈到它的优势。好了下面想请另外一个专，每一个区的发展产业很重要，如果没有产业，比如说南沙，或者是远离广州的地区，如果没有产业开发商也怕，今天有两位专家是研究经济的，暨南大学经济学院发展研究中心左正教授，您从产业的角度谈谈未来南站的特点，和其他地区的比较它的特点在哪里，您的建议是什么？

　　左正：南站地区的发展我是去年就开始接触了。去年在南海区，在周边地区的镇街发展论坛上也开了一次会，我也参加了，这次也很高兴在广州市在南站功能开发的研讨会上做一些探讨。今年万市长在政府工作报告里面提到广州市在未来的工作里面有三个重点突破的东西。第一个是对未来广州的基础设施的建设重点推广，第二个是发展新兴的战略性主导产业上突破，第三个是在战略性发展的平衡上的突破，这三个重点突破将成为广州今后一段时间发展很重要的方向，那么这三个重点突破。第一个我觉得经过亚运对城市基础坚实的带动，为广州未来的发展带来了很好的基础。第二个突破广州已经确定了九大战略基本产业。第三个重点突破是市里面提到的一个很新的思路，最近政府研究室也进行了重点的研究。

　　我个人这么想，所有战略性的发展平台是对全局有决定影响作用的，而且是有足够的政策环境支撑，对未来城市产业发展可以扩大很大空间的城市功能区，所以万市长在重点发展平台下面，对市里面可能建成突破的战略平台出来，要求各区都要有2、3个，要形成培育这样的发展平台。我想南站功能区可以成为未来广州发展重要的战略发展平台。

　　为什么这样讲？刚才魏老师提到的优势我都赞同，从战略性发展平台的要求来看，我觉得有三个前提：第一个是这个功能区对一个城市一个区域它的未来发展举行全局性的重大影响，或者说是引领作用。正如刚才主持人跟前面发言人政府官员都已经提到的优势，我觉得南站地区这样一种全国性交通枢纽的这样的功能，为引领广州乃至整个珠三角地区、泛珠三角地方，和整个南中国全局的经济社会的发展显然是具有重要的引领作用，因此它具备了成为未来城市发展战略性先驱的条件。

　　第二个这样一种地区的发展必须要有政策供给的支撑，2009年国家对珠三角规划战略的定位，已经给了一个大的战略定位，正如刚才魏老师提到的南站地区、番禺地区、南沙地区都是珠江三角洲地区发展的核心地区，显然国家对珠三角地区重要的定位，决定了我们这样一种功能区可以得到国家未来发展政策一个重要的支持。那么在这个前提下，我觉得只要广州市遵从国家规划的要求，现在省里面也在落实这个规划的纲要，在继续保持政策供给的有利优势下，进行先行先试，更大的制度的创新，是可以给这个地区形成一个很好的政策发展的环境。

　　第三个是这种功能区必须对未来产业的发展要形成一个很好的扩展空间，所谓扩展的空间无非俗话说天时任何地利，刚才魏老师提到这里有很好的用地的优势，刚才开发中心和规划的同志都提到了，这个地方的用地规划面积是30多万平方公里，有非常充沛的用地条件，这个在广州乃至整个珠三角的发展来看，确实是不可多得的优势，能够找到这么一大片，政府投资的资源，用经济学的话来说，这个开发土地的潜力和潜在的收益是非常高的。

　　正如去年在南站周边地区的论坛上也说过，南站地区周边是七街二镇，番禺、南海、顺德周边围绕的南站地区是珠江三角洲和整个中国东南部地区经济发展最活跃的地区，这个地区就是过去30年开放的时候，所谓广东视四小虎里面三个小虎的所在地，是经济活动最为活跃，最有活力，也是增长最快的城市，因此未来的这样一块地区，对承接广州已经定下来的九大战略性主导产业，我觉得是非常有承接的潜力的。

　　比如说广州未来要重点打造商贸中心、高新技术产业的开发、各种专业服务，在南站地区这样一个有着天然的交通枢纽功能，有着充沛的用地开发支持的功能区来说，是非常有承接的能力的。当然这个只是一个前景，我们也必须要看到南站功能区的开发。刚才开发中心也说了，比较希望快速成型，我觉得要有一个长短的结合，在近期要把南站地区作为交通枢纽通道的功能要进一步的突出来，首先要凝聚人气和商业开发上做好，长远会形成一个很大的新城区，但是对这个地区未来发展的问题，我们也要做到心中有数。

　　纵观世界上各种各样的车站来说，终点站发展是最好的，但是南站地区是一个枢纽，也就是说它更多是通道的作用，因此未来在南站的功能的开发和土地的开发，在投入上要考虑这样一个问题，如何使我们的产业，我们的商业能够聚人留人，这个是我们在未来开发的时候一定要给予关注的。我到了那个地方就住下来、停下来，不是通道，而且在规划设置上我们更多的是强调了通道性，刚才魏老师提到的七大优势之一就是四通八达，这个是一个双刃的东西，意味着你只是一个过道。

　　第二个是现在周边地区的开发，正处在升级转型的过程中，从刚才谈到的三个小老虎、南海、番禺、顺德的情况来看，周边的七街二镇正处在半城市化向深度的城市化转型的过程当中，因此我们对南站的开发要立足当前，看到未来，要看到未来3、5年之后这个地区新兴产业的发展，因此我们现在的建设不能局限于目前的中低档的东西，要有远的眼光。这一点我觉得香港是非常的重视。

　　第六个是要提高的策略，就是要结合重点的建设，营造具有区域价值的一些重点的地段和特点，带动整个空间结构的整体优化和区域竞争力的提高，提高南站地区的区域竞争力。

　　好的。

　　黎振伟：谢谢魏老师的演讲。刚才魏老师提到的意见很好，特别是谈到它的优势。好了下面想请另外一个专，每一个区的发展产业很重要，如果没有产业，比如说南沙，或者是远离广州的地区，如果没有产业开发商也怕，今天有两位专家是研究经济的，暨南大学经济学院发展研究中心左正教授，您从产业的角度谈谈未来南站的特点，和其他地区的比较它的特点在哪里，您的建议是什么？

　　左正：南站地区的发展我是去年就开始接触了。去年在南海区，在周边地区的镇街发展论坛上也开了一次会，我也参加了，这次也很高兴在广州市在南站功能开发的研讨会上做一些探讨。今年万市长在政府工作报告里面提到广州市在未来的工作里面有三个重点突破的东西。第一个是对未来广州的基础设施的建设重点推广，第二个是发展新兴的战略性主导产业上突破，第三个是在战略性发展的平衡上的突破，这三个重点突破将成为广州今后一段时间发展很重要的方向，那么这三个重点突破。第一个我觉得经过亚运对城市基础坚实的带动，为广州未来的发展带来了很好的基础。第二个突破广州已经确定了九大战略基本产业。第三个重点突破是市里面提到的一个很新的思路，最近政府研究室也进行了重点的研究。

　　我个人这么想，所有战略性的发展平台是对全局有决定影响作用的，而且是有足够的政策环境支撑，对未来城市产业发展可以扩大很大空间的城市功能区，所以万市长在重点发展平台下面，对市里面可能建成突破的战略平台出来，要求各区都要有2、3个，要形成培育这样的发展平台。我想南站功能区可以成为未来广州发展重要的战略发展平台。

　　为什么这样讲？刚才魏老师提到的优势我都赞同，从战略性发展平台的要求来看，我觉得有三个前提：第一个是这个功能区对一个城市一个区域它的未来发展举行全局性的重大影响，或者说是引领作用。正如刚才主持人跟前面发言人政府官员都已经提到的优势，我觉得南站地区这样一种全国性交通枢纽的这样的功能，为引领广州乃至整个珠三角地区、泛珠三角地方，和整个南中国全局的经济社会的发展显然是具有重要的引领作用，因此它具备了成为未来城市发展战略性先驱的条件。

　　第二个这样一种地区的发展必须要有政策供给的支撑，2009年国家对珠三角规划战略的定位，已经给了一个大的战略定位，正如刚才魏老师提到的南站地区、番禺地区、南沙地区都是珠江三角洲地区发展的核心地区，显然国家对珠三角地区重要的定位，决定了我们这样一种功能区可以得到国家未来发展政策一个重要的支持。那么在这个前提下，我觉得只要广州市遵从国家规划的要求，现在省里面也在落实这个规划的纲要，在继续保持政策供给的有利优势下，进行先行先试，更大的制度的创新，是可以给这个地区形成一个很好的政策发展的环境。

　　第三个是这种功能区必须对未来产业的发展要形成一个很好的扩展空间，所谓扩展的空间无非俗话说天时任何地利，刚才魏老师提到这里有很好的用地的优势，刚才开发中心和规划的同志都提到了，这个地方的用地规划面积是30多万平方公里，有非常充沛的用地条件，这个在广州乃至整个珠三角的发展来看，确实是不可多得的优势，能够找到这么一大片，政府投资的资源，用经济学的话来说，这个开发土地的潜力和潜在的收益是非常高的。

　　正如去年在南站周边地区的论坛上也说过，南站地区周边是七街二镇，番禺、南海、顺德周边围绕的南站地区是珠江三角洲和整个中国东南部地区经济发展最活跃的地区，这个地区就是过去30年开放的时候，所谓广东视四小虎里面三个小虎的所在地，是经济活动最为活跃，最有活力，也是增长最快的城市，因此未来的这样一块地区，对承接广州已经定下来的九大战略性主导产业，我觉得是非常有承接的潜力的。

　　比如说广州未来要重点打造商贸中心、高新技术产业的开发、各种专业服务，在南站地区这样一个有着天然的交通枢纽功能，有着充沛的用地开发支持的功能区来说，是非常有承接的能力的。当然这个只是一个前景，我们也必须要看到南站功能区的开发。刚才开发中心也说了，比较希望快速成型，我觉得要有一个长短的结合，在近期要把南站地区作为交通枢纽通道的功能要进一步的突出来，首先要凝聚人气和商业开发上做好，长远会形成一个很大的新城区，但是对这个地区未来发展的问题，我们也要做到心中有数。

　　纵观世界上各种各样的车站来说，终点站发展是最好的，但是南站地区是一个枢纽，也就是说它更多是通道的作用，因此未来在南站的功能的开发和土地的开发，在投入上要考虑这样一个问题，如何使我们的产业，我们的商业能够聚人留人，这个是我们在未来开发的时候一定要给予关注的。我到了那个地方就住下来、停下来，不是通道，而且在规划设置上我们更多的是强调了通道性，刚才魏老师提到的七大优势之一就是四通八达，这个是一个双刃的东西，意味着你只是一个过道。

　　第二个是现在周边地区的开发，正处在升级转型的过程中，从刚才谈到的三个小老虎、南海、番禺、顺德的情况来看，周边的七街二镇正处在半城市化向深度的城市化转型的过程当中，因此我们对南站的开发要立足当前，看到未来，要看到未来3、5年之后这个地区新兴产业的发展，因此我们现在的建设不能局限于目前的中低档的东西，要有远的眼光，这一点我觉得香港是非常的重视。

　　我们到任何一个机场，我们的商业氛围不可谓不重，但都不足以吸引客流，因为在机场里面吃一个便餐和快餐是中心城区的两到三倍，这一点人家香港就做的非常的好，在香港机场里面的消费和中心区的消费基本上是一样的，甚至有更多的优惠，比如说星巴克的咖啡，在市中心喝一杯咖啡是28元，机场是18元，平常是25元，为什么呢？这个就是机场管理，实际上机关管理对商铺的让利，把利让给了顾客，然后通过机场运行的效率，我们很贵，结果反而阻碍了消费，所以这个行为需要我们改变。

　　现在香港的高铁大家都在批评，600多亿的投入，是国内一般高铁投入的3、5倍，但是它是充分的考虑在全地下、立体的搭乘，当然它是终点站，他是打造的终点经济，跟南站不同，我们仅仅是一个枢纽，所以这些都是我们需要关注的。

　　另外还有一个是跟周边地区的合作，原来一个老师在南海当书记，这个人也是非常有战略目光的，南海的南站现在也在那里做了一个大规模的规划，它现在是希望把沿海高速铁路的枢纽拉到那里去，我估计这个可能性不会太大，但是我们的优势在这里，但是很可能把一条高速公路拉过去，我们在南站地区打造自己的力量的时候，如何和周边既有合作，又有竞争。

　　黎振伟：谢谢周老师，我觉得您提的非常好，要长短结合，先有人气，首先不要做住宅，首先是商业，另外是周边城市的发展，本身就是一个枢纽站。你的意见很好。下面我们请欧所长讲讲，开发商很关心产值的问题，土地价值的提升，怎么量化它，欧所长听听你的意见。

　　欧江波：我想谈三个方面，第一个是前面有几个专家业介绍了，应该说南站地区是一个非常有前景的区域，我完全同意这个判断，因为广州市的经济社会发展纲要圈定了17个重点发展圈，我们就感觉到经济定位不清晰，我们要做一个总体的定位。

　　黎振伟：你刚才说的定位指的是什么？

　　欧江波：就是广州十二五圈的区，其中是一个南站地区，所以我总的看法，应该说南站地区开发的潜力十分巨大，开发条件比较成熟的。实际上它的发展前景是看得到的。这个是第一个。

　　第二个我想谈谈南站地区发展动力和发展定位的问题。这个是个人观点，因为我看了一下刚才前面的介绍，有两个关键词，一个是铁路，第二个是广佛，因为我看到定位里面有广佛，我个人觉得这两个非常重要，铁路的带动，广佛的带动，但我觉得仅仅是这个定位是不够的，尤其对这个区域来说是不够的，我觉得从发展动力来看，它的动力至少我们从三个方面来看第一个是广州的动力，第二个大珠三角的动力，第三个是跟内地交通的动力。我就只从三个方面来看这个动力，从广州来看应该说大家可以看到最近10年广州城市地位的提升是有目共睹的，因为有很多的数据，但是我们可以看到，起码几个发展可以看到，第一个是整个城市的交通规划建设，特别是在亚运会一个大的开发背景上的推动。第二个在亚运推动以后实际上亚运对广州的推动，跟奥运对北京的推动不太一样，因为亚运对北京的推动不仅仅在于筹办的过程，后亚运对广州的推动也非常大，因为现在总体的外围的发展形势不是很理想的情况下，我们可以看到广州的旅游都有明显的上升，这个是后亚运的带动非常的明显。所以我想未来希望可以继续持续。

　　而且从人口看，10年当中广州的人口增长了30%，30%是什么概念？广州本身的户籍人口是属于低出生率的，就是说这些人口绝大部分是外地人口的，是新的人口。有一半是新广州的。还有一个是广州的社保和劳动登记，在广州的就业市场和劳动市场，来找工作的有80%是非广州户籍的，所以整个城市跟10年以前比起来更加的大气，发展的前景更加的看好。因为我说10年的人口增长了30%，实际上这30%，我们还低于北京和上海，这就说明了什么问题呢？现在看经过改革开放30年的发展，未来可以看到的是广州地位的上升，从广州内部来看，可以看到是一个多中心，除了原来的老城区以外，在花都有一个中心，在东部的一个中心，多中心正在兴起，而在这么多的中心里面，南部的中心是最成熟的，所以我个人的观点，从这个意义来说，我们这个新客站是不是应该是未来广州一个众多的副中心，或者说中多的副中心的一部分，实际上目前已经成型了。这个是从广州的方面来看。因为大家也知道广州以前是南拓东进北优西联，南拓是最重要的，因为它最成熟。这个是第一个方面。

　　第二个是从珠三角来看，仅仅从广佛是概括不了的，这实际上是珠三角的地域中心，而且从目前的交通网络构建来看，从目前的人流来看，未来是珠三角的问题，我们现在考虑把南沙建设成为珠三角的中心。可能作为长远的规划也许是，也许在5、10年以后可能是。但是广州南站已经是一个中心，但是文件没有看到，这个是被忽视的。

　　因为从区域来看，这个区域往西发展，往北发展，而且珠三角内部的整合，因为这个整合不仅仅是政府在推的，政府不推它也在变，这个是市场的驱动因素在里面。所以我个人觉得，从珠三角的角度来讲，这个区域是否应该打造，当然我说的珠三角是大的珠三角，应该打造成为未来珠三角的一个新中心，我想这个定位不过分。因为包括东山、珠海、江门、深圳、惠州，现在有很多便利的交通。这个第二个。

　　第三个从跟内地的关系，因为我们是泛珠三角，我们要紧密的跟周边的城区，广西、湖南、江西、湖北、四川比较紧密，两个小时到长沙，三个小时到武汉，是这样一个区域，我就觉得你必须有一个产业的高度，所以我觉得从这个角度来说，华南交通枢纽虽然对，但是我们可以站在更高的高度。我觉得这个区域的优势似乎还没有完全概括出来。

　　我做几个简要的定义，第一个做一个新的中心要超越原来的，你就要更好的服务，现在要充分总结目前的珠江新城也好，香港也好、深圳也好，佛山也好，在这个上面还要超前，要更好的服务，应该有更好的效果。因为中心城市CBD的效率很重要，他的竞争核心就是效率。

　　第一个是从规划的角度确实要超前，建设也要用长远的眼光。今天买进去，明天要卖钱，这个不行，至少要三年左右，但是不需要10年，我觉得这个区域不需要10年，也许3、5年之内就可以成型。

　　这个区域是以商务为主，我觉得这个地区不能作为白马商城了，这个地方是人流，所以这个地方我觉得是以商贸为基础，以商务为中心。我觉得目前的有一个产业园，叫环保产业园，建的都是一栋一栋的写字楼，这个是做商务的，所以这个地区有巨大的需求。 

　　黎振伟：好的，讲的很好。下面要回到市场，因为毕竟广州现在城区内的土地没有，但是城区外的土地还是比较多的，还有几个新城，未来这个项目的土地规划的量，未来对广州的城市土地有什么影响？有请黎主任讲讲。

合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江

　　黎文江：谢谢主持人，我想谈三个问题，第一个就是对今年以来广州的土地市场的表现做一个评价，那么这个评价点概括为一副对联上联是：平淡中见亮点、下联是坚持下有创新，横批是：好戏在后头。

　　第二个是南站大规模的供地策略，对广州房地产行业起到什么引导的作用，有两个作用，一个是为广州房地产市场的产品结构多元化的调整提供了有利的条件。第二个是对番禺区十二五规划七大发展平台之一的南站地区的开发起到了启动作用，土地还没有动，其他的无从谈起，所以南站的发展还是由土地土壤开始。

　　第三个是政府和相关部门的5点建议。

　　第一个今年的土地开发，土地市场表现我觉得是平淡中见亮点，平淡是指交易的情况，上半年到目前供应量不是很多，开发商出手也必须谨慎，所以地价是很理性的。亮点是今年的土地出让对稳定广州市的房价是起到了重要的作用，是一个亮点，我们不能仅仅看到交易，更重要的是对整个市场，供应多同样是为了稳定房价，现在我们也达到稳定房价的作用，这个亮点就在于起拍价比较高。这是技术上的一个问题，起拍价高会达到什么呢？第一个会支撑周围的房价不会掉下去，因为起拍价比较高，第二个也不会议价很高，因为你议价50%要上报中央，这个可能性不大，所以现在最多的议价是23%到25%这样是一个理性的价格。亮点是对起拍价作一个技术性的处理。

　　然后坚持下有创新，就是坚持供应，今年还有3平方公里的住宅用地，另外是坚持用招牌挂，但是同样还有创新，创新就在于6月8号大规模勾地的推进，这个是前所未有的，在花园酒店，这么多年我都没有见过。第二个商品用房配建公租房，现在有6宗地配建，一宗是在芳村的高尔夫，另外还有一个鹅掌潭，这个规模公租房可以制成一个组团，如果不是这样的话，商品房和公租房两个住户物业管理费可能有一点麻烦，交同样的管理费，公租房的用户不一定交得起，但是使用同样的会所、游泳池对业主也不公平，所以分开，作为一个组团另外管理，这个是一个管理。

　　好戏在后头，还有很多的土地要拍出来，另外比较好的地还没有出来，所以我觉得好戏刚刚开始，前几个月我就说了要9月份以后才要拍地，因为那个时候开发商完成了今年的任务才有底气，拿地才会轻松。这个是第一部分。

　　第二个部分是关于南站大规模供地的策略，对广州的房地产行业起到什么影响的作用？我归结最主要是两个作用。

　　第一个是为广州的房地产市场产品结构多元化的调整提供了有利条件。因为广州作为一线城市，以前住宅占了一大部分，但是现在开始很多开发商会转移到二三线城市开发，比如说万科、恒 大、中海、保利、碧桂园、雅居乐都到外面去了，所以今年大部分的销售额都是在二三线城市取得的。另外一方面就是在一线城市转入到商业，比如说越秀地产40%收入是非住宅物业的。所以现在开发商方面向二三线城市转移，另一方面向商业转移。还有多元化的，比如说世贸地产有陵墓，还有买球队等等，这个是题外话。

　　所以南站这个时候是比较适时的提供了这个条件。我们知道南站庞大的人流，刚才说了9年以后有8500万人流，到19年以后会有1.3亿人流，这个非常的庞大，人流对于商业和商机是不可多得的。

　　第二个是高速的交通枢纽，比流花车站多，因为他是高速，而且他的辐射面，几个小时就辐射到武汉和长沙，商业流动的迅速也带动了商业的发展。

　　第三个是城市公共中心，中心能够聚集很多的产业和很多的人流，这个是别的地方不可以比的，所以我们觉得开发商应该看好这么好的商机，这么好的时机。作为一方投资者，现在住宅的投资有一点影响，可以考虑一下在南站找一个商业，你看流花车站附近服装市场很多，每天都很多人，所以我们觉得其实对于开发企业来说，对于一般的投资者来说都是创造了很好的商机。

　　第二点是对于番禺的七大发展平台，今年十二五规划里面其中第一个是番禺新城里面的南站，这个是非常重要的，提供了启动条件，这个就不展开说了。

　　第三个是对政府的相关部门，对出让地块提供五个建议，仅供参考。第一个是土地出让，因为我们这边18万平方公里可以开放，珠江新城是6.6平方公里，有3个珠江新城，珠江新城是20多年的开发，这个南站比它大三倍你要多少年开发。所以我们希望不要开发商拿地以后，说交不了地了，拆迁纠纷等等。我们从宣传单里面也知道也做了很多的工作。

　　第二个规划要落实要确定，不要像南沙，南沙也发展了20多年，但是规划也变来变去，我们不希望南站也是这样的情况。

　　第三个是土地出让要竞争不要垄断，现在大学城也好，珠江新城也好，出现了个别的开发商拿了大部分的地，对于开发商来说也是经济条件管理能力不可能同时拿那么多地开发，我们要百花齐放，因为杂交才能够有漂亮的后代。

　　第四个出让的底价要研究，媒体的报告是7000元，我觉得南站在广州是顶级的，比珠江新城和白云新城都好，人流多厉害，所以7000元/平方米的地价我觉得要再斟酌一下。

　　黎振伟：您觉得是高了还是低了？

　　黎文江：我觉得跟珠江新城相比，珠江新城17900，这个才7000。你看是一个顶级的商业地区。

　　第五个是借助媒体的力量更广泛的宣传，因为白天鹅都引进了外地的资金，搞来搞去都是广州自己的资金，这个不好。尽量的全国的广泛的宣传，现在香港的开发商也来了，我们先欢迎一下。另外还要动员老百姓，老百姓钱很多，民间资本将来怎么投资进去，怎么买商铺，怎么买写字楼等等。时间关系我就说到这里谢谢。

　　黎振伟：好，老专家，黎主任刚才说的地价，现在很多公司都在完善，我看你找的企业都是很有实力的，也是很有经验的。我觉得多元化的结构是蛮重要的，因为现在广州光做住宅，我们做销售也遇到了困难，如果这个公司不擅于做商业，做住宅也难搞，商业不但要懂建设，还要懂经营，这方面不光是企业推动，还要政府和地区的发展来推动，黎主任说的很婉转。我相信我们的企业其实都是有考虑的。

　　好了我们讨论的越来越深入了，谈到项目怎么做，区域怎么搞，广州之前确是有很多的案例，珠江新城现在很贵，地价已经1万多了，但是之前写字楼是没有人要的，不过现在成熟了，都解脱了。

　　对于政府和开发商来说，政府希望开发商能够看中它的价值，开发商希望政府在发展方向不要出现太大的偏差，能够比较快的成熟的市场，这之间我们尽量减少偏差，减少浪费，而且一起来营造市场是蛮重要的，这便赵总，对珠江新城和南沙都有研究，您觉得我们如何提高效率，如何提高它的价值，土地毕竟是有限的，也不多，卖了就没有了，贱卖也不好，怎么样减少不必要的浪费呢。

　　赵卓文(博客)：谢谢，很高兴参加今天的研讨会，因为是研讨会我就说一些个人的观点。首先第一个观点我觉得南站地区是非常有活力和精彩的地区，目前从舆论的报告也好，还有投资者和公众对这个地区的认识是不够的，我觉得应该用一招就是政府营销，如果有一个书记到那里走一走，指点一下，马上就起来了。

　　今天这个研讨会我觉得非常的重要，这种会议对推进未来的影响力和辐射力都是很重要的，我有一个感觉有了糕点以后，包括欧所的老家，到武汉到长沙，其实每一个城市希望在里面做很多的建筑，而且营销和招商的力度都非常的大，南宁也是这样的。整体来干这个，广州目前有这么好的一个地方，确实值得推广。

　　第二个我要讲一点历史，其实广州有两个很重要的城市枢纽，一个是白云机场，一个是南站，其实在当时位置的设计的时候，是很有争议的，白云市场在花都以后，深圳机场的客流剧增，南站设在这个区域，也有一定的争议，因为广州付出了一定的代价，因为南站设在这里，我们用高价联系北方的城市，我们牺牲了很多的资源。但是南站落在这个区域，从现在来看反而变成了一个很好的东西，可能未来会强化广州珠三角的中心地位。我们现在来探讨他未来怎么发展？我想有三个背景大家要注意。

　　第一个是番禺的房地产发展方式已经摆脱了三低方式，低房价、低门槛，低地价。我曾经说番禺的房价肯定翻番，政府就很高兴。但是这种方式以后在南站也会是这样。未来南站是四高方式，跟传统意义上番禺的发展模式有区别。南站是属于高低价的，我们是商业先启动，然后整个中心区也好，都是以商业为主先启动，这种方式在别的CBD区也好，都没有这种方式。但是珠江新城用了18年的时间，1993年启动，我们头10年干的是什么，都是住宅，勉勉强强进入商业写字楼的开发，这个对这个项目是一个很大的挑战。刚才谢主任提到一个目标是快速成型，快速成型对政府也好，对开发商也好，未来对这个区域投资的人也好，都是一个很大的挑战。

　　第三个背景我觉得广州目前是处在一个地价快速上升的阶段，地价和楼价是快速上升的，我是很赞同黎主任刚才的观点，我觉得广州的地价是被低估的，包括最贵的地王也是低的，我们比北京、上海低很多，也就是说广州作为我们的中心城市，我们的商业地产这一块的潜力远远是没有发挥起来，没有达到很好的境界。

　　关于南站地区的发展我有几个想法提出来供大家参考。

　　第一个我觉得南站地区要适当的研究提高土地的开发强度。广州的土地开发强度，我们一直以来是研究不算透彻，资源使用也不够，这么多年土地消耗够快，我们现在的土地是不足以支撑继续发展，所以土地开发强度是需要深化的。如果是未来的就业人口等等，就业人口是这么一个强度的话，也是这样的办法，我们也参与了这些研究。我们的土地强度应该怎么样？我们要考虑经济型和开发可行性，这一块还要研究。

　　第二个建议我觉得南站不应该是单一功能，应该是快生活和慢生活结合的一个区，现在广州已经是脉络分明了，珠江新城是快生活地方，慢生活地方是在白鹅潭，但是南站地区就麻烦了，南站地区这么多条高铁线，人来了以后都跑掉了，如果通过这个去享受市中心的酒店那就可悲了，所以这个地区应该有功能的结合，快慢的结合，要有像西塔的城市综合体，我们还要有主体的项目，所以南站建成一个成熟区，不但是广佛的中心，也应该是珠三角的中心，如果做到有一天，广州人都跑到白云新城万达购物去，其实完全是因为有了万达广场才去白云新城的。所以这地方应该有一些新的活力，所以消费也很重要，所以是快生活和慢生活结合的地方。

　　第三个要有一个高的门槛，进入南站的门槛，南站地区土地中心做了一个很好的策略，每一个开发商设定的开发时间和周期，也是达到了快速成型的目的。但是快速成型有一个很大的挑战，就是这些东西能不能成为一个综合的功能达到最佳，所以要建立一个高门槛，进入的公司和门槛都是有实力发展的。

　　第四个对于南站的发展我觉得应该是吸收一些广州其他的地区，比如说琶洲、珠江新城、白云新城的经验教训，第一个就是考虑投入度的问题，因为南站是否可以成功，投入度很关键，政府已经有很大的投入度了，包括我们的配套设施我们都做的非常高档次，但是作为开发商也应该设定投入度，就是每一个平方米投入的资金量，我在广州茂名做了一个城市综合体项目，当地政府设定每一个平方米土地不能少于4万，开发商再低成本投入已经不行了。

　　珠江新城的东塔，现在只是挖了一个地下室，我觉得投入时间和投入力度还是少了一些。配套综合的发挥，珠江新城的综合配套功能是滞后的，就是我们的配套功能是滞后的，所以开发商拿到地，拿到早期的地以后，是低价拿的。现在南站地区地价也是低估的，现在是待字闺中，但是我觉得还是有潜力和发展的空间。

　　最后我觉得还要引入新城市的新生活元素，因为商业体为主的发展方式，还有这么大体量的发展元素，其实在珠三角地区是很有市场很有前景的，如果形成一个片区的发展，或者是强化它的商业价值真的非常高，可能是珠三角城市群里面最具价值的一个区域，它超过珠江新城和琶洲地区是没有问题的，这个看我们怎么发展。

　　具体到政府这一块前欠三个工作，可以强化。

　　第一个工作是政策设计，政策设计很重要，北京的金融街，为什么会形成一个金融街，是相对政策方面的金钱，这个很重要，这个很关键，对企业的运营和发展都是很关键的。

　　第二个欠缺就是要在整个珠三角或者说是广州地区的地位还有一个提升，这个地位可能还可以提升，我们现在只是一个功能区，而且是几大功能区之一，这个地位还不够，所以有一个直接的方法，就是提出定位。

　　第三点就是适当规模，因为你要快速成型，你要工业，所以我们要有政策，你要成型必须有很多人做，所以要有规模的保证。所以策略发展都是综合的因素，对于市场的考虑都不需要考虑太多，目前的房价起起伏伏，但是我们还是坚持，目前是房地产还有价值的价值的区域。

　　黎振伟：好的，要提高门槛，还要加大量，还要提高标准，以商业为主，这招招都是难点，有一点我觉得赵总说的对，这个项目前期的策划跟设计，包括政策是蛮重要的，我们没有出之前，如何避免出了以后怎么解决问题，我们要保证又快又好又高，老赵提了一个高难度的难题，我也建议我们的规划和出让方式，如果和发展方式和产业相结合，这个很重要，如果不结合，我们的共同体怎么做呢？没有办法做？这方面也可以跟开发企业谈一下，他们很有经验，他们都是跟着这个城市区域发展的，我去深圳多了，深圳的模式值得我们学习，另外白云新城也值得我们的借鉴，它在规划上起点高，商业先行，也很有亮点。

　　广州州人现在很重视环境，珠江新城现在不适合宜居，如何宜居，又宜商不容易，怎么做好？李敏主任是环境专家。

　　李敏：谢谢主持人和到会的各位媒体的专家，这个问题对于南站地区的开发确实是一个很大的问题，上个月省政府接受了省政府的聘任，成为实施珠三角规划纲要专家库的专家，也考虑一些珠三角整体发展的一些战略性的问题。我觉得南站新区的开发，首先我们要对它的性质的认识要有一个比较明确的概念，就是对这个区，这个是大型交通基础设施引导的，这个前提首先要正确，否则那一块是一个农田、湿地。那么在这个基础上，我们还要认识到南站这个区位的特点，我自己大概有三个方法可以利用。

　　第一个南站是最接近与珠三角的几何中心，这个是地理上的概念，换一句话说，从那个地方珠三角辐射的距离是基本相当的。

　　第二个南站还是位于广佛城市群的交界处，他可以借双重力，不仅仅是广州单方面的行为。

　　第三个南站新区现状的土地，或者说原来的发展基础是一些工业区和一些农村的地区，就是所谓城乡交界处的位置，曾经是广州的西部地区，在这个基础上，来建设新城的话，当然有很多的好处，低价比较低、密度比较低，生态环境相对比较好，另外也有一些不利的因素，就是人气不旺，知名度很差，群众的认知度很低等等，我们如果化不利因素为有利因素，南站就有发展的很多的机会。作为南站的发展我们可以借鉴很多的模式，像广州地方大的一些，广州的流花地区和老广州火车站这个也是一个典型的交通设施，实际上是火车站和流花会才拉起来的，发展到现在，曾经有一段时间是成为广州治安最乱的地区，老是出事，甚至还出现一个武警被歹徒砍死的事，实际上这个情况也很大程度上影响了商业和地产的价格。

　　第二个是新建的天河北地区，现在我们也可以看到高楼大厦林立，基本上是属于一个写字楼集中的区域。而这个区域真正的大众消费不是很多，实际上这个地区的发展模式是住宅楼加写字楼整体的模式。

　　第三个我们可以看看深圳的罗湖地方，深圳的罗湖也是一个交通枢纽站，而且几经改造，现在最大一轮的改造还没有结束，目标是做成一个深港一体化的桥头堡，这样的地区，这些地方对于南站来说是否可以借鉴，我觉得更多的是要吸取他们的教训，因为南站地区恐怕都不能采取跟他们相同的模式或者是相近的模式，因为无论是人气和交通量都不能相比。

　　从这一点来讲，南站地区要考虑新的出路，我觉得针对南沙地区，曾经有过一个很好的思考，现在南海也在力行就是RB地区，就是油气商务综合的地区，南站有可能实现这样一个，有良好景观的风貌，有很好的旅游景点，同时又有商务客流和商务的地区。因为我们如果把南站地区做成未来广州CBD的宏愿，我觉得不太可能。就是说最初的定位如果不准，可能会导致后面发展的过程中走了大弯路，所以现在在这个地区，因为南站是一个高铁站，高铁站不是集装箱货运站，也不是货运枢纽中心，是一个客流的转换中心，那么坐高铁的是一些什么人，白领为主，商务人为主，不愿意坐飞机的人，转高铁的，他比较好的适应跨越城际兼顾商务和居住两宜的居住，这样的地区RB(音)是一个很好的地方。而且现在华南地区还没有形成像章的这样的地区，而南站是一个比较好的地方，所以在这个基础上，未来南站整体的风貌和建设的模式，恐怕有别于珠江新城，在这里我觉得珠江新城的建设的一些经验教训可以给南站考虑，珠江新城最后有关高低价最后导致小地块切割，高密度，高容积率发展的结果，最后的结果是什么？城市的环境质量急剧恶化，最后向香港的楼群模式复制，在南站是否也要复制香港的楼群模式呢？所以我们很想想象今后广州的商务金融都跑到南站去了，就把天河北和珠江新城都变成一个空城，变成一个很大的居住区，从这个意义来说，我们对南站的定位真的是一个很好的定位。

　　最后我说一点我个人认为，南站应该成为一个景观优美，建筑现代，适宜旅游、居住和商务活动的区，这样一个商务综合区，既服务与广州市、也服务与珠三角，更服务与整个华南地区。