广州南站新中轴商用长廊已经建成。

广州南站将建成高端摩天物业聚集区。

　　本周有望首度挂牌出让计划五年基本成形

　　多建筑超200米将成高端摩天物业聚集区

　　专家称发展潜力或超老火车站和广州东站

　　3幅居住用地起始楼面地价或达7000元/m2

　　文/记者赖伟行

　　图/记者邵权达

　　本报记者昨日从广州市土地开发中心独家获悉，广州南站核心区地块有望在本周首度挂牌出让。“与珠江新城的开发进度不同，我们的目标是今明两年内广州南站核心区地块‘出手’完毕，五年内基本成形。”广州市土地开发中心相关负责人向本报记者透露。

　　市土地开发中心透露，未来整个广州南站的开发规模将达到约35平方公里。

　　中轴广场已具雏形

　　记者昨日驱车前往广州南站实地探营：南站周边核心区的地块都已经平整，所有拟出让地块都被围蔽，周边的配套设施也非常完善，都是熟地。值得一提的是，南站的中轴广场建设已具雏形，不少移种过来的树木充满了热带气息。

　　市土地开发中心负责人告诉记者，广州南站核心区第一期基础设施已基本完成，总长度约1.5公里的中轴广场建设也基本完成。中轴广场以南站大楼为中心，东西向分别延伸至“屏山河”、“幸福涌”。该区域由东向西依次分别为：“东部滨水区”、“中部庭院区”、“站东广场区”、“站西广场区”、“西部涓溪区”。用地总面积约为23万平方米，其中绿化面积约为8万平方米。

　　据悉，广州南站将和汉溪长隆、番禺新城地区联动发展，综合发展商务、商贸、旅游、休闲、购物等功能，打造高铁新区特色的城市南部重要功能区和城市级公共中心。

　　未来主推商业物业

　　广东省房协理事、同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示，未来10年，番禺房地产将由“被动发展”转为“主动发展”，开发模式将由“低地价、大规模、性价比高”转变为“四高”模式：高盈利、高地价、高品质、高入市门槛。2011年之后，番禺房地产追求的目标，将不再是性价比高、物美价廉，而将转为真正意义上的优质优价。乐观地看，未来5年番禺房价在现在的基础上至少还要涨一倍。

　　具体到南站，赵卓文认为老火车站催生了流花商圈，广州东站催生了天河北商圈，广州南站的交通密度将来大于这两个站点，其周边楼价的潜力也会大于这两处。而广州南站打造新型综合体的方向，也可以为广州房地产业的发展寻找到新的动力和模式。

　　戴德梁行策略研究顾问部董事黎庆文认为，广州南站未来主推商业物业，在住宅限购以及规划、交通利好的情况下，开发商未来开发出商业物业后，分散出售的可能性要大于持有出租的可能性，而销售型商业物业也应该会较为受到买家的青睐，开发商绝对有利可图。

　　记者了解到，整个广州南站规划结构为一带、两轴、三区：一带是广佛城市发展带、两轴是生产服务轴和生活服务轴，三区是中部城市发展区、北部和南部村镇综合发展区。中部城市发展区又分为：南站核心商贸区、西部商务办公区和东部生活服务区。净容积率为2.08，平均绿地率为38.5%，最高建筑高度350米。

　　地区的交通规划为20/80交通分担目标，计划集散交通中20%采用了个体交通(自备车+出租车)，80%采用公共交通(轨道交通+常规公交+旅游大巴)。交通集散目标则为双十目标，即站内10分钟完成交通方式的转换，地面交通10分钟接驳高快速路集输运系统。

　　重点详解

　　32幅地仅3幅为居住用地

　　“为了方便南站的商务客流，我们在拟出让的地块中设计了不少商住混合用地。”广州市土地开发中心相关负责人告诉记者，广州南站核心区32宗地中，除了有3块居住用地外，还有一宗小学用地，届时计划引入全市知名的学校进驻。另外，还有6幅商住混合用地，其余则为商业金融业用地。

　　“部分规划为地标性建筑的地块我们将慎重出让。”该负责人表示，在今年上半年的土地推介会后，包括华润、富力在内的数十家知名企业都已经对广州南站的地块表达了兴趣。而由于南站的高端定位，未来地块的起始楼面地价可能会在7000元/平方米左右。

　　地下空间设计已经开始招标

　　广州市土地开发中心透露，广州南站地下空间规划总建筑面积111.1万平方米，而珠江新城的地下空间只有近50万平方米，这就意味着南站地下空间的体量相当。根据规划，南站地下空间共分4层，商业和公建配套分布在负一、负二层，负二至负四层都设有停车场。

　　该地下空间是功能复合化的地下综合体，以交通换乘功能为主，以工业服务功能为辅，兼有文化、展贸、休闲、娱乐等功能。

　　负责南站地下空间建设的广州新中轴建设有限公司董事长朱志刚昨日在接受本报记者独家采访时介绍，目前南站地下空间的设计已经开始招标，10月将完成招标。下一步只要资金到位，将马上开工，“无论如何，2015年前必须完工。”

　　开发商拿地后3年内必须竣工

　　记者在广州市土地开发中心提供的广州南站32宗地情况上看到，南站核心区地块将来可谓是高楼林立。其中，A0516地块规划为广州南站地区的制高点——350米标志性塔楼，与391米高的中信广场仅差41米。该塔楼建成后将成为仅次于珠江新城西塔、东塔和中信广场的广州第四高楼。而就在这个南站地标的附近，还有多个地块计划建成200米或以上的建筑，最高的也有300米。

　　广州市土地开发中心相关负责人表示，为了确保广州南站及时成形，在出让合同中未来还将规定开发商拿地后在一年内开工，在三年内竣工。

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