主持人：我们了解小商铺的投资风险，自然想知道投资前景会是怎么样的，我知道现场有一位是拥有多年炒铺经验的岑先生，您认为小商铺的投资前景是怎么样的。

　　岑杰英：实际上这类型的分拆类型的小商铺，不是今天今时才有的，实际上九十年代就有一波，之前为什么有如此的小商铺商场，因为卖了以后，开发商没有继续做这些商场，甚至丢空了很多年。现在我们还看到上面住宅住满了人，下面的商铺还是空置的。

　　首先，我觉得商铺是比较好的投资选择，大家的投资比较少，股市不行，楼也不让买。我个人比较倾向于投资商铺，因为投资商铺的前景有几个方面。

　　第一，首先，要看商铺所在位置的路段，路段同消费习惯，消费的金额都有一定的关联，为什么上下九、北京路这些位置卖铺的时候总价都比较高，这跟人流和消费额是有关系的，这是一个因素。

　　第二个因素，现在分拆小型商铺是做市场，如果左右已经有商铺经营着，只是将商圈扩大的话，应该讲“烂船还是有三寸钉”的，因此做铺张和造势还是可以的，如果自己经营的话，就存在不确定的因素。如果自己慢慢的做生意将租金水平拉升是需要一定的时间，返租期是二、三年，如果自己做市场，过了这段时间后会有分水岭，因为业主会收回商铺的。

　　第三，管理商铺的是否是有经验的管理公司，因为这部分的工作如果由熟悉操作的公司来做的话，成功就有保证，因为他们有成功的案例。他们也比较熟悉商铺的操作。

　　以上的三点是大家考虑的因素，实际上对比之后，具备以上的因素就具备初期的投资因素，实际的案例要具体进行分析。

　　主持人：谢谢岑先生，正如几位嘉宾所说的，住宅限购后，越来越多的投资者涌向商业住宅，其中一个恐惧是货币贬值，需要将手上的资金进行保值增值，除了分拆小型商铺，商用公寓也受到各位市民的关注，现在想了解商用公寓市场的情况是怎么样的，有请富力地产广州销售策划部总经理方伟翔跟我们说两句。

　　方伟翔：目前政策以及住宅的限购，投资公寓还是比较有效和可靠的手段，公寓重要的因素就是地区。以富力地产为例，我们专注于珠江新城的建设，随着2010年亚运会的举行，成为广州新名片，CBD中央商务区越来越突显，随着大企业不断的进驻，商务地位不断的建立，商务的需求是比较旺盛的，很多人想购买商铺，但是没有购买的资格，因此需要在CBD中进行日常的生活和居住，因此商务公寓就成为他们很好的选择甚至是首选的。

　　主持人：我们想知道商用公寓的销售情况是怎样的？

　　方伟翔：以公元28为例，面积覆盖100平方米到260多平方米，从今年的成交情况来看，每个月都有很高的成交量，无论是小户型100平方米的投资，还是大户型270多平方米的居住，都受到客户的欢迎，成交量每个月都是持续的，而且成交价格比较高。

　　主持人：商用公寓看起来跟普通住宅的功能没有太大区别，但实际上商用性质的公寓在很多方面都和普通住宅很不一样，譬如无论从使用年限、学位配给、水电费、管理费等。有请合富置业首席市场分析师龙斌博士，投资商用公寓和普通公寓的不同之处在哪里？这种商业性质的公寓主要适合什么样的客户购买呢？请结合相关的市场数据，分析并指出限购后商用公寓物业的投资新情况及价格走势？请龙斌博士回答。

　　龙斌：目前的投资回报率普遍都在下降，为什么这么说？虽然租金上涨的速度去年和今年都比较快，租金上涨的速度比楼价上涨的速度还要快，无论是公用的还是商用的，价格上涨速度太快了，如果从投资回报来看，基本上是明显下降，我注意到，三、四年前公寓类的投资回报，可能达到8%甚至是10%，现在来看，多数公寓的回报率在4%左右，住宅类相对会更低一点，好的达到4%，一般的可能达到3%，甚至是2%左右，这是现实情况。

　　公寓重要的特点是素质特别的高，相对来说单位租金比较好，未来的发展前景是看好的。这几年不动产的价格上涨太快，按照租金回报率来讲，应该是大幅度的下降，为什么有这么多的人购买，因为大家看重未来升值的潜力。第二，租金价值也有上升的潜力，大家就权衡，资金存在银行不划算，拿现金也不划算，投资其他的，风险比较大，因此不动产迎合了既稳定，将来又有增值空间，我个人认为，这是目前投资大致的特点和形态。

主持人：目前限购政策下，大家手头上的资金并不是很多的，目前投资商业物业公寓的买家，入门门槛应该是多少？

龙斌：目前公寓核心的区域，基本上价格是3.5万元/平方米，甚至是4万元/平方米，户型小的有40平方米、50平方米，基本上是一房一厅，至少投资都在100万元以上，高的不封顶。

　　最近我们注意到，正在进入市场的有最高端的综合体，定位是更加的高。普通的工薪层有两个投资的选择，一个是目前的回报还算可以，区域前景不错，哪怕位置偏一点，但是交通等方面都是不错的，这是值得考虑的。

　　第二，投资价值高地，最贵，最豪华的地方，随着广州的发展，CBD的发展，未来一定是价值标高，我相信它是最少人群拥有，最大量财富考虑的地方，这是值得关注的。