主持人：谢谢两位嘉宾的点评，从两位嘉宾的言谈中，两位是非常看好商用公寓的投资，不知道在场的那位嘉宾对商用公寓的投资持有保留意见，有的市民担心，商用公寓的价格比较高，万一无法租赁出去或者是租赁的价格不高怎办，请嘉宾支招。

　　伍林：总体来讲，公寓项目总体还是看好的，但是投资是有风险的，公寓包括商务公寓，但是有局限的，使用期限小于普通住宅，投资价格高过普通住宅，现在的公寓投资比较广泛，早期的公寓定位于小户型为主，这种产品比较适合一般的投资者，现在已经发展到大户型为主。广州的城市发展是非常的快，国际化飞涨快，因此就催生了商务上需要面积大的人居住。

　　公寓投资方面，我自己感觉，应该关注小户型为主，小户型关键要看交通。公寓投资来讲，基本上都是以投资为主导，基本上自住的比例非常的低，如果想将风险降到最低，就选择交通最好的小户型进行投资。

　　主持人：刚刚伍总也说到了一点，关于商用投资方面有一定的风险，跟普通的住宅投资是不同的，提到了使用权限，交易成本都是有差异的，现场哪一位嘉宾是否可以详细的介绍，例如年限比住宅短多少年，使用上水电费和大家关心的学位是否也有所不同。

　　伍林：我补充一下，不一定很准确。因为商业项目的水电是高过一般的民用住宅。一般广州市的电是1元/度，商用公寓是2元/度，一般的商业公寓都是不通煤气的，一般是以电为主的。

　　广州市来说，小学是不会认同商业公寓，一般是认同住宅。管理费方面，公寓的管理费比住宅要高，初步管理、清洁管理、安全管理的成本相对是高的。

　　使用年限来说，公寓一般是40年或者是50年，跟普通住宅相比差距20年，大家投资时要考虑的。在广州市投资公寓的话，我是很看好小户型的公寓，尤其是交通非常好的区域，可以说是可遇不可求。

　　主持人：刚刚谈论了商用公寓，除了商用公寓之外，广州的配套正在进行翻天覆地的变化，最近大家关注到，广州来了很多奢侈品品牌，许多国际知名的奢侈品牌纷纷在新中轴线上的各大商铺开设分店。包括太古汇、高德置地广场、地下空间等新中轴线的商业项目逐步锁定高端客户与奢侈品行业。不过这种瞄准高端消费群体的商业模式在广州还很年轻，尤其是广州还有一个其他城市并不具备的特点——广州与香港、澳门为邻，许多关注奢侈品的高端消费者往往会选择前往港澳地区购物，而没有在本地消费奢侈品的习惯。顶着这些压力，广州的高端商业若想成功立足于新中轴，将会面对哪些困难与挑战？

　　林明瀚：生活中，有一些消费者是专门到香港购物的，甚至很高端的客户喜欢到欧洲直接购物，这种情况有没有，一定是有的。对香港的市民来说，他们经常到日本、欧洲旅游的时候，顺便买一些奢侈品，但是我们不要忘记，奢侈品本身不是商品，奢侈品本身是购物的经验，我去购买奢侈品的时候，我所享受的不仅仅是购买到产品的本身，还包括消费的过程，包括物业里面所享受的氛围。

　　我举一个笑话，礼拜六参加论坛是有压力的，公开场合人比较多。如果开玩笑说，很多商场做奢侈品的时候，尽管停车场是很方便的，购物后可以直接坐电梯到停车场，但是大部分的消费者都是拿着购物袋到附近转两圈，喝杯咖啡，因为要炫耀，之后回到家里。奢侈品不仅仅是购物，而是购物经验，让人得到满足的过程。

　　我们看深圳的情况，深圳离香港更近更方便，我们看到深圳奢侈品销售项目，情况还是可以的。目前两地奢侈品的差价比较低了，目前有的是货币的差异，目前很难在香港找到打5折、6折的奢侈品了，因此奢侈品在国内的发展还是比较稳定的。

　　主持人：我们看到高端消费群体在广州是比较年轻的，大部分集中在广州的新中轴线上，像天河城、正佳广场等巨无霸级别的商业配套日趋成熟，而在珠江新城和体育中心附近也涌现出许多新的商业综合题。面对整个城市的商业项目体量迅速扩容，我们忍不住怀疑：机遇现有的消费水平，我们的广州成能否容纳这么多的商业设施呢？更具体地说，新中轴线上的商业配套是否已达到饱和状态？

　　在高端商业落地广州的这一过程中，又将对广州的整体商业环境带来哪些新情况？有请太阳新天地购物中心招商总监李佳文跟我们谈一谈。

　　李佳文：主持人提到了新中轴线商业的问题，每次有什么大项目的时候，大家就担心广州的商业项目是否太多了。我自己服务的项目是珠江新城马场的太阳广场，这是15万平方米的购物中心，以前如果有类似的项目出现的话，大家都会不断的议论。

　　一个城市的商业物业，广州是中国第三大城市，商业物业是不多的，人口的基数也是比较多的，商业是比较适中的。现在很多品牌开的店面特别的大，目的就是展示品牌，可能三平方挂一件商品，因此对商业物业的面积需求大。很多公司都是多品牌运作，同时将多个品牌带进卖场，例如某服装集团，带了四、五个品牌进驻，因此商业物业的面积就大了。

　　现在很多消费者对商业中心的要求高了，要求提供更多的休闲地带，购物中心必须要将通道搞得特别大，例如16米宽的通道，提供更多的休闲空间。广州的区域在扩大，人口在增长，这就要求商业配套更多，主要是对面积和结构的要求。

　　主持人：对于商业物业和高端品牌落地的过程中，有哪些碰撞，请每一位嘉宾谈一谈自己的看法。

　　法永能：高端品牌的进入，消费者的消费是有高端、中端和低档。目前的消费者从传统的逛街到逛商场的过程，现在又发展到一个片区，以前是步行街，到了步行街加百货公司，再到天河城这样的综合体，目前珠江新城是几个综合体的市场，已经是消费习惯的转变。

　　目前上下九、北京路、中华广场、天河城和珠江新城消费的群体已经慢慢的分流。这是很好的转变，而且丰富了商业的结构。

　　李佳文：我谈谈商业定位的问题，现在很多人都问商场的定位是怎样的，这是时代的问题。

　　例如我们用的手机，前几年用什么手机，现在使用IPHONE4，随着人生活水平的提高和生活水平的提高，包括奢侈品的定位，香港即使有差价，如果对价格敏感度不高的话，不会去香港购买。这次太古汇开业带来了全世界大量的奢侈品品牌，让我们耳目一新，商业地产的提升是时代发展必然的结果。

　　伍林：其实讲商业，我觉得最主要的焦点还在珠江新城的中轴线上，根据商业部的数据，整个中轴线的商业已经在使用和招商、规划中的，面积已经不低于140万平方米。如果我们看回另外一个数据，让我们觉得商业地产在发展之中，广州市的人口已经接近1400万。还有一个数据，广州一年商业消费总额已经超过了广州市人均可支配资金的总额，这就意味着，在广州目前的消费市场来讲，有相当多的部分是外来人在广州消费，游客或者是旅游、商务者在广州消费。

　　广州已经具备了大区域的中心，所以在这个前提下，奢侈品的扩张就势在必行。在我们做商业来讲，就象金字塔，订金奢侈品的量是非常小的，以我个人的观点来看，在广州地区来说，目前只有两个商场是做奢侈品为主的，一个正在试业中的太古汇，一个是立柏广场，其他的商店奢侈品卖的是商业，并不是卖文化，所有奢侈品要落地，具备一些先觉的条件，是国内大部分的商业投资者没有意识到，我们做了很多的商业规划，包括引入超级品牌进入。

　　我投资的钱不是一个大的问题，为什么会不成功，我们清晰的告诉你，你引入的商品不是投资而是文化，你的文化可以上奢侈品落地和经营，这是商业发展中，必然的过程。

　　林明瀚：这两年广州商业地产的发展比较快，大家认为广州是最实在的城市，很多的品牌会选择南部的深圳，之后才选择广州，无论是奢侈品还是大众品牌，首先着陆深圳，之后回来广州，一部分是因为消费者的问题，一部分是因为广州物业结构的问题，很多的物业结构在过去是无法摆下的，无法在北京路轻易的找出二、三千平方米做旗舰店。

　　这一、二年的变化，如果说奢侈品对商业地产的带动，还不如说，有奢侈品的产品进驻了我们的城市，同一时间也带动了项目的发展，同一时间也带动了所谓消费者体验式消费的需求。实际上不仅仅是物业，不仅仅是品牌，商品的质量和服务的质量都有所提高，整个商业的发展是水涨船高。如果大家都沉迷去番禺吃龙虾，去萝岗吃鱼包，我们的餐饮业就不会发展了，例如目前的商业中有从来没有来广州开业的上海品牌，也有香港的餐饮企业，从而带动了体验式消费，将来广州的消费者对消费更有要求，对物业的结构更有要求，在如此大的供应量的环境下，就会有优胜劣汰的情况。

　　方伟翔：我觉得广州这种高端商业跟前几年对比国内其他的城市还是比较低的，例如北京、上海。广州奢侈品的商业前几年占的比例还是比较低的。现在有需求的空间，说明城市的发展还是需要奢侈品和高端商业的增长和进入。

　　第二，我很赞同林总说的购买乐趣的问题，在座的每一个人因为工作的关系，不可能随时随地的去香港马上就去香港，想去欧洲就去欧洲。在广州会有奢侈品的商场，除了购买之外就是体验购物的乐趣和生活品质全面的提升，这是对某一个高端人群生活方式的补充和提高。

岑杰英：刚才众多的嘉宾讲的内容基本上讲完了，我个人的看法是，目前新中轴线上一些高端的商业物业，实际上从设计到布局都是针对中高端的品牌的，跟旧区一些旧的商场拉开了很大的距离。新中轴线上这几年乃至今后会涌现出更多的高端品牌，这需要发展的过程。珠江新城发展了多年，一路发展下去，会改变老广州人的消费习惯，只会改变一部分。大家看待新中轴线高端品牌的时候，也应该关注旧中轴线的品牌，因为很多广州人会实实在在的进行消费。百姓的消费习惯会影响一代甚至二代人的，这需要时间去改变。新中轴线的商业有机会会改变我们的生活方式，旧区和旧的商业物业，我认为也会同步跟着新中轴线的品牌靠近和拉近距离的。今后广州新中轴线的消费会跟香港的消费过程是类似的。

　　龙斌：中轴的商业物业趋势很值得关注的，我记得六月份写了一篇博客，名字叫做“广州中轴商业物业价值全面崛起”，其实商业物业的含义，不仅仅是指购物中心、商场、街铺，还包括酒店、写字楼所有的商业物业。中轴商业的崛起，跟广州的发展，城市区域的发展应该说是有密切的关系，我们看到广州现在定位于国家中心城市，除了四个直辖市外就是广州作为国家门户中心城市。广州还是国际商贸中心，这在政府工作报告有所体现，广州作为重点城市，定位就在于新中轴线，从商业的角度来看，未来会继续巩固商圈，从西边的环市东路、天河区，这是明确的趋势，不可改变。未来会更多的走中高端，甚至是顶端的奢侈品。

　　现在大家还没有这样的消费习惯，不久的将来，太古汇和珠江新城顶级的综合体不断成熟的话，未来不仅仅广州人购买奢侈品和顶端品牌的习惯，慢慢的从香港、新加坡转移到本地。珠三角一体化的推进，轨道交通一小时化，广州的综合体会吸引周边的城市，也会吸引华中、华南区域的人群过来消费，这种趋势我认为很快就会看到。我相信这里物业的价值，不动产的价值，土地的价值都会有持续不断的上升空间。

　　主持人：谢谢龙斌博士，从入门门槛比较低的分拆型小商铺谈到商业物业，各位还介绍了高端商业物业的发展，在场的许多来宾都想知道，各位对于入场投资的买家有怎样的忠告，请大家用一句话提醒准备杀入商业地产的各位投资者。

　　林明瀚：很多投资者投资商业地产的时候，都会说一铺养三代，这句话是香港过来的，被香港所影响，前提是商铺要经营三代。例如一栋写字楼，我们设想20年后、30年后是否有租，公寓20年后、30年后是否有人出租。分割的小商铺，经营的业态，可能是卖手机的，大家考虑一下，10年后人是否是这样买手机的，20年后是否需要这么多的小商铺经营手机生意，这就决定了商铺是否可以养三代，如果不能的话，就要看短期的铺租是否有贡献，不能盲目的追求单纯的升值潜力。

　　以前住宅的投资者转型到商业的话，如果从产品的简单化，投资想容易介入的话，首选是写字楼，最后是公寓，最复杂的就是商铺。我们带一个租约给租户，例如五年的租约，这样太长了，如果租金上涨的话，怎么办，谈太多的话，租户就不愿意听了，但是在写字楼的租约中没有这么多复杂的问题，从简单的角度来说，可以从写字楼开始。

　　主持人：非常感谢林总谈了投资的顺序，伍先生是如何看待的。

　　伍林：买卖的顺序可以关注专业市场，应该关注以裙楼为主导小间隔的铺位。我自己的看法是，投资这一类小间隔铺位的时候，有几个方向自己要看通透。

　　这一物业在营运过程中吗，如果在使用过程中卖掉的话，就可以自己先做市场调查，目前运营的商业租金是怎样的，顶手费是怎样的，整个场的活跃度是怎样的，才可以判断是否投资。

　　还未投入使用，规划中的主题商铺，就要用多一点的时间研究。要看规划如何，商业成功与否，关键看规划，这一定位是否认同，城市中是否有生存空间。

　　业态分布是怎样的，全部小户型，还是有某些主力店已经在商场中可以支撑整个商业的结构，商铺的抗风险度是怎样的。

　　商业项目的运营模式是什么，怎么进行管理。如果规划中的商场，如果返租二、三年。我个人的看法，如果二年的返租，风险期就比较高，商场从规划到开业和成熟，时间需要三年到五年的，如果二年时间的话，这两年内租出去的合约不会超过二年，他交铺给你的时候，面对商铺的合约刚刚到期，是否可以续约，或者是找到更好的商家，这就需要考量的。

　　最后一个环节，管理的团队是哪些人，商业项目的发展是非常快的，一个商场的好与坏，很在乎管理团队，就是营运的团队。如果他们有经验，或者是经历了商业开业和危机，也处理了危机，他们就有机会可以做到大家期望的效果。

　　方伟翔：商业投资包括了商铺和写字楼等等，如果仔细的分析，每个商业的投资都有不同的特点，简单的来说，我的经验是有高品质或者是高素质的投资，这样做是比较稳妥的。高品质包括了开发商背景、地段，对于刚入门的投资者而言是比较稳妥的，品质是非常重要的。

　　临街地段的商铺是最稳妥的，但是门槛比较高，我的建议是，写字楼是比较好的选择，相对于临街商铺是很好的选择。商务写字楼的租金增长速度是比较快的，回报率也是比较高的，因此建议好地段的写字楼，有品质的写字楼是很好的选择。

　　李佳文：这里提到商铺投资的话，我认为应该是购买商铺。我看好的是市区的商铺和写字楼，以后的消费趋势是三种，一种是体验式的消费，一种是门口消费，一种是不出门的消费。

　　体验式消费基本上都是国际流行，就是到购物中心，特点是一家人，群体性和大额消费，还有一种是生活的必需品，就是小区的商铺进行消费。还有一种就是不出门的消费，就是别人送上门的消费，我认为是三种比较流行的消费，因此我比较看好市区商铺的投资。