黄华军：刚才杨总给我们讲了对广州地下商业的研究心得，有成功的，也有不成功的，但是想听听成功的是怎么走过来的，像东方宝泰这个项目走到今天很不容易，当时除了时尚天河，花城汇也没出来，是当时最大的项目，10多万平方米，从批发、批零、转零售，这么多年走过来，2007年的4月份开始，到今天有四个年头了，整个形势是喜人的，刚好两家都在一起，庄总先谈谈吧，你有几个项目，一定有自己的心得。

庄志坚 ：广州博多商业地产投资顾问有限公司董事总经理

　　庄志坚：我们做又一城，刚才杨总总结得很好，原来设置是以快速消费为主，小店铺和需要曝光率的品牌客户，这是我们重点突破的，现在围绕的也是以这些为主。当然在主力店设计上，我们也有一些节点的控制，有一些节点是要重点引进的，因为需要一些品牌进来。所以屈臣氏这些我们都有通过节点控制，也做了客人的停留，当然大量面积做的还是小户型。

　　后来做东方宝泰的时候，从泛商圈来定义东方宝泰的定位，当时我们主要看宜家家私，那里交通不是很好，但持续旺了很多年，我们就研究它的客群从哪里来，我们后来推出了优质家居生活概念，毕竟东方宝泰还是很大的面积，加起来12万平方，经营面积10万平方，我们需要主力店，当时主要围绕着优质家居进行宣讲的，跟他们说商圈如何独特，泛商圈是怎样的点子，有什么主力店，有什么成熟的居住群，可以向他们提供怎样的服务。

　　另外，具有强大的交通枢纽功能，地铁、公交，包括中信的写字楼商圈，大量面积高端的人群，和周边居住的人，像日本、韩国这些，我们慢慢把这些理顺了，做了市场调研之后，基本得到了好几家主力店的认同，一下子就体现了这个“泛商圈”的概念。像公共站场提供的人流，一天17万人次在这里来往，包括地铁都在这里聚集和分散。

　　黄华军：你的经验给盛总有一个很好的启发。

　　庄志坚：我们最早希望主力店是垂直的，当然也关乎营运安排的考量，最后折中，负二层加负一层。关于负三大家刚才提了很好的意见给我们，我们也一直围绕着优质家居生活着手，做负三层的引进，目前的推进还是蛮不错的。刚才几位领导也知道，消防的考量比较困惑负三层的开发，从亚运会后，我们一直在考虑这些事情。

　　黄华军：电影院在哪？

　　庄志坚：放在负一层，可能会考虑到你们花城汇的开发，其实我们也盯着你们的电影院，看看你们的电影院的引进，希望政府能够整体考量，毕竟我们也是在排队审批之中。现在法规比较制约地下三层的发展。

　　黄华军：材料一定是A级的标准。

　　庄志坚：要控制消防，每一平房里面的面积只有多少。

　　雷晓琳：分区面积全部有特殊性的要求，全要一级防火的标准。

　　庄志坚：地下商业还有一个资本的问题，资本的控制很有影响。东方宝泰也一样，当时在转型当中，这个多痛苦，应该如何设定，应该有什么条件，我们也请过在座的专家，我们大家一起来研究，也是用一个合理的起点来做，商家就要有那个能耐，我觉得资本回本的要求，还有时限，很多时候很影响地下商业的存活。要处于商业繁华区，这些都是必不可少的，我们要有一定的耐心。

张强隆：东方宝泰购物广场总经理

　　张强隆：像我们和周边的关系非常好，我们是一个独立体，我们把宜家当自己的一分子，和九号公馆，周边的写字楼都是互动的，我们看了一下业绩，平时的和周末的差不多，我们一到礼拜五生意也不差，因为周边的写字楼有很多人，我们把停车场和周边的关系巩固得非常好，中泰那些上班族的车很多都停在我这边，礼拜天他们走了，外来的客人来了，比例算得非常好，这些商圈不是靠我一个人来做，要靠大家一起做。像宜家在那里停车的，一个月有几千次，所以我觉得很多东西都是互动的，给宜家两个小时的停车票，再多买几十块钱又可以多加时段，刚好够我们关门的时间。

　　黄华军：你们和宜家是不是有协议的？

　　张强隆：很便宜的收它钱。

　　黄华军：这点很受触动，有一次我去正佳就停不了，别的地方又很贵，我想正佳、万菱汇、太古汇和天河城有没有可能形成像东方宝泰、宜家、吉之岛那样的关系呢。

　　陈嘉：值得探讨，大家一起做，而不是你做你的，我做我的。

　　黄华军：做地下商业有很多路径无法跟地上商业比，比如餐饮、娱乐做不了，大的铺位推不动，地下商业和地上商业是完全不同的概念，关于这点在座的各位深有同感，咱们周巍所代表的8090荟潮坊勇敢的进入花城汇一区。你们应该很有体会。

周巍：8090荟潮坊总经理

　　周巍：景点商业街属于快速消费，对品牌的要求不是很高，要旺得快，目的要利润最大化，不需要什么大品牌，来到花城汇看上去很难做。道理大家都懂，像我们这些面对的就是招商，特别是定向的，跟流行前线、动漫、时尚天河不同，这是我整体的思路，招商一定要创新，现在找这些所谓的品牌不会过来，很难过来，

　　公司和韩国公司合作，引进韩国的品牌，早期进来的像依恋，百家好就是国内班尼路的档次，大家都知道，韩国真正的好的品牌还不愿意放下身段，走入中国市场。但这些韩国的品牌一进来，大家都喜欢，因为地段上离天河城、正佳也就十分钟的路程，看看周边规划的发展，他们也很坦然，说有这个勇气，蔡总也很支持，在很多方面给予帮助，其实就是为了建一个桥梁，让更多的韩国品牌进来，打造更多的依恋和百家好。