黄华军：很开心，我们今天又重逢在新浪乐居的演播室，上一次咱们商业智汇主题沙龙系列之二探讨的是北商洋店的热思考，今天探讨的是直面广州地下商业之争，首先我谨代表咱们主办方第一商业网和新浪乐居，对各位今天的到来表示最诚挚的感谢。

　　今天很开心和大家坐在一起探讨这个题目，这个题目源起于花城汇和时尚天河这几个大项目的动作，有人说羊城下面是不是都挖空了，我想借这个机会，借助“商业智汇”的平台，听听你们的酸甜苦辣，听听专家的意见，业内的想法。 我先说一下背景，按我个人理解，我说完你们再补充。广州的地下商业最早的模式离不开几个阶段：第一人防工程，今天中午我和杨总在吃饭的时候也在探讨这个事情，中国最早的地下商业就是南方大厦的地下商场，它不是一个地上、地下的概念，是旁边的一个建筑。在1983年的时候南方大厦已经有4600平方米的地下商城，号称中国第一家地下商城，和天河城的负一层和负二层不是一个概念，我们今天要定义好，是一个独立的，经营主体在地下的商业，而不是跟上面连通的，定义为“地下商业”。 发展到极致，最成功的就是海印的流行前线，在1996年6月开出了1.8万平方米的流行前线。人防工程过后第二阶段，跟大型地铁枢纽相关联，杨总做了一个很详尽的调查，一会儿会和大家分享，有很多，包括东方宝泰、康王、动漫、又一城等等这些和地铁相关的。第三阶段，以时尚天河、花城汇为代表的，还包括原来的宏城广场，政府有意识的在一些商业中心，为了市政，为了将来发展的需要，有意的打造成地下商业城，这已经不仅仅是交通枢纽的概念，而是一个非常庞大的工程。像时尚天河，连通BRT地铁，有很多的市政考虑，包括花城汇也是。我目前大致想了一下，大致有这三个阶段。 希望统计一下地下商业的面积，我做了功课，我统计得可能不全，但基本都在，有14家，从南方大厦地下商场、流行前线、地王广场、康王商业城、动漫星城、东方宝泰、地一大道、天河又一城、江南新地、景点商业街、花城汇、时尚天河、宏城、新电视塔南面的，全部加起来91万平方米，14个项目，如果加上补充的万象城等一系列遗漏的，我估计我们的地下商城接近100万平方米，这个体量很惊人，而且是地下，所以今天探讨的主题要围绕地下商业的竞争，“商业智汇”这个主题就锁定在“直面广州地下商业之争”。

　　广州的地下商业就目前来看，因为一直发展比较坎坷，我们都认为流行前线比较成功，当然东方宝泰现在也走上了正轨，究竟地下商业和地上商业相比有什么优势和劣势，为什么失败的居多，这是我们需要思考的话题。

　　第二个话题，这么多面积的供应量，市场能否消化，会给资金、招商方面带来什么样的压力。

　　第三个话题，探讨地下商业究竟找高端还是中低端，零售、休闲、娱乐、餐饮等业态如何分配，如何和地上形成互补、双赢的态势，今天围绕这三个话题，希望在座的嘉宾畅所欲言，想到什么就说什么，可以插话发表自己的意见。咱们“商业智汇”本身就是一个很宽松、自由的表达自己意见的平台。今天承蒙新浪给我们微直播，我们在座的各位请积极发言，接下来请杨总抛砖引玉，你是最有发言权的，你讲讲9个商场是怎么调研回来的，你有什么判断。

杨军艇：太阳新天地董事总经理

　　杨军艇：我上个月搞了一个关于地下商业的分析，我是按照广州时尚天河、又一城、东方宝泰、流行前线、动漫星城、康王、江南新地等9个。总得来说，我看了一下我们广州的地下商业，实际是失败的多而成功的少。

　　人防通道改装的，最典型的南方大厦、流行前线，或者过街通道的，如景点商业街。

　　这几种有一个共同的特点，不需要品牌，不需要档次，也不需要主力店、也不需要非主力店，实际上我们地下商业的招商和地面街铺的招商的同概念，比如我们招北京路，不用想哪里摆餐饮、麦当劳摆哪里，市场任意调节，流行前线成功就是任意调节的结果，如果大家出去的时候，给一条街招商，主力店、中间要搞一个餐饮、后面要搞一个，没用的，因为就是一个任意招商的街。而且不需任何档次之分，搞那个又一城分了吗，真正一招商就轮不到你说想做什么了，当然我们还可以转租，千千万万的人都是我们的租赁员，租三年反正没产权的，把租金提出来，三年后收回来，120租出去，收回来变300，玩三年多好。

　　这一类的东西没有产权是次要的，搞地下商业不需要研究业态，也不需要研究人流、交通，只需要搞清楚什么人下去，为什么要下去，接着才是下去之后，为什么买东西，在什么情况下买，这三个最大的特点是什么人下去，然后就会给消费群的档次划下来。要搞清楚谁走下边，最简单的搞清楚了，要说服老板，你们要告诉老板有谁从下面走下面，一点都不复杂。但如果非要像流行前线一样要走旺，那只能够把档次降下来，把面积降下来，面积小的没档次，要档次的面积大。

　　我研究发现，凡是负三层的地下商业很难做，比如动漫星城、比如东方宝泰，负三层是走回头路的，包括走回头路的康王，康王搞了家具，家具是一个整体，这样对于消费者来说是可以接受的，比如到超市，从这里出来是要从那里出来付款的，所以搞一个整体没有问题。但如果回过头来看，东方宝泰要做得好，吉之岛降到负三层是最好的，所以东方宝泰的负三层也是很头疼的问题，因为消费者不会走回头路。

　　有一个处理办法，大家可以去参观一下，深圳万象城的负一层的处理，直接由扶梯让你到负一层。如果叫我重新设计动漫星城的话，我就必须在中央公园两边开两个口，搞个长梯，直接下负三层，进去了从里面下来，这样就解决负三层问题了，否则大家还是按照从负一层开始进才会到负二层。像万象城一条扶梯，直接下去，下到负一，走到LV这边出来。像东方宝泰也是，你说东方宝泰负三层怎么去，搞个特力屋都可以，必须让顾客可以走到负三层。