黄华军：正印，你作为操盘机构也谈谈。

沈正印：楚睿商业董事副总经理

　　沈正印：大家有很多观点，我不想重复，大家刚刚谈到的很多事情，不光是地下商业，地上商业也同样面临，包括老板的要求，低开高走的模式，地下也一样。

　　我们回到主题，地下商业的操盘过程中或在定位过程中，会有一些什么跟地下商业不一样的地方，这个更契合我们的主题。我们在广州做地下商业，跟在中国的北方城市甚至和香港的做法可能都不太一样，杨总提到了香港的很多地下商业做得非常好，我觉得这个跟香港的地上人多，空间资源有限，必须有效的挖掘，而且地铁非常密集，这就使得香港的地下商业形成了自身的特色。

　　广州目前的地下商业，无论从地铁网络的发展，还是从人的地面空间的局限性来讲，还没有到达香港目前非常密集的水平，和北方比起来气候条件差异非常多，比如我们在北方做项目，北方不希望做大量的室外广场，这些露天广场在冬天不会有人去，北方人喜欢往地下转，冬暖夏凉，所以像沈阳的地下四层、五层非常旺，而南方刚好相反，南方很少出现外面不旺里面旺的景象。

　　我认为广州的地下行业还是有其自身特色的，不能一概而论的看这个事情。广州的地下商业有90万平方米，如果放在地面看，100万的商业体量在三年五年基本陆陆续续出来了，我认为这肯定是非常惨烈的竞争，在这样的竞争中做地下商业更难了，刚才大家也总结了很多模式，有通道型的，有像东方宝泰是一种模式，还有政府主导型像时尚天河、花城汇，不同的方式有不同的玩法。

　　通道很随意，做的时候不一定做定位，不可能有太多的高品牌进驻，不太现实，这点不用太花脑筋想。另外两种比较难，像我们花城汇政府主导型的，还有东方宝泰，东方宝泰走很多弯路，最终发现还是需要做主力店的，地面枢纽缺少展示性，我们今天界定得很好，我们说的地下商业不是地上和地下互动的，而是独立的、封闭空间的，东方宝泰最后走出来的模式值得我们的借鉴，之前东方宝泰可能都在走不通的主题定位，年轻的、时尚的，这些都不是解决问题的根本关键，关键还在于商铺的组合。我认为东方宝泰的模式是成功的，唯一的一个有主力店的，而且单层面积好几万，一定要由主力店带动。

　　黄华军：花城汇的一区算是有一个了，华润万家。

　　沈正印：这个跟通道的不同。

　　雷晓琳：有电影院、有超市，有8090，这几个都算主力店。

　　沈正印：为什么要用主力店的模式，我们为什么说地下商业难走，很简单，人的消费心理，人是向光性的，尤其是南方人，喜欢在开阳下，如果往地下跑，在心理上不是很容易接受，而且地下商业的档次问题能否做好，不是说地下商业不具备条件，做不了高的原因是什么，我认为这个原因并不是出在硬件投入等方面，也不出在交通策略的问题上，我认为还是人的消费心理。

　　广州人、中国人传统的几十年下来，买好东西去百货公司买，买品牌的一定上百货公司，如果说街铺做的我们会认为没有保障，现在广州已经发展到商铺的，一样的道理，往地下走会觉得不舒适，很多不通风又不开阳，我觉得这是根本原因，当然不是说没法改变，需要时间。

　　第三类政府主导类的，以花城汇为代表的，我们和花城汇的几个不同的主体接触过，谈过一些合作的问题，我感觉花城汇这一类所谓政府主导型的地下商业，政府看一个项目好与坏的标准和视角，和投资商的角度不同，政府会觉得这个地方很有标志性，是一个窗口，是一个客厅，硬要做一个形象很好的东西。但是从市场规律的角度讲，不管怎么做，都逃不开市场规律，都不可违背规律，所以会出现各种各样的问题。

　　还有一个很难处理的问题，咱们不是由一个统一的业主进行各个板块的衔接，还是存在不同利益主体的问题，在这些方面难度更大。

　　我简单总结一下，我觉得地下商业的操作很难，而且我判断100万方的地下商业将来的竞争一定会出现优劣之分，在这个过程中谁能够最先站稳一个门槛，把门槛立好，抢占先机，谁就能胜出，但广州这个城市很大，一定不只一个标杆，一定不只是只有海印能做出来，但是不管怎样，都需要有一个先机，当一些商家跟第一批做死了，第二批的时候会很谨慎，这个时候不一定愿意敢进地下商城。

　　黄华军：博多商业机构，大型的枢纽型的做过，通道型的也做过，对花城汇也给些意见。

　　庄志坚：我很有信心，我相信会做得很好。随着广州超级大都市的发展，和将来政策的转变，广州的零售商业，人钱越来越多，消费越来越多，需要休闲的产业越来越多。香港有好的产业能够提供服务，而广州说来说去就那几家，发展空间很大，当然要有政策支持，这些制约着零售商的发展，这些需要政府不断的做大零售发展服务业，给更多的政策理顺，这样才能发展得更好。

　　就现在的经济趋势来讲，在服务业上一定要有更多优质的物业，花城汇是最顶级的，最好的，融汇了很多最好的区域，在广州发展的经济节点上，我觉得是一个优势，我们融合了综合能力之后，会慢慢起来，所以我对于花城汇很有信心，只是需要时间。

　　黄华军：这也是我们的期盼，希望花城汇、海印、高德能够给我们一种憧憬。

　　庄志坚：用得好的话绝对是一个亮点，是一个城市的很好的亮点，把不同的元素融合进去，再固定。

　　蔡冰流：地下的商业，没有一个区域可以和花城汇的地下广场比较，欧陆风格的设计，找了设计师进行布局，做了改造，有很多绿化，有自己独特的风格。再通过一连五期的活动，在海心沙搞一些大型的活动，这些是其他地下商业城所无法比较的，无法竞争的。

　　庄志坚：还有这么多好的营运商。

　　庄志坚：在座这么多专家，城市以后要有Party，当产业和服务丰富以后，广州城市的派对放在哪里，有强大的系统做支撑，只要有大型的公共系统做支撑，有大型的公交配套，大型的停车场配套，有大地铁线、APM做支撑，会赋予一个城市新的活力。现在的年轻人都很有消费力，有很多时间，我们的平台安全线提升之后，去消费、去娱乐的时间多了之后，城市需要Party。

　　像外国，像超大型城市区域集中的派对非常多，现在几乎一个星期一个演唱会，因为的确广州具备华南中心的地位，而且政府又支持，肯定会成为一个城市客厅，当这种势头形成后，会有人主动找你的，但需要过程。在城市发展中，具备这一种硬件很好的应用。