商业智汇主题沙龙系列之三：直面广州地下商业之争
广州，再次吹响了开发地下商业的号角。8月1日，广州新城市中轴线北段重要景观节点控制性规划开始公示。广州塔景点用地将增加地下商业功能，宏城广场兼容高档商业功能的同时，地下总建筑面积可扩大至11万平方米以内。
从珠江边的广州塔、连接花城广场地下的花城汇，穿过黄埔大道，与宏城广场衔接，而后是又一城、天河体育中心地下的时尚天河商业广场，再向北与规划中的地下商场以及东方宝泰贯通，这条“潜伏”在广州新中轴地下的“隐形商圈”规模接近90万平方米，堪称“全球第一大地下商业群”。
第一太平戴维斯提供的数据显示，下半年广州零售物业将迎来大量的新增供应，如所有项目如期开业，将有110万平方米左右的优质购物中心入市，其中约60%位于天河区，20%位于番禺区，包括五号停机坪、海印又一城、奥园广场、太阳新天地、时尚天河等大型商场。
随着众多地上地下商业项目开业，广州商业面临地上、地下的纵向竞争以及项目之间的横向竞争，而地下商业无疑面临着更多新的机遇和挑战。
群雄争霸，鹿死谁手？让我们拭目以待。
嘉宾：
黄华军 第一商业网总裁
王合群 新浪乐居广州总经理
何达志 新浪广州乐居总编辑
沈正印 楚睿商业董事副总经理
陈嘉 广东海印永业(集团)股份有限公司招商部总监
张强隆 东方宝泰购物广场总经理
王先庆 广东商学院流通经济研究所所长
周巍 8090荟潮坊营销总监
庄志坚 广州博多商业地产投资顾问有限公司董事总经理
杨军艇 太阳新天地董事总经理
雷晓琳 花城高德汇总经理
蔡冰流 广州新中轴建设有限公司珠江新城分公司总经理
闻芳 地王广场客服经理
陈剑瑜 地王广场推广部经理
李善文 南丰汇广州市展汇房地产开发有限公司商业总监
窦怀山 中华百货总经理
盛勇 时尚天河总经理助理
黄华军：很开心，我们今天又重逢在新浪乐居的演播室，上一次咱们商业智汇主题沙龙系列之二探讨的是北商洋店的热思考，今天探讨的是直面广州地下商业之争，首先我谨代表咱们主办方第一商业网和新浪乐居，对各位今天的到来表示最诚挚的感谢。
今天很开心和大家坐在一起探讨这个题目，这个题目源起于花城汇和时尚天河这几个大项目的动作，有人说羊城下面是不是都挖空了，我想借这个机会，借助“商业智汇”的平台，听听你们的酸甜苦辣，听听专家的意见，业内的想法。 我先说一下背景，按我个人理解，我说完你们再补充。广州的地下商业最早的模式离不开几个阶段：第一人防工程，今天中午我和杨总在吃饭的时候也在探讨这个事情，中国最早的地下商业就是南方大厦的地下商场，它不是一个地上、地下的概念，是旁边的一个建筑。在1983年的时候南方大厦已经有4600平方米的地下商城，号称中国第一家地下商城，和天河城的负一层和负二层不是一个概念，我们今天要定义好，是一个独立的，经营主体在地下的商业，而不是跟上面连通的，定义为“地下商业”。 发展到极致，最成功的就是海印的流行前线，在1996年6月开出了1.8万平方米的流行前线。人防工程过后第二阶段，跟大型地铁枢纽相关联，杨总做了一个很详尽的调查，一会儿会和大家分享，有很多，包括东方宝泰、康王、动漫、又一城等等这些和地铁相关的。第三阶段，以时尚天河、花城汇为代表的，还包括原来的宏城广场，政府有意识的在一些商业中心，为了市政，为了将来发展的需要，有意的打造成地下商业城，这已经不仅仅是交通枢纽的概念，而是一个非常庞大的工程。像时尚天河，连通BRT地铁，有很多的市政考虑，包括花城汇也是。我目前大致想了一下，大致有这三个阶段。 希望统计一下地下商业的面积，我做了功课，我统计得可能不全，但基本都在，有14家，从南方大厦地下商场、流行前线、地王广场、康王商业城、动漫星城、东方宝泰、地一大道、天河又一城、江南新地、景点商业街、花城汇、时尚天河、宏城、新电视塔南面的，全部加起来91万平方米，14个项目，如果加上补充的万象城等一系列遗漏的，我估计我们的地下商城接近100万平方米，这个体量很惊人，而且是地下，所以今天探讨的主题要围绕地下商业的竞争，“商业智汇”这个主题就锁定在“直面广州地下商业之争”。
广州的地下商业就目前来看，因为一直发展比较坎坷，我们都认为流行前线比较成功，当然东方宝泰现在也走上了正轨，究竟地下商业和地上商业相比有什么优势和劣势，为什么失败的居多，这是我们需要思考的话题。
第二个话题，这么多面积的供应量，市场能否消化，会给资金、招商方面带来什么样的压力。
第三个话题，探讨地下商业究竟找高端还是中低端，零售、休闲、娱乐、餐饮等业态如何分配，如何和地上形成互补、双赢的态势，今天围绕这三个话题，希望在座的嘉宾畅所欲言，想到什么就说什么，可以插话发表自己的意见。咱们“商业智汇”本身就是一个很宽松、自由的表达自己意见的平台。今天承蒙新浪给我们微直播，我们在座的各位请积极发言，接下来请杨总抛砖引玉，你是最有发言权的，你讲讲9个商场是怎么调研回来的，你有什么判断。
杨军艇：太阳新天地董事总经理
杨军艇：我上个月搞了一个关于地下商业的分析，我是按照广州时尚天河、又一城、东方宝泰、流行前线、动漫星城、康王、江南新地等9个。总得来说，我看了一下我们广州的地下商业，实际是失败的多而成功的少。
人防通道改装的，最典型的南方大厦、流行前线，或者过街通道的，如景点商业街。
这几种有一个共同的特点，不需要品牌，不需要档次，也不需要主力店、也不需要非主力店，实际上我们地下商业的招商和地面街铺的招商的同概念，比如我们招北京路，不用想哪里摆餐饮、麦当劳摆哪里，市场任意调节，流行前线成功就是任意调节的结果，如果大家出去的时候，给一条街招商，主力店、中间要搞一个餐饮、后面要搞一个，没用的，因为就是一个任意招商的街。而且不需任何档次之分，搞那个又一城分了吗，真正一招商就轮不到你说想做什么了，当然我们还可以转租，千千万万的人都是我们的租赁员，租三年反正没产权的，把租金提出来，三年后收回来，120租出去，收回来变300，玩三年多好。
这一类的东西没有产权是次要的，搞地下商业不需要研究业态，也不需要研究人流、交通，只需要搞清楚什么人下去，为什么要下去，接着才是下去之后，为什么买东西，在什么情况下买，这三个最大的特点是什么人下去，然后就会给消费群的档次划下来。要搞清楚谁走下边，最简单的搞清楚了，要说服老板，你们要告诉老板有谁从下面走下面，一点都不复杂。但如果非要像流行前线一样要走旺，那只能够把档次降下来，把面积降下来，面积小的没档次，要档次的面积大。
我研究发现，凡是负三层的地下商业很难做，比如动漫星城、比如东方宝泰，负三层是走回头路的，包括走回头路的康王，康王搞了家具，家具是一个整体，这样对于消费者来说是可以接受的，比如到超市，从这里出来是要从那里出来付款的，所以搞一个整体没有问题。但如果回过头来看，东方宝泰要做得好，吉之岛降到负三层是最好的，所以东方宝泰的负三层也是很头疼的问题，因为消费者不会走回头路。
有一个处理办法，大家可以去参观一下，深圳万象城的负一层的处理，直接由扶梯让你到负一层。如果叫我重新设计动漫星城的话，我就必须在中央公园两边开两个口，搞个长梯，直接下负三层，进去了从里面下来，这样就解决负三层问题了，否则大家还是按照从负一层开始进才会到负二层。像万象城一条扶梯，直接下去，下到负一，走到LV这边出来。像东方宝泰也是，你说东方宝泰负三层怎么去，搞个特力屋都可以，必须让顾客可以走到负三层。
雷晓琳 ：花城高德汇总经理
黄华军：租金又不能搞得很高，但是成本又比地上商业贵很多，而且限制又多，餐饮、娱乐各方面。
杨军艇：餐饮几乎搞不了，因为要排烟，烟没地方排，而娱乐又搞不了，消防过不了关，下去之后租金和楼上比较，比较没问题，楼上一千、下面两百也没问题，问题是人不一样，人家是完整的整体，你地下商业完全下了之后，我们在座的都不下去的，然后租金上不去，租金的来源是商品价格，商品越贵越能交得起租金。
张强隆：杨总有没有看过大连的地下商场，最旺的是负四层，负二最不旺，大连的负四层旺得一塌糊涂。
杨军艇：大连的我去看过，没错，如果负三、负四能做食街的话没问题，这个问题不大，但是广州做不了餐饮。
盛勇：时尚天河总经理助理
黄华军：我们也听听海印的同志说一说，分享分享流行前线的经验。
陈嘉：广东海印永业(集团)股份有限公司招商部总监
陈嘉：现在人防工程没有那么多可以满足客户的需要，由于消防等等方面的原因，在洽谈的过程中会遇到很多方面的阻碍，像刚才提到的康王等项目的失败，我觉得杨总给的意见很中肯，也很到位，碰撞得很好。
在消防方面的工作我们可以解决，通过工程性的问题，餐饮到负三层我觉得是可以解决的，从工程上面没有问题。
杨军艇：你们的餐饮有什么，麦当劳？
陈嘉：你指流行前线。
杨军艇：有没有烟？
陈嘉：有。
杨军艇：烟道怎么走？
陈嘉：设置就可以，通过消防是可以设置的。
杨军艇：烟跑到哪里。
陈嘉：肯定排到室外，这是工程上可能能解决的问题。
杨军艇：排到人行道租户有意见。
窦怀山：要从各方面解决，还要从人上面解决，这个问题不要深究。
陈嘉：人防有一个好处，有烟道的设置。
杨军艇：这个没错，打仗的时候解决毒气的烟道有，又一城就有。
陈嘉：地下室都要换气的，没有密封的。
黄华军：刚才杨总给我们讲了对广州地下商业的研究心得，有成功的，也有不成功的，但是想听听成功的是怎么走过来的，像东方宝泰这个项目走到今天很不容易，当时除了时尚天河，花城汇也没出来，是当时最大的项目，10多万平方米，从批发、批零、转零售，这么多年走过来，2007年的4月份开始，到今天有四个年头了，整个形势是喜人的，刚好两家都在一起，庄总先谈谈吧，你有几个项目，一定有自己的心得。
庄志坚 ：广州博多商业地产投资顾问有限公司董事总经理
庄志坚：我们做又一城，刚才杨总总结得很好，原来设置是以快速消费为主，小店铺和需要曝光率的品牌客户，这是我们重点突破的，现在围绕的也是以这些为主。当然在主力店设计上，我们也有一些节点的控制，有一些节点是要重点引进的，因为需要一些品牌进来。所以屈臣氏这些我们都有通过节点控制，也做了客人的停留，当然大量面积做的还是小户型。
后来做东方宝泰的时候，从泛商圈来定义东方宝泰的定位，当时我们主要看宜家家私，那里交通不是很好，但持续旺了很多年，我们就研究它的客群从哪里来，我们后来推出了优质家居生活概念，毕竟东方宝泰还是很大的面积，加起来12万平方，经营面积10万平方，我们需要主力店，当时主要围绕着优质家居进行宣讲的，跟他们说商圈如何独特，泛商圈是怎样的点子，有什么主力店，有什么成熟的居住群，可以向他们提供怎样的服务。
另外，具有强大的交通枢纽功能，地铁、公交，包括中信的写字楼商圈，大量面积高端的人群，和周边居住的人，像日本、韩国这些，我们慢慢把这些理顺了，做了市场调研之后，基本得到了好几家主力店的认同，一下子就体现了这个“泛商圈”的概念。像公共站场提供的人流，一天17万人次在这里来往，包括地铁都在这里聚集和分散。
黄华军：你的经验给盛总有一个很好的启发。
庄志坚：我们最早希望主力店是垂直的，当然也关乎营运安排的考量，最后折中，负二层加负一层。关于负三大家刚才提了很好的意见给我们，我们也一直围绕着优质家居生活着手，做负三层的引进，目前的推进还是蛮不错的。刚才几位领导也知道，消防的考量比较困惑负三层的开发，从亚运会后，我们一直在考虑这些事情。
黄华军：电影院在哪？
庄志坚：放在负一层，可能会考虑到你们花城汇的开发，其实我们也盯着你们的电影院，看看你们的电影院的引进，希望政府能够整体考量，毕竟我们也是在排队审批之中。现在法规比较制约地下三层的发展。
黄华军：材料一定是A级的标准。
庄志坚：要控制消防，每一平房里面的面积只有多少。
雷晓琳：分区面积全部有特殊性的要求，全要一级防火的标准。
庄志坚：地下商业还有一个资本的问题，资本的控制很有影响。东方宝泰也一样，当时在转型当中，这个多痛苦，应该如何设定，应该有什么条件，我们也请过在座的专家，我们大家一起来研究，也是用一个合理的起点来做，商家就要有那个能耐，我觉得资本回本的要求，还有时限，很多时候很影响地下商业的存活。要处于商业繁华区，这些都是必不可少的，我们要有一定的耐心。
张强隆：东方宝泰购物广场总经理
张强隆：像我们和周边的关系非常好，我们是一个独立体，我们把宜家当自己的一分子，和九号公馆，周边的写字楼都是互动的，我们看了一下业绩，平时的和周末的差不多，我们一到礼拜五生意也不差，因为周边的写字楼有很多人，我们把停车场和周边的关系巩固得非常好，中泰那些上班族的车很多都停在我这边，礼拜天他们走了，外来的客人来了，比例算得非常好，这些商圈不是靠我一个人来做，要靠大家一起做。像宜家在那里停车的，一个月有几千次，所以我觉得很多东西都是互动的，给宜家两个小时的停车票，再多买几十块钱又可以多加时段，刚好够我们关门的时间。
黄华军：你们和宜家是不是有协议的？
张强隆：很便宜的收它钱。
黄华军：这点很受触动，有一次我去正佳就停不了，别的地方又很贵，我想正佳、万菱汇、太古汇和天河城有没有可能形成像东方宝泰、宜家、吉之岛那样的关系呢。
陈嘉：值得探讨，大家一起做，而不是你做你的，我做我的。
黄华军：做地下商业有很多路径无法跟地上商业比，比如餐饮、娱乐做不了，大的铺位推不动，地下商业和地上商业是完全不同的概念，关于这点在座的各位深有同感，咱们周巍所代表的8090荟潮坊勇敢的进入花城汇一区。你们应该很有体会。
周巍：8090荟潮坊总经理
周巍：景点商业街属于快速消费，对品牌的要求不是很高，要旺得快，目的要利润最大化，不需要什么大品牌，来到花城汇看上去很难做。道理大家都懂，像我们这些面对的就是招商，特别是定向的，跟流行前线、动漫、时尚天河不同，这是我整体的思路，招商一定要创新，现在找这些所谓的品牌不会过来，很难过来，
公司和韩国公司合作，引进韩国的品牌，早期进来的像依恋，百家好就是国内班尼路的档次，大家都知道，韩国真正的好的品牌还不愿意放下身段，走入中国市场。但这些韩国的品牌一进来，大家都喜欢，因为地段上离天河城、正佳也就十分钟的路程，看看周边规划的发展，他们也很坦然，说有这个勇气，蔡总也很支持，在很多方面给予帮助，其实就是为了建一个桥梁，让更多的韩国品牌进来，打造更多的依恋和百家好。
我们现在一期的全都是做大户，最小的都70、80方，大的有200，全部做大户，关键的是老板的态度，老板愿意牺牲五年去培育这个市场。
像花城汇这些项目应该把区域性的品牌当国际品牌去养，就是广州那些没有的品牌，哪怕给它一个机会，以后可能就是百丽，给他们一个机会，把它当国际品牌去养，养熟了就可以遍地开花。现在老板的思路就是把这些品牌当做国际品牌来养，这也是蔡总的思路。
蔡冰流：大家的思路，大家同坐一条船。
周巍：这样就很快了，做出来的效果不同于一些小铺，也不同于快速消费、流行前线这一类的，这个台一搭起来，本地的品牌就会过来，都会屁颠屁颠的跑过来，觉得OK。但现在是我们去求他们。做流行前线，做景点是人家过来求你，但现在位置变了，是我们需要主动的，所以花城汇一定要改变招商思路。
主持人：把区域品牌当成国际品牌来培养。
周巍：不是嘴巴上说，到了开业的时候就要面临生意，是否能做出拿出五年贴钱的决心去做这个事情，需要培养，关键要看老板，愿意花五年时间，你开条件，进来再说。
窦怀山(左)：中华百货总经理
窦怀山：我个人觉得地下商业要分不同的条件，也要以不同的方式经营，像有一些通道模式，或者人防通道这些通道模式是一种模式，像流行前线就类似于商业模式。
还有一部分是商业区的延伸，这个商业区已经很旺了，这些人就开始开发地下，就象又一城的模式，既像通道，又是商业的模式，和北方的很多一样，这叫商业区的延伸。
还有一种是交通枢纽配套，交通枢纽配套往往跟居民和办公室配套，就象东方宝泰这种，东方宝泰又是另外一种情况，除了交通枢纽这种配套，居民和办公室的配套，这种很像mall，这种模式可以主动做经营，做好规划，另外两种相对不要太主动，可以被动经营，所谓的被动经营就是让人群和供应商去选择你，不要理念太清晰，要做什么韩国城、香港城，要做一个什么东西，这样搞了之后是你想怎样，但消费者不认可，像流行前线、地王广场就很好，不一定非得要引进兰蔻这些，我们首先要活着，简单规划一下，来租就租给你，至于活几年，先不管那么多，先可以租金低一点，想办法先活起来。
活起来之后，市场规律起作用，慢慢的优胜劣汰，慢慢的开始做，这样地下商城就把自己的定位定清楚了，你就是相对于其他的地上物业的配套，相对于其他的配套，别想着天河城怎么做我也要怎么做，那边有名牌我也要。现在的很多开发商，或经营者，一坐下来就讲要档次，有一次我就问他，你到底想赚钱还是要档次，他说要档次，我说那可以，这样五年不赚钱，还要不停的往你投，你干不干？他立刻说不干了。我说那最终的不还是要赚钱嘛。
我们要把整个定位定清楚，比如在闹市区建一个非常高档的东西，一边可以去引进爱马仕，一边又可以在地下做很便宜的东西，转变一些想法很重要，这是最重要的。
张强隆：我们做完之后，开完业，分析半年的生意，和租户本身提出的租金水平没什么相差。租金定位和门槛非常关键，我们到目前为止，做不下去的商铺只有一家，总共200多家商铺，只有这一家，门槛非常关键。
庄志坚：又一城租金是这样算的，我们给它的租金，是你在上面的五分之一，起码四分之一，或三分之一，现在成长以后，觉得很高，像景点一样，现在也很高，慢慢的价值会回归，这样一步一步的走上来。
黄华军：说到这我们要做一个环节，因为是商业智汇主题沙龙系列之三，我们要为“商业智汇”的两位成员颁发一个证书，请在座的诸位做一个见证。
“商业智汇”是咱们跟新浪乐居、新快报一起构建的商业智库，有来自行业内的很多精英参与，我们聘请王先庆先生为我们“商业智汇”第一期常委。
第二位是咱们新的成员窦怀山先生，我们会陆续再发展新的成员。
主持人：接下来我们会启动一个商业培训的课程，面对新进行业的三无人员，无人脉、无资源、无经验，但他们有干劲，有进取心，我们会采取面对面授课的形式，今天也做了交流，以“商业智汇”里面的成员作为讲师主体，推进第一商学院的建设，希望“商业智汇”的骨干们以后多多支持。杨总、王教授都是“商业智汇”的常委，就象杨总今天做的9个场的调研就可以够讲一堂课了。
说到这里李总作为“商业智汇”的成员，你对咱们今天的主题也谈谈你的看法。
李善文 ：南丰汇广州市展汇房地产开发有限公司商业总监
李善文：刚才很多行家都说了一些现在地下商业的困惑，受制约的地方，在这里我就不重复了，我们应该怎么办，其中有一个办法，就是老板有没有资本，有没有耐心走过这个过程，但我认为这个很难，我们不是老板，如果站在老板的角度，让他这样走过来比较难。
我们刚才分成几个地下商业，我个人认为最危险、最难做的是现在政府有意打造的，如果不是政府有意打造的那种，去买项目、租项目应该是可行，但凡是政府做主导的，说这里可以，那里可以的，我认为需要小心点，因为这种是最危险的，成本很高，要求很高，注目率很高，在这种情况下操作起来会比较难。
我们现在怎么办，我个人比较看好的是海印，流行前线是第一个做得比较成功的标杆，有可能机缘巧合，第二个标杆还可能在海印，它现在能够参与到政府有意打造的项目里，我们树了一个标杆以后就好办了。具体怎么操作、怎么布局，怎么招商对于在座诸位来讲都是比较简单的东西，因为有资源放在那里，大家都比较了解。如何去布局，大家也有很多案例、很多经验，但往往需要一些标杆，可以做成案例出来，告诉我们怎么做。在将来，可能海印还能再竖起一个标杆，然后再去超越。
李善文：在广州这样的地头，海印股份在之前能够做出来，现在拿着很多经验，海印的很多经验是其他所不具备的，这种经验是全方位的，不是单点的，这种经验使海印集团一秒钟就可以做出正确的决定，但对很多老板可能要开一个月、两个月的会，问题就在这里。同样一个东西，很多老板要开两三个月、三四个月会，才能对地下商业下最终的决断。
蔡冰流：海印很快的，同一天就可以决定。
李善文：所以说是全方位经验在起作用。
蔡冰流：决策快。
李善文：我个人认为还是有可能他们先起来。但并不等于它最好，剩下的由高德置地去追赶。
杨军艇：结过婚和没结过的差很远。流行前线的住户吃到了甜头，赚了钱了，很多住户认为不管你去哪里，都可以跟去。
黄华军：海印的同志表个态。
陈嘉：在商业这块我们公司是有一定经验，但我们只是一个地头蛇，而高德集合了各方面的经验，花城汇是一个三位一体的项目，双方应该一起去尝试做一个成功的典范，而不是由谁树立一个标杆，我们是互通的。
黄华军：蔡总说。
蔡冰流 ：广州新中轴建设有限公司珠江新城分公司总经理
蔡冰流：我先说花城汇的事情，花城汇有15万平米，从黄埔大道一直到海心沙，有超市、电影院，电影院有1999个座位，6个电影厅，我非常支持这个商场。
大家都知道花城汇最早是由德国设计了一个交通枢纽，后来兰桂坊找了一个有名的设计师把花城汇一区、二区都进行重新规划，我们的通道和布局，以前是单通道的，有10多米宽，很浪费，我们就改成了双通道。一区里是7万平方米，高德因为改造差不多有3万多，我们一区的总量很大，一区本身就可以成为一个独立的经营的商场，体量有12000多平方米，负一层有一个超市，年底就可以看到，电影院在9月27日就会开业，像肯德基一些餐饮也会开业，其他餐饮11月就可以开始开。
商场的推广很重要，在9月18日我们跟电视塔会搞一个大型活动，9月16日花城广场从黄埔大道到海心沙会全新布置，用LED形成不同的景象出来，我们的花城汇会在9月28日开业，当二区、三区开后，一共有3000多个车位可以全部使用，完全没有问题，我们会一连搞五个大型的活动，元旦、新年的倒数活动，到6月份有一个夏天的活动，到10月有万圣节，从黄埔大道到第三区海心沙会做一个大型的鬼节，我们一年有很多大型的活动，会使花城汇成为广州新的购物地点。
沈正印：楚睿商业董事副总经理
沈正印：大家有很多观点，我不想重复，大家刚刚谈到的很多事情，不光是地下商业，地上商业也同样面临，包括老板的要求，低开高走的模式，地下也一样。
我们回到主题，地下商业的操盘过程中或在定位过程中，会有一些什么跟地下商业不一样的地方，这个更契合我们的主题。我们在广州做地下商业，跟在中国的北方城市甚至和香港的做法可能都不太一样，杨总提到了香港的很多地下商业做得非常好，我觉得这个跟香港的地上人多，空间资源有限，必须有效的挖掘，而且地铁非常密集，这就使得香港的地下商业形成了自身的特色。
广州目前的地下商业，无论从地铁网络的发展，还是从人的地面空间的局限性来讲，还没有到达香港目前非常密集的水平，和北方比起来气候条件差异非常多，比如我们在北方做项目，北方不希望做大量的室外广场，这些露天广场在冬天不会有人去，北方人喜欢往地下转，冬暖夏凉，所以像沈阳的地下四层、五层非常旺，而南方刚好相反，南方很少出现外面不旺里面旺的景象。
我认为广州的地下行业还是有其自身特色的，不能一概而论的看这个事情。广州的地下商业有90万平方米，如果放在地面看，100万的商业体量在三年五年基本陆陆续续出来了，我认为这肯定是非常惨烈的竞争，在这样的竞争中做地下商业更难了，刚才大家也总结了很多模式，有通道型的，有像东方宝泰是一种模式，还有政府主导型像时尚天河、花城汇，不同的方式有不同的玩法。
通道很随意，做的时候不一定做定位，不可能有太多的高品牌进驻，不太现实，这点不用太花脑筋想。另外两种比较难，像我们花城汇政府主导型的，还有东方宝泰，东方宝泰走很多弯路，最终发现还是需要做主力店的，地面枢纽缺少展示性，我们今天界定得很好，我们说的地下商业不是地上和地下互动的，而是独立的、封闭空间的，东方宝泰最后走出来的模式值得我们的借鉴，之前东方宝泰可能都在走不通的主题定位，年轻的、时尚的，这些都不是解决问题的根本关键，关键还在于商铺的组合。我认为东方宝泰的模式是成功的，唯一的一个有主力店的，而且单层面积好几万，一定要由主力店带动。
黄华军：花城汇的一区算是有一个了，华润万家。
沈正印：这个跟通道的不同。
雷晓琳：有电影院、有超市，有8090，这几个都算主力店。
沈正印：为什么要用主力店的模式，我们为什么说地下商业难走，很简单，人的消费心理，人是向光性的，尤其是南方人，喜欢在开阳下，如果往地下跑，在心理上不是很容易接受，而且地下商业的档次问题能否做好，不是说地下商业不具备条件，做不了高的原因是什么，我认为这个原因并不是出在硬件投入等方面，也不出在交通策略的问题上，我认为还是人的消费心理。
广州人、中国人传统的几十年下来，买好东西去百货公司买，买品牌的一定上百货公司，如果说街铺做的我们会认为没有保障，现在广州已经发展到商铺的，一样的道理，往地下走会觉得不舒适，很多不通风又不开阳，我觉得这是根本原因，当然不是说没法改变，需要时间。
第三类政府主导类的，以花城汇为代表的，我们和花城汇的几个不同的主体接触过，谈过一些合作的问题，我感觉花城汇这一类所谓政府主导型的地下商业，政府看一个项目好与坏的标准和视角，和投资商的角度不同，政府会觉得这个地方很有标志性，是一个窗口，是一个客厅，硬要做一个形象很好的东西。但是从市场规律的角度讲，不管怎么做，都逃不开市场规律，都不可违背规律，所以会出现各种各样的问题。
还有一个很难处理的问题，咱们不是由一个统一的业主进行各个板块的衔接，还是存在不同利益主体的问题，在这些方面难度更大。
我简单总结一下，我觉得地下商业的操作很难，而且我判断100万方的地下商业将来的竞争一定会出现优劣之分，在这个过程中谁能够最先站稳一个门槛，把门槛立好，抢占先机，谁就能胜出，但广州这个城市很大，一定不只一个标杆，一定不只是只有海印能做出来，但是不管怎样，都需要有一个先机，当一些商家跟第一批做死了，第二批的时候会很谨慎，这个时候不一定愿意敢进地下商城。
黄华军：博多商业机构，大型的枢纽型的做过，通道型的也做过，对花城汇也给些意见。
庄志坚：我很有信心，我相信会做得很好。随着广州超级大都市的发展，和将来政策的转变，广州的零售商业，人钱越来越多，消费越来越多，需要休闲的产业越来越多。香港有好的产业能够提供服务，而广州说来说去就那几家，发展空间很大，当然要有政策支持，这些制约着零售商的发展，这些需要政府不断的做大零售发展服务业，给更多的政策理顺，这样才能发展得更好。
就现在的经济趋势来讲，在服务业上一定要有更多优质的物业，花城汇是最顶级的，最好的，融汇了很多最好的区域，在广州发展的经济节点上，我觉得是一个优势，我们融合了综合能力之后，会慢慢起来，所以我对于花城汇很有信心，只是需要时间。
黄华军：这也是我们的期盼，希望花城汇、海印、高德能够给我们一种憧憬。
庄志坚：用得好的话绝对是一个亮点，是一个城市的很好的亮点，把不同的元素融合进去，再固定。
蔡冰流：地下的商业，没有一个区域可以和花城汇的地下广场比较，欧陆风格的设计，找了设计师进行布局，做了改造，有很多绿化，有自己独特的风格。再通过一连五期的活动，在海心沙搞一些大型的活动，这些是其他地下商业城所无法比较的，无法竞争的。
庄志坚：还有这么多好的营运商。
庄志坚：在座这么多专家，城市以后要有Party，当产业和服务丰富以后，广州城市的派对放在哪里，有强大的系统做支撑，只要有大型的公共系统做支撑，有大型的公交配套，大型的停车场配套，有大地铁线、APM做支撑，会赋予一个城市新的活力。现在的年轻人都很有消费力，有很多时间，我们的平台安全线提升之后，去消费、去娱乐的时间多了之后，城市需要Party。
像外国，像超大型城市区域集中的派对非常多，现在几乎一个星期一个演唱会，因为的确广州具备华南中心的地位，而且政府又支持，肯定会成为一个城市客厅，当这种势头形成后，会有人主动找你的，但需要过程。在城市发展中，具备这一种硬件很好的应用。
王先庆(左)：广东商学院流通经济研究所所长
王先庆：我接着他们的说。我觉得今天的会基本上形成了两派观点，这个很好。两派的观点也比较有意思，有实际操作的。
我提几点供大家参考，第一，广州这个城市现在阶段还没有达到大规模开发地下商业的程度，这个在去年和前年已经说过了，广州的商业过度集中于中心城区，这是一个极不均衡的地方，从城市商业发展和城市布局的角度讲，这种安排是有问题的。城市化的进程和经济发展不一致，我们不能跟香港比，这是第一方面，广州城市商业的发展还没有达到非得要地下规模开发的阶段，地上的还没做完，很多地方还处于荒山野岭，要做的事情还很多。
第二，从天河本身说，这次的会我为什么一定要来，就是因为这个想法我们在两年前已经提过了，一南一北，一直从中怡打通到岗顶，这是我们早期就提过的，也是从香港的中环那想来的。我们希望联通，希望汇聚人气，但是没想到这么快，广州市有关部门也在想如何天河路为中心构建一个中国最大的超级都市商圈，我们从书面上这么提过，但是政府没提，但政府现在认同我们这个提法，同时希望上升到一个决策做，打造中国第一商圈，已经在跟有关的市区、政府部门探讨这个事情，这个事情牵涉到整个布局，这个布局需要十年到十五年的时间，还没有考虑在现阶段就发展到多大的程度，还没有思想准备。在过去的规划上是没有的，刚才几位也说了，一个特殊的时期，突然冒出这么大的面积，我认为有点过多，地下的面积就是地上面积的一半，地上已经够忙碌了。这是我说的第二点，从天河本身的发展来讲。
第三，交通问题。去年我主持了一个课题，打造广州立体交通体系研究，这是市政府给我的课题。在广州的立体交通体系中，我们打造了这么多年，取得了很多成效，但是还存在很多问题。但关键不是一时的问题，而是几十年形成的问题，在城市的规划和各部门的规划考虑交通时，没有把商业的购物停车、购物用车、物流配送车考虑进去，我们批评过很多次。过去几十年广州重制造、轻商业，没有留过多的地方停车，抢了其他规划的用地，这样就构成了矛盾和冲突。这种矛盾和冲突不是一两年就可以化解的，别看现在有些交通工具相当发达，但是这些工具不团结，不能构成立体体系，尤其是一些街口和出口相当困难。
第四，消费心理学。中华民族的消费心理学讲得很清楚，有一些东西和西方国家不同，我们长期处在集权专制的几千年文化中，喜欢聚在一起凑热闹，这种很多时候不是购物，只是简单的看热闹。
超市为什么在西方，因为本身就是民主、自由选择的，而我们过去长期的发展，不具备具有民主特色的市场经济，我们的市场经济还没有发展到一定阶段，还处在初期阶段。我们大部分都是从农民转过来的，我们过去传统主要的消费心理因素中，第一就是看热闹，而且是在地上，很难在地下，所以我们首先要想如何引到地下，如果没有很好的展示那么就很难吸引人，这也是为什么好多地上商业也做不起来的原因。第二，我们的人正在分化，购物的客流，广州珠三角有钱的相当一部分人不在广州消费，很多分流在香港、澳门、出国，所以首先留住本地的客流相当困难，形成了几年的惯性，这是广州商业发展不起来的原因。第三，我们的城市化过程已经向郊区化转型，在转型的过程中，庞大的开车一族，已经开始脱离主城区，向郊区化消费，这个趋势会越来越大，留下本地的，老弱妇幼购买力不强的人会越来越多的在中心城区。
第五，从广州本来的消费人流来看，天河的人流有30%左右来自珠三角，10%几来自于全国的旅游，区域之间的流动相当少到天河来购物的人中，主要是黄埔区，在天河以东和海珠区，这种惯性长期存在。像现在天河区突然间出现的庞大商业，实际上我们只能化解和分流原来部分走地上的客流，还有一部分是楼上办公的白领这部分人流，刚才我们说的核心问题，客流相当成问题。白云区的分流、海珠区的分流，番禺区的分流，因为这是城市发展的需要，也是矛盾。现在从消费心理和客流形成的角度讲，很难装满这么多地下商业。
第五，很多非理性的因素。一是城市规划的因素，周边城市很多配套不是这样的，我们也做过珠江新城的城市规划批判，批判时没有考虑商业元素，如果考虑了布局不应该是这样，打着以金融为主的CBD，以跨国公司总部为主的地区。不是中长期发展战略的必然产物，这是第一个不理性的东西。二是在有些人的概念中非得崇洋，这是某些决策者想破脑袋想出的东西，我们是投资者，追求利润，只要商业好，只要我们的企业好，只要城市的经济繁荣就够了，这个本身就没有必要先给一个框，这个不符合商业规律，不符合市场规律。
第六，很多企业都存在企业文化缺陷。盲目跟风，这在广州的商业相当严重，同质化就是一个问题，缺少自主发展意识，背后就是企业普遍缺少创造，很多企业的文化缺陷就体现在这，非常明显。比如刚才说的一个问题，是你们大家都要批判的，而这些外资品牌让利去搞，我们的品牌怎么办。所以，商业文化的行业缺陷在这里我们需要关注。
第七，项目的公益性和商业性的问题。刚才也提到了相关问题，我们要做的是商业广告，这个是真正冲突的，香港就是很好的经验，北京的教训就是不应该拆掉广告。公益性的项目可以政府补贴，可以由政府养，比如这一块面积有多少是公益的部分，不能把公益的责任转到私人企业，同时当私人企业在承担公益性的东西时应该形成一种平衡，我们的花城广场如果假设它现在充当城市客厅，如果我们这样定位就是一个城市的责任了，商业在其中，锦上添花，那么是很艰难的。
第八，地下的商业没有高端的做法定位，规律上是没有的，这几年《羊城地铁报》采访过我这个问题，我们也专门组织过人探讨这个课题。在地下淘金不符合人的心理学。
黄华军：所以现在痛苦。
王先庆：方便性、实用性、灵活性是地下商铺的最大特点。非理性的因素影响行业的健康发展，如果大家冷静下来慢慢的去想，我们这个城市浪费的商业资源太多，牺牲了很多的发展机遇，比如大型的商业超市，我们要理性地面对这个行业的发展，先生存下来。
媒体、政府、学界应该一起探讨，这样的话题应该坐下来每隔一段时间沟通一次，大家一起关注它的健康发展，现在还有新的问题，马上要把员村和琶洲打通，这个问题就更大了。我们的投资者要冷静一下，缓慢的、有序的、健康的发展，然后做得更有意义。
黄华军：最后说说时尚天河的最新进展。
盛勇：刚刚听各位前辈说了，收益良多，时尚天河一直在做中心的地下商业，选址有一定的标准，但一直都在做小店，很多人都问过我们有没有大品牌，说实话我们有点头痛，不知道怎么回答，因为一直是这样的。目前我们的招商问题、消防的问题我们基本解决了。重点是运营，人流增加了，但能不能带来消费还是要看开业之后才能知道。
黄华军：今天很开心，大家都很踊跃的进行了发言，感谢各位的精彩观点碰撞。
