真相大追击：从业主维权看开发商的忽悠技俩

http://news.dichan.sina.com.cn新浪乐居作者：蔡德勇2011/8/25 7:25:45 新浪地产

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先来看一组数据，据国家统计局成都调查队统计，2012年成都城镇居民人均可支配收入达到27193.65元，2013年预计增长13.5%，也就是说2013年成都城镇居民人均可支配收入不足31000元。另据克尔瑞房价系统统计，2014年1月大成都范围内新房住宅均价8535元/平米，按照这个价格在成都买一套72平米的套二要614520元，按照2013年的收入水平要不吃不喝20年左右。买房如此的艰难，人生如此的艰难。

可是！如此艰难买的房子却不让我们省心，各种各样的问题一直困扰着大家。作为一个房产网站的小编，我经常看到新闻或者论坛曝出某项目业主维权的照片，甚至还有业主被打那种血淋淋的的场面，实在是触目尽心！

在看了大量的维权案例之后，小编分析了一下，这些维权的原因主要有一下几个方面：

1.开发商(置业顾问)承诺太多，没有兑现承诺，甚至写进合同的内容也没有执行；

2.开发商擅自更改规划，比如改容积率、绿化、建材、物业类型等；

3.违规收费，这可能涉及开发商和物业公司，包括物业费、封窗费(封阳台费)等；

4.建筑质量不合格，有明显问题，比如漏水、墙面脱落、建材间结合不紧密；

5.相关政策不透明，比如排号、选房、车位租售过程、业主委员会选举等；

6.开发商刻意隐瞒一些不利因素，比如噪音、辐射、垃圾气味等。

这些问题多出现在一些小型开发商的楼盘，偶尔也会有一些大牌开发商失足。下面小编就结合具体的案例，帮您识别这些阴谋，不要被开发商忽悠。

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相信大家买房子接触到最多的也就是置业顾问了，我觉得最不能相信人的也有置业顾问和开发商，他们可以把自己所销售的楼盘说得天花乱坠，甚至无中生有，目的只有一个：把房子卖出去。之前有网友总结了一个楼盘广告忽悠用语大全，小编摘抄几条如下：

偏远地段：远离闹市喧嚣，静享静谧人生；

紧邻闹市：坐拥城市繁华；

挨着一条河(可能仅仅是水沟)：水岸名邸，上风上水；

能看见一丝丝海：无敌海景房；

公交车多：交通枢纽，坐拥城市繁华

没有公交车：私属领地，坐拥升值空间。

相信您也看得啼笑皆非了，而且我们经常可以看到开发商的各种炒作和推广，也是让人哭笑不得，比如某楼盘买广告位为置业顾问征婚等。

对于置业顾问来说，他们卖完了一项目就换另一个项目，现在卖的是期房，卖完就走人，他口头承诺(有时他们会说是政府规划，可谁知道呢？)忽悠你买，卖完了就走了，跟他没有很大的关系，所以他们并没有对自己的言行很负责！

在成都这样的案例太多了。

下图是源上湾国际社区·千叶郡在宣传时使用的效果图，可以看出这个小区大门还是相当大气，小区颜色看起来也比较舒服。

下面是该楼盘交房后业主拍摄的实景图，差别不是一点点的大。

下图是某本土房企开发的一楼盘，置业顾问在卖的时候极力推荐的推窗即景的户型，结果交房后推窗看到的确实一堆混凝土。

在华阳的某楼盘，在天府新区划分行政界线的之前开盘了，置业顾问要说自己楼盘是天府新区的范围，很多人冲着天府新区这个名号就买了。结果天府新区的行政区划一出来，该楼盘却不在范围之内，享受不了很多政策和配套，业主又开始维权了。

在位于郫县的合能四季城，在交房当天，维权业主和开发商甚至爆发了冲突，还惊动了警察出来维持秩序。

对于每一块土地该建什么该怎么建，其实政府部门的规划局是有规划的，在土地出让文件里面会明确说明这块地的容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、用地性质(住宅用地、商业用地、工业用地等，混合用地还规定了各种类型所占的比例)等核心指标，开发商拿到了土地也会做详细的建筑设计、景观设计、消防安全设计、暖通设计等，这些要按照国家制定的标准来，而且还要报主管部门审批。如果开发商和施工方严格按照方案来进行，应该就不会有什么差错。

可事实并不如此，在业主维权的案例里面，擅自更改规划的问题并不少见。有的会报主管部门审核，但是并不通知业主，一旦业主发现问题，他们就会说自己是通过审核的，业主则陷入被动地位。

比如在上面源上湾国际社区·千叶郡的大门案例中，业主维权时，开发商则说是通过了政府规划的，甚至拿出了相关文件，业主很尴尬！

在龙泉驿某楼盘，开发商承诺绿化造价达到1200元/平米，置业顾问声称，园区内汇集了300余种名贵植物上万株，包括银杏、法桐、香樟、楠木、桂花等，力图打造成都第一园林，让居者如临原始森林，贴近自然。但实际情况却相距甚远，交房后看到的多为麻柳树、洋槐树和榆树等低廉树种，完全达不到开发商宣传的绿化造价标准。如下图：

国内某开发商以做商业地产闻名，擅自更改规划内容，1月初业主在茂业大厦前面拉横幅维权，希望唤起人们的注意。

在城南某畅销楼盘的一期交房现场，本该为绿化植被的小区地面却被改成了小区停车位，这不仅不美观，而且还带了安全隐患。

违规收费也是业主维权比较集中的领域，最常见的就是封窗费和过高收取物业费。

在销售房产时，开发商都会以巨大的赠送面积来吸引购房者，窗户多半是全赠送或者半赠送，但是他们默认地不会把窗户封好，要封窗的话还要另外收取一笔费用。但是开发商收的这笔费用一般都是好几百块钱，比自己找工人封要贵很多。某大型本土房企在金沙开发的一个项目，同样的户型收取了不一样的封窗费，有的收3600元，有的收4000元，甚至4栋的业主在开盘的时候说收3600，后面被告知是通知错误，该收4000。据该楼盘业主反映，有业主在买房时问是否有封窗费，如果有就不买了，置业顾问就说不收了！

同样涉嫌乱收费的就是物业费，收取了较高的物业费，却没有提供相等的物业服务，保安态度极差，甚至辱骂殴打业主。在三环旁的某刚需楼盘，手续了2.8元/月/平米的物业费，但是小区内的路灯坏了经常没人维护，路面积水严重，绿化种植的树木在夏天因缺水而干死！另外有的小区，内部是沥青路面，人车不分离，存在严重的安全隐患！